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独家|泰禾权益销售减少四成跌出千亿,黄其森仍在推动公司“瘦身”

第一财经 2020-01-02 21:04:02

作者:罗韬    责编:张歆晨

如若市场给力,困境中的泰禾,或许能走出“水逆”,迎来新生。

虚胖多年的泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”),2019年过得异常艰难。

克而瑞数据显示,2019年泰禾权益销售金额626.4亿,较上年同期的1095.3亿下跌超过四成,而行业排名则从17跌至40,成为50强中下滑幅度最大的一家房企。

销售下滑严重,数据却更为真实。尽管泰禾没能兑现2000亿的壮举,但真实更让市场放心。第一财经独家获取的信息显示,泰禾去年总计录得签约销售602.74亿,销售回款585.48亿,该数据与第三方披露的权益销售额较为一致。

种种迹象显示,泰禾正借助瘦身求存的时机,努力挤去曾经备受市场质疑的数据泡沫。

具体而言,2019年泰禾福州区域、上海区域、北京区域、广深区域分别完成销售签约情况165.60亿、169.09亿、213.40亿、54.65亿,分别完成年初计划45%、53%、62%、24%。

从完成率来看,泰禾各大区域均没能如愿完成销售任务,这与该集团承受资金和市场去化双重压力、货量未能获得保障息息相关。数据显示,上述四大区域去年的新增货值供应分别是138.30亿、132.27亿、127.29亿、58.72亿。

从新增货量来看,泰禾去年的去化率表现突出,公司通过增加经营现金流来填补债务缺口的策略已见成效。这一点在泰禾董事长黄其森的新年贺词上得到佐证:“一切工作围绕抓销售、促回款、现金流提升进行,充实壮大集团账面资金规模,强化区域现金流意识,管理下沉,提高解决问题的效率,在确保品质、安全的前提下实现项目高周转。”

在上一轮房地产上涨周期中,泰禾过于激进的战略,令到公司经营苦不堪言遗祸至今。比如在集团销售垫底的广深区域,因深圳地王久久不能入市而备受拖累。

2015年12月,泰禾以57亿总价拿下深圳宝安尖岗山2块土地。第一宗地总价29.6亿元,楼面价5.1万/平方米,第二宗地总价27.4亿元,楼面价7.99万/平方米。按照泰禾规划,其中一块土地规划低密度产品,另外一块土地规划洋房。但截至目前,项目仍未对外销售实现回款。近60亿土地款沉睡四年,其资金成本逐渐吞噬掉项目盈利空间。

深圳地王并非孤案,泰禾旗下类似的高成本土地仍有不少。因此,过去一年,泰禾一直处于现金流较为紧张状态,不断出售项目,先后向世茂集团出售包括杭州、南昌、广州等城市项目,累计出售项目股权超过70亿。即便如此,资金缺口仍未全然补上。

总得来说,泰禾最困难的的时期已过,但困难并未完全渡过。

去年7月,泰禾在境外完成4亿美元的债券发行,票面利率15%,创下行业融资成本之新高。此后的12月,泰禾在境外完成1.105亿美元的债券发行,票面利率11%。

能够获得新的融资,以及利率有所下降,这是好的信号。但新增融资规模的大幅缩减,仍旧显示出金融机构的极度谨慎。

根据泰禾2019年三季报显示,公司账上有息债余额合计1028.33亿,较去年末1375.25亿减少346.92亿。其中,短期借款、一年内到期非流动性负债、长期借款、应付债券分别减少97.78亿、170.20亿、13.46亿、65.48亿。同时,泰禾净负债率较2018年末的384.84%下降142.16个百分点至242.39%。

评级机构对于泰禾的主动降负债也给出了积极信号。今年12月,惠誉公告称,将泰禾集团高级无抵押评级由“CCC+”上调至“B-”。

黄其森指出,经过一年时间的主动调整,泰禾人才储备与资金财务得到较好的改善。

只是,从资金和债务状况来看,泰禾还需要进一步瘦身,方能安然渡劫。

知情人士透露,去年最后一个季度,黄其森仍旧在与其他房企沟通,其中包括华南的华发股份(600325.SH)、美的置业(03990.HK)等房企,试图继续转让项目纾困。但截至目前,暂时未有新的交易落地。

“算不过账。”一位知情人士透露了泰禾摆上货架的项目未能继续出让的原因。

黄其森表示,2020年泰禾上海区域、广深区域将有多个百亿级大盘入市。如若市场给力,困境中的泰禾,或许能走出“水逆”,迎来新生。

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