独家|泰禾权益销售减少四成跌出千亿，黄其森仍在推动公司“瘦身”

虚胖多年的泰禾集团（000732.SZ，下称“泰禾”），2019年过得异常艰难。

克而瑞数据显示，2019年泰禾权益销售金额626.4亿，较上年同期的1095.3亿下跌超过四成，而行业排名则从17跌至40，成为50强中下滑幅度最大的一家房企。

销售下滑严重，数据却更为真实。尽管泰禾没能兑现2000亿的壮举，但真实更让市场放心。第一财经独家获取的信息显示，泰禾去年总计录得签约销售602.74亿，销售回款585.48亿，该数据与第三方披露的权益销售额较为一致。

种种迹象显示，泰禾正借助瘦身求存的时机，努力挤去曾经备受市场质疑的数据泡沫。

具体而言，2019年泰禾福州区域、上海区域、北京区域、广深区域分别完成销售签约情况165.60亿、169.09亿、213.40亿、54.65亿，分别完成年初计划45%、53%、62%、24%。

从完成率来看，泰禾各大区域均没能如愿完成销售任务，这与该集团承受资金和市场去化双重压力、货量未能获得保障息息相关。数据显示，上述四大区域去年的新增货值供应分别是138.30亿、132.27亿、127.29亿、58.72亿。

从新增货量来看，泰禾去年的去化率表现突出，公司通过增加经营现金流来填补债务缺口的策略已见成效。这一点在泰禾董事长黄其森的新年贺词上得到佐证：“一切工作围绕抓销售、促回款、现金流提升进行，充实壮大集团账面资金规模，强化区域现金流意识，管理下沉，提高解决问题的效率，在确保品质、安全的前提下实现项目高周转。”

在上一轮房地产上涨周期中，泰禾过于激进的战略，令到公司经营苦不堪言遗祸至今。比如在集团销售垫底的广深区域，因深圳地王久久不能入市而备受拖累。

2015年12月，泰禾以57亿总价拿下深圳宝安尖岗山2块土地。第一宗地总价29.6亿元，楼面价5.1万/平方米，第二宗地总价27.4亿元，楼面价7.99万/平方米。按照泰禾规划，其中一块土地规划低密度产品，另外一块土地规划洋房。但截至目前，项目仍未对外销售实现回款。近60亿土地款沉睡四年，其资金成本逐渐吞噬掉项目盈利空间。

深圳地王并非孤案，泰禾旗下类似的高成本土地仍有不少。因此，过去一年，泰禾一直处于现金流较为紧张状态，不断出售项目，先后向世茂集团出售包括杭州、南昌、广州等城市项目，累计出售项目股权超过70亿。即便如此，资金缺口仍未全然补上。

总得来说，泰禾最困难的的时期已过，但困难并未完全渡过。

去年7月，泰禾在境外完成4亿美元的债券发行，票面利率15%，创下行业融资成本之新高。此后的12月，泰禾在境外完成1.105亿美元的债券发行，票面利率11%。

能够获得新的融资，以及利率有所下降，这是好的信号。但新增融资规模的大幅缩减，仍旧显示出金融机构的极度谨慎。

根据泰禾2019年三季报显示，公司账上有息债余额合计1028.33亿，较去年末1375.25亿减少346.92亿。其中，短期借款、一年内到期非流动性负债、长期借款、应付债券分别减少97.78亿、170.20亿、13.46亿、65.48亿。同时，泰禾净负债率较2018年末的384.84%下降142.16个百分点至242.39%。

评级机构对于泰禾的主动降负债也给出了积极信号。今年12月，惠誉公告称，将泰禾集团高级无抵押评级由“CCC+”上调至“B-”。

黄其森指出，经过一年时间的主动调整，泰禾人才储备与资金财务得到较好的改善。

只是，从资金和债务状况来看，泰禾还需要进一步瘦身，方能安然渡劫。

知情人士透露，去年最后一个季度，黄其森仍旧在与其他房企沟通，其中包括华南的华发股份（600325.SH）、美的置业（03990.HK）等房企，试图继续转让项目纾困。但截至目前，暂时未有新的交易落地。

“算不过账。”一位知情人士透露了泰禾摆上货架的项目未能继续出让的原因。

黄其森表示，2020年泰禾上海区域、广深区域将有多个百亿级大盘入市。如若市场给力，困境中的泰禾，或许能走出“水逆”，迎来新生。