禹洲集团千亿规模更进一步 物业拆分箭在弦上

武小飘/文

2020年于禹洲集团（01628.HK）来说，并非平常之年，乃千亿征程的决胜之年。

8月24日，禹洲集团发布2020年中期业绩报告。截至上半年末，禹洲集团收入同比上升20.36%至140.69亿元，增速领跑行业；期内溢利同比上升4.97%至15.44亿元。净负债比率由去年末小幅下行至63.72%，加权平均融资成本录得7.22%，处于行业偏低位置。多个核心财务指标增速优于行业。

按照上半年合约销售同比增长50.49%的增速来粗略推算，禹洲集团千亿销售目标指日可期。

多项指标创下新高，禹洲集团仍在不断挖潜基本盘业务。上半年，禹洲上海深圳双总部战略的落地，也给到了市场更多的期待，粤港澳大湾区未来在土储、利润、组织架构等方面势必将扮演更重要的角色。这于禹洲集团来说是待进一步夯实的新版图，于投资者来说则是更多的想象空间。

同时，禹洲集团中期业绩会上，公司管理层也表示，正在整合优化物管和商管业务，分拆计划有条不紊进行。其中物业管理业务已向联交所递表，这也令部分机构投资者看到了这个正处于上升周期的企业在地产开发业务外的更多可能性。

破千亿指日可期

报告期内，禹洲集团多个核心财务指标增速优于同业公司。

在地产行业上半年受新冠肺炎疫情影响，销售、回款节奏等或多或少受到冲击的背景下，百强房企上半年录得-2.7%的累计全口径业绩降幅。

相较之下，禹洲集团在2020年上半年合约销售金额和销售面积均实现大幅增长，其中，合约销售同比增长50.49%至人民币428.51亿元，销售面积亦同比上升40.82%至260.95万平方米。

截至上半年末，禹洲集团已经完成了全年千亿销售目标的42.85%，完成率远高于同业公司。克而瑞对36家典型房企的统计数据显示，上半年近半数房企目标完成率不及40%，禹洲集团的销售、回款等执行力可管窥一斑。

区域性合约销售贡献方面，长三角地区继续成为集团合约销售的最大贡献来源，占集团整体合约销售金额的62.47%；海西经济区紧随其后，占整体合约销售额的18.97%。具体到个别城市来看，上海、南京、苏州、合肥等为代表的长三角城市成交量环比增速显著，销售恢复表现良好。合肥更有望成为继苏州之后，禹洲的第二个百亿级城市。

从全年1800亿元的推货粗略测算，禹洲集团下半年实现41.6%的去化率即可完成全年目标，合约销售额突破千亿大关难度不大。

此外，上半年受益于融资环境趋于宽松、楼市调控窗口期等外部大环境影响，不少房企都在高能级城市积极补仓，东莞、成都、杭州等部分热门一二线城市一度出现上半年土地出让金收入逼近去年全年的情况。禹洲集团审慎拿地，在拿地窗口期也敏锐地捕捉到了补仓以扩充土地储备的契机。

上半年，禹洲集团累计拿地11幅，总建筑面积约146万平方米，权益建筑面积近90万平方米，权益比接近六成；新增货值约362亿元。按区域分布来看，近98.6%分布在长三角地区，仅1.4%分布在华中地区；按城市能级划分，11幅地块均位于苏州、无锡、成都等热门二线城市。新增土地储备地理位置优越，城市布局能级良好，这也为后续禹洲集团销售和利润的增长提供了多一重保障。

国际知名投行花旗指出，禹洲集团近年来高度重视多元购地方式，如成都的收并购项目、合肥通航小镇项目等，花旗预计随着禹洲集团持续采纳多元化的拿地策略，加速吸纳优质土储及进一步提高土储权益占比，相信禹洲集团2021年及2022年销售量将持续提高。

保障业绩稳中向好进阶之余，禹洲集团也不忘回馈股东。

此前的2019年，禹洲集团总共派息每股40港仙，分红比例达51.18%，同比增长36.63%，对应股息率为13.61%。今年上半年，在保证了偿债能力的前提下，公司依旧慷慨分红，中期股息每股12港仙，派息率高达36.65%，股息率接近11%，位列行业前列。

