LPR转换倒计时，房贷利率模式怎么选？后续利率下调空间有多大？

房贷利率“换锚”期限将至！而对房贷一族来说，如何选择固定利率和LPR是近期最关心的事。

两种方式仅一次转换机会

8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

而在此之前，已有多家银行完成了存量房贷利率定价基准批量转换工作。其中，浦发银行、南京银行等已于8月前进行了批量统一转换。

根据央行此前的公告，2020年3月1日至8月31日，将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换。具体来说，央行对存量房贷客户给出了两个选择，

一个是转为“LPR+加点”浮动利率，即以LPR为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变；

二是转换为固定利率。

定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

有业内人士指出，存量房贷此前基本都是以贷款基准利率为定价基准，而LPR形成机制改革之后，贷款基准利率逐步淡化，调整的可能性不太大。批量转换后客户如再申请转回原合同安排，其实就跟选择固定利率差不多。

简单来说，如果选择固定利率，房贷将维持当前利率水平不变；如果选择“LPR+加点”浮动利率，今后的房贷利率会随着LPR变化。而LPR每月公布一次，或升或降或维持不变。

选择哪种方式，看个人情况

业内人士指出，两种转换方式各有优势，具体如何选择主要取决于客户自己对未来市场利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

但对于大多数人来说，判断利率的长期走势是上升还是下降是很难的。因此，民生银行首席研究员温彬建议，存量房贷客户还要根据自身具体情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的利率转换方式。如果此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，选择浮动利率可能更合适，因为即使LPR出现反转，也可通过提前还款方式来规避利率风险。

招联金融首席研究员董希淼指出，房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率，与现在的利率是多少无关。只需要判断未来利率走势是上升还是下降。如果判断是上升，那么就转成固定利率，如果判断是下降，就转成挂钩LPR。“从中短期看，我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，对借款人是有利的，有助于减轻借款人房贷支出。”

董希淼表示，目前来看，比较适合转成挂钩LPR。理由有以下四点：首先，判断长期利率走势上行还是下行，不确定性太大。但中短期利率下行基本上是有共识的；其次，即使几年后利率上行，但本金逐步减少，利率上行带来的损失其实比预期要低；再次，无论是自住还是投资，房子持有时间可能平均不会超过十年，所以，并不需要考虑太长期限的利率走势；最后，如果出现了与预期不一样的利率大幅上升走势，还可以提前还贷。

LPR已连续四个月按兵不动

8月20日，LPR报价公布，1年期品种报3.85%，5年期以上品种报4.65%，均和上月持平。这也是4月20日LPR降息之后至今，连续4个月LPR报价保持按兵不动。

数据显示，自LPR改革以来，1年期LPR一共下调5次累计下调46bp，5年期以上品种共下调3次累计下调20bp。其中4月LPR报价降幅为LPR改革以来降幅最大的一次，1年期降20BP至3.85%，5年期以上降10BP至4.65%。

对于8月LPR的按兵不动，市场已有预期。一方面，作为LPR报价参考的基础，本月1年期MLF（中期借贷便利）招标利率保持不变；另一方面，近期市场资金利率持续上行，银行下调LPR报价加点的动力不足。

在MLF操作方面，此前央行为维护市场预期平稳，对本月到期的两笔合计5500亿元的MLF进行了一次性续做，续做规模达7000亿元，利率保持2.95%不变。此次MLF的超额续做量超出了市场预期。

方正证券首席经济学家颜色表示，鉴于本次MLF操作利率仍为2.95%，短期内降息概率大降。目前银行存款准备金率在9.5%左右，降准空间有限。在基本面持续变好的情况下，未来流动性将以“精准滴灌”为主，短期不会全面降准。

LPR未来走势如何？

海通证券表示，8 月LPR报价维持不变，意味着随着经济复苏，此前的连续政策性降息基本已经结束，央行更加强调精准滴灌，让钱流入真正需要资金的实体经济，因此下半年利率下行空间有限。

易居研究院智库中心研究表示，8月份5年期LPR基础利率继续不变，说明近期下调空间已经不大。当前对金融风险防范的提法有所增多，客观上会限制LPR的走势，也会影响房贷利率的走势。预计后续利率下调空间不大，但总体上维持低息的状态。

民生银行表示，对于LPR下一步的走势，由于LPR分两个品种，分别是一年期和五年期，5年期以上LPR利率水平大概率会保持一个稳定。具体到更中长期来看，中长期LPR走势受到经济形势、通胀水平、就业情况、国际收支状况等多因素影响，可能会有一些相应的变化，目前难以预测。

中邮证券表示，LPR利率下调主要受MLF利率、银行负债成本等因素驱动，8月MLF利率没有变化，已反映出本次LPR利率大概率不变。另外，银行压降点差动力不足。近期同业存单利率上移，反映银行负债成本略上升。此外，我国经济目前大幅好于预期，是全球唯一一个保持正增长的主要经济体，政策宽松边际的必要性有所下降。展望下半年，实体经济融资成本下降、贷款利率下降依然是未来政策的重要导向。货币政策的操作也将更加常态化，延续宽中有紧的态势。本次LPR利率未调整并不意味着政策的转向，仍有下降空间。考虑到过低利率将会带来资金空转，资产泡沫等负面影响，预计未来LPR的下降空间不会太大。

东方证券认为，时下，市场仍对银行让利有所担忧，随着半年报陆续公布，行业净利及资产质量压力将逐渐明朗化，板块或将迎来估值修复窗口。本周央行开展的6600亿元逆回购和7000 亿元MLF 操作利率均维持不变，市场流动性合理充裕，降息节奏较上半年有所放缓。8 月LPR 报价保持不变，当前货币政策逐步从疫情应激状态下退出，定向和精准性增强，预计下半年LPR 下行压力或较上半年有一定程度缓解，未来大幅降准和降息的概率降低。银行零售业务息差水平仍较高，资产质量相对较好，在内外部不确定风险增加的情况下，优质零售银行标的仍是稳健收益的好选择。贷款占比提升和流动性负债成本降低将对息差构成支撑，市场化负债占比高、贷款占比提升空间大的银行将有较好的息差韧性。