万科中期净负债率降至历史低点，总裁祝九胜首谈入局泰禾初衷

8月28日，万科（000002.SZ/02202.HK）在线上召开2020年中期业绩会。

报告期内，公司收入为1464亿元，同比增长5.05%；归母利润为125亿元，同比增长5.62%。其中，房地产开发及相关资产经营业务毛利率为24.1%，同比下降4.2个百分点。

对于市场瞩目已久的万科入股泰禾集团（000732.SZ）一事，万科总裁祝九胜直言：“我们会全程参与，用最好的善心来妥善处理。我们的底线是不影响万科股东的权益和收益水平。”

首度公开下属业务业绩

万科早在2012年就率先提出行业进入白银时代，并开始探索转型的变革。本报告期，万科首度在财报中披露多元化业务收入。

中期报告显示，万科实现营业收入同比增长5.1%至1463.5亿元；实现归属于上市公司股东的净利润同比增长5.6%至125.1亿元。

具体到各业务板块来看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元，占比94.4%；来自物业服务的营业收入为67.0亿元，占比4.6%。

其他多元化业务收入情况也得到公开。报告期内，以泊寓为代表的租赁住宅业务营业收入录得10.5亿元；印象城等商业开发与运营业务营业收入同比增长0.3%至30.5亿元；高标库、冷库等物流仓储业务营业收入同比增长36.9%至8.3亿元。

公司财务基本面依旧稳健，报告期内，万科实现经营性现金净流入226.1亿元，持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债968.2亿元。公司净负债率为27.0%，剔除预售款后的资产负债率为75.55%，处于行业较低区间。

销售方面，万科实现合同销售面积2077.0万平方米，同比下降3.4%；实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。销售均价为1.54万元/平方米，同比小幅下降。

报告期内，公司地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。

言及毛利率下行趋势，韩慧华回应道，近年来整个市场趋稳，地价占售价比实际上是在持续上升。对于整个行业来说，毛利率下降是一个长期的趋势，我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的，我们预计到年底还有一个小幅的回落。

组织架构再调整

上半年于万科来说也是组织架构、人事换防等持续推进的一年。

8月27日，万科内部发文新成立包括兰州、西安、西宁、新疆和银川在内的西北区域事业群。由原西安城市总郭继勋担任西北区域的首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。西北区域是从原来的中西部区域中拆分出来的。

这是万科历史上第一次分拆区域，由原来的南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域变成五大区域。

公司执行副总裁、首席运营官王海武表示，这个考虑由来已久，西北五省接近祖国三分之一的面积。过去在组织的设计上也做了一些探索，比如在中西部区域设立了二级招采中心。如今正式成立西北区域事业集团，也是对过去探索实践进一步的发展，目的是为了加强在西北地区万科多项业务的开展，相信未来会有更好表现。

新近最为业界瞩目的事宜之一，万科入股泰禾集团也引发多方面关注。

7月31日，泰禾集团发布公告称，万科拟接盘控股股东所持部分股份，成为第二大股东，持股比例达19.9%，对价24.27亿元。8月3日，双方完成股权转让。但入股事项最终能否达成，还需满足一系列条件。

祝九胜在回复“入股泰禾逻辑及进展”这一问题时表示，泰禾的问题更多是资金和融资的问题，它的产品力、基础能力还是非常不错的，万科基于行业稳定的角度考虑，入股泰禾。

但是，万科最后能不能成为泰禾第二大股东，取决于三个要素：一是泰禾自身的求生欲；二是金融机构对这个问题的理解程度。泰禾的确过度负债，但如果大家都要求还本付息就会现金流断裂，是集体沉船还是集体上岸，由金融机构说了算；三是福建省相关政府部门会以什么样的方案来化解泰禾危局。