潜在价值将持续释放

伴随地产行业进入下半场，各路房企或另辟多元化业务板块以卡位第二赛道，寄望打开更多增长空间；或分拆旗下物业、代建、文旅等较成熟业务板块，以利用资本市场融资输血，寻求更多可作为空间。

以房企近两年分拆最为热烈的物业为例，今年以来，便有近10家物管企业递交招股书，仅6月下旬便有5家公司集中交表。中指研究院预计，到2020年底上市物管企业会达到50家左右。物业股上市市值超房企在行业内屡见不鲜。

具体到禹洲物业来看，截至报告期末，禹洲物业管理收入同比增长62.16%至2.89亿元，在管总建筑面积约1300万平方米，合同管理面积约2200万平方米，共服务全国超10万户业主，基本处在行业TOP20的水平。

在物管企业“有在管面积才有话语权”的当下，上市融资以进行规模扩张几乎是物管企业们的常规发展路径。尤其是行业内万科物业、碧桂园服务（06098.HK）、绿城服务（02869.HK）、中海物业（02669.HK）、彩生活（01778.HK）等早已实现了在管面积过亿级水平的进阶，还处于千万级在管面积的禹洲物业，有必要对规模扩张保持更强烈的诉求。

禹洲集团业绩会上，公司管理层也表示，正在整合优化物管和商管业务，分拆计划有条不紊进行。其中物业管理业务已向联交所递表。有投行人士直言，禹洲物业一旦上市，它势必将为禹洲集团带来新的融资平台和打开新的市值想象空间。

相较于值得期待的未来，禹洲集团仍不忘致力于地产业务的深耕细作，挖潜地产开发业务基本盘。在能级更高的城市去寻求更多的话语权一直是不少房企实现从区域性房企向全国性房企进阶的常规路径，而禹洲集团正在实现这一战略的落地。

放眼全国来看，这两年受益于《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及《关于支持深圳建设中国特色社会之一先行示范区的意见》等政策利好的加持，粤港澳大湾区的投资价值跃升，无疑是不少外来房企竞逐的热点区域。

在今年上半年，禹洲集团顺势而为紧抓机会，继2016年集团总部迁至上海后，于2020年6月在深圳南山区设立深圳总部，开启上海深圳的双总部战略。

放到整个行业来看，近年来，“双总部模式”在房地产行业愈趋于常见，成为房企实现战略扩张的重要路径。特别是2019年以来，多家房企相继采取双总部运营模式，受到行业广泛关注。双总部战略的开启既有助于企业提升竞争力、实现效益最大化，也给到了市场更积极的信号和预期。

截至上半年末，禹洲集团来自大湾区的销售金额仅录得0.19亿元，位列六大区域末位。不过大湾区土储占比达到6.4%。有跟踪禹洲集团的机构人士就此表示，大湾区土储、销售额度虽然目前在禹洲集团占比不高，但上海深圳双总部战略的落地给到了外界非常明确的信号，禹洲集团未来至少会寻求深圳、东莞、广州等市场的成功渗透。这对于禹洲集团来说是新的发展机会，对于市场来说则是更乐观的发展前景和想象空间。

以禹洲集团创始人、董事局主席林龙安等为代表的管理层此前在多个场合都有提及，公司看好大湾区在资金、技术、人才、创新能力、开放氛围等方面的优势，粤港澳大湾区是禹洲集团下一步的布局重点。

对于禹洲集团来说，上海总部及长三角的业务布局是公司发展的基本盘，是支撑公司朝着千亿销售目标奋进的“支点”；深圳总部及粤港澳大湾区，则关乎公司未来五年乃至十年的业绩成长性。多家机构也指出，禹洲集团上海深圳双总部战略的落地，势必后续会伴随更多大湾区业务的落地及展开，这些都将为公司打开新的增长空间和想象空间。

可以预见，随着禹洲在长三角区域成熟的深耕战略在大湾区等区域的复制，禹洲的未来将充满更为广阔的发展空间，禹洲的企业价值也将会持续得到释放。