恒大分拆物业上市前引战融资逾200亿，腾讯、红杉、周大福等布局

中国恒大(03333.HK)为旗下的物业企业引进一批战略投资者。

8月13日夜间，中国恒大公告称，卖方、目标公司与买方签订14份投资协议。

其中，卖方为中国恒大全资拥有的一间投资控股公司；目标公司属于卖方全资拥有的一间投资控股公司，主要从事提供居住物业和其他物业的物业管理服务、物业的增值服务。

买方包括陈凯韵、Huatai International Greater Bay Area Investment Limited等十四个投资对象。买方待售股份数目共计280.61万股，占物业公司已发行股份的28.061%；买方就购入待售股份支付的代价总和为235亿港元。

粗略来看，买方中独立第三方陈凯韵持股比例最高为5.373%。其他的战略投资者关涉腾讯控股、中国农业银行、周大福、中信、光大控股、红杉资本、云峰基金等。中国恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧实际控制的Advance Power International Limited，耗资5.5亿港元，持有目标公司0.657%。

言及此轮引进战略投资者，中国恒大称，目标公司将成为集团的物业管理业务的控股公司。“在这轮融资中，本集团为其物业管理业务引进了一些卓有声誉的战略投资者。此举会提升企业形象以及支持物业管理业务的成长和发展。”

据悉，出售事项所得款项将用于集团日常运营。

截至今年上半年，目标公司未经审核的净资产总值为27.73亿元；此前的2018年、2019年对应的未经审核的税后利润分别为2.333亿元、9.225亿元。

这是近期中国恒大旗下关涉物业板块的第二次动作。

7月31日，中国恒大公告称，正考虑可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市。

目前，中国恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司（下称“金碧物业”）承担。该集团官微7月数据显示，其在管项目超1400个，覆盖全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米。

此次引进战略投资者主要是中国恒大透过内部重组将雅立集团有限公司和金碧物业及附属公司等从事物业管理业务的公司注入目标公司，并成为目标公司的附属公司。

对于此轮引进战略投资者，中国恒大还订立了反稀释保证。

该反稀释保证提及：“除员工期权计划或其他类似计划所发出的期权或股份外，目标公司在未取得Pre-IPO 融资持股超过半数的投资者的事先书面同意的情况下，目标公司不得进行任何低于Pre-IPO融资对应的估值的任何融资行为。”“如果员工期权计划或其他类似计划涉及股份超过目标公司股份的3%，就超出部分可以受反稀释保证限制，买方可获得增加其股份，达到反稀释的效果。”

目标公司在Pre-IPO 融资对应的估值为不低于750亿元。换言之，绝大多数情况下，目标公司不会进行低于该估值的融资行为。

根据此前外媒路透消息称，恒大物业最快2021年上半年挂牌来看，此轮引进战略投资者有可能是中国恒大物业板块分拆上市前的最后一轮“突击”融资。从另一个层面来看，这也表示中国恒大默认的物业板块估值底线是750亿元。

中国恒大年报显示，2019年，金碧物业收入43.75亿元，同比增速7.6%。对照2019年的A股、H股上市物业企业的收入规模来看，金碧物业若上市，将是营收位列中海物业（02669.HK）之后的第七大物业公司。从合约管理面积来看，金碧物业将位居上市物企第二，仅次于碧桂园服务（06098.HK）。

另据金碧物业官方微信公众号披露，至2025年其的管理面积预计达到9亿平方米，管理户数达1000万户。

早在2018年年初，在中国恒大2017年度业绩发布会上，许家印曾被问及是否有物业上市计划，他直截了当地给出否认答案。如今围绕物业板块的系列布局都显示着中国恒大旗下物业企业分拆上市的步伐正在加快。