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二手房连续两月领跑全国,广州楼市站上调控临界点

第一财经 2020-09-24 20:04:03

作者:吴俊捷    责编:张歆晨

广州目前正处于政策调控的临界点,若市场继续升温,新一轮调控收紧会是大概率事件。

在周边的深圳、东莞楼市逐步归于平静之际,广州二手房房价环比涨幅连续两月领跑全国。此际,是继续给楼市松绑,还是跟随其他城市加码调控,成为广州面临的新课题。

市场消息显示,广州的花都区、南沙区又降低了购房门槛。多个楼盘案场销售向第一财经证实,从17号开始已经得到消息,在广州拥有两套房、但在花都或者南沙没有房的客户,可再度购入第三套房,只是若有贷款记录的客户,无法获得住房贷款。

但截至目前,无论花都还是南沙,均未有相关主管部门的正式文件出台。

过去两三个月,广州局部房价的上涨,在时间点、区域分布上有着明显轮涨深圳、东莞,并承接湾区客源的特点。尤其投资客眼中“粤港澳大湾区中心”的南沙板块,在成交量等多个方面,持续领跑广州各区域板块,成为深圳客押注的热门区域。

不过放眼整个广州,楼市存在明显的冷热不均,距离全面火爆仍有差距。与金九银十相伴的是全国各地接二连三的楼市调控政策及房企融资“三道红线”的紧箍咒,房企的态度依然谨慎,多数寄望趁热出货回笼现金,销售策略上并无捂盘惜售想法。

领涨全国

国家统计局发布数据显示,8月,广州二手房房价环比涨幅为1.7%,连续两月领跑全国。

广东中原地产项目部总经理黄韬认为,深圳于7月15日收紧楼市调控之后,部分投资购房需求加快流入广州,拉动房价快速上行。

广州的二手房需求量于7月起出现明显上涨。据贝壳找房的数据显示,2至6月,广州二手房单月带看次数平均为新增房源量的7.88倍;7月,广州二手房带看次数是新增房源量的12.1倍;8月,该数字进一步升至13.1。

有多位房产中介人士直言,广州这轮上涨有着明显轮涨深圳、东莞的特点,而大湾区城市间的楼市联动性较过去更为显著。

深圳于7月15日升级楼市调控,8月一二手房成交量迅速回落。深圳房地产信息系统显示,8月,深圳共网签成交一、二手住宅合计1.54万套,环比下降8.81%。尤其是二手房成交环比下降15.55%。乐有家研究中心报告指出,深圳二手房方面近一两个月整体平淡,与“7·15”新政调整普通住宅的认定标准、提高税费交易成本有关。

东莞一直是临深片区的热门城市,承接大量来自深圳的购房需求。深圳“7·15”楼市调控新政后,7月25日,东莞也升级对外地户籍的限购政策,拉高购房门槛。合富研究院(东莞)数据显示,8月,东莞一、二手住宅网签总面积为113.2万平方米,环比下滑13.52%。

正是深莞住宅交易的趋冷,推动了购房需求向广州转移。“因为七月底之前东莞、深圳的楼价涨的很厉害,广州相对比较平淡;七月份深圳、东莞调控之后,广州才开始上涨。”广州越秀区从事房屋中介行业的人士赵苗指出。

“珠江新城品质好的次新房,七八月基本按照每月上涨50-100万元左右的速度在递增,低价的笋盘已经卖完了。”在天河区珠江新城从事房产中介近十年的刘晓直言,七八月份成交量也明显上涨,好地段的好小区基本放一套清一套,热门楼盘整体上涨了两成左右。

不过,市场并没有全盘上涨,广州各区仍存在冷热不均。受今年大面积推进旧改、改善性需求旺盛、部分莞深客买入等因素影响,黄埔区、南沙区成为广州这轮率先复苏的区域。以8月为例,黄埔区成交升幅同比上升六成左右,南沙区成交升幅同比上升九成左右。

相较之下,中心区的海珠区、越秀区需求较稳,部分位置、价格好的热盘成交活跃;中心区的天河区、荔湾区等一些配套较差或者老旧的小区甚至出现了阴跌。此外,北部的花都区、从化区部分项目仍在去库存。

“广州供应量大,新盘陆续有,不像深圳、东莞盘子小,易炒作。整体而言,广州房价处于复苏的阶段,局部区域开始温热,但绝谈不上火爆。”黄韬续称。

成交上涨伴随的是价格的跳涨。这轮率先复苏的黄埔区,部分楼盘每平方米价格从“3”字头站上了“4”字头。而南沙区许多楼盘也从去年底的“2”字头跳升至“3”字头,部分高端盘出现“4”字头。

深圳客搅局

楼市复苏中,抢先行动的是投资客,广州亦不例外。

去年年末,广州放开了南沙、黄埔、花都三区的限购。以南沙为例,在南沙工作的本科及以上学历或中级工以上人才,在该区范围内购买首套房不受户籍、社保和个税缴存限制。此外,港澳居民在南沙区购房,享受与广州市户籍居民同等待遇。黄埔区也于去年底放宽购房年限为连续工作半年以上的各类人才。而此前广州于2017年3月升级楼市限购,规定非本市户籍人口仅可购买一套住房,且需要连续缴纳五年社保,仅增城区和从化区除外。

相比于黄埔市场得益于刚需改善支撑,南沙的投资需求更为旺盛。

“深圳、东莞7月相继升级调控了,投资客7月下旬马上就把目光转移到了南沙。”有熟悉南沙当地楼市行情的一位深圳购房人士表示,考虑到深圳客、东莞客部分不满足南沙购房条件,不少中介人士彼时都对外来投资群体提出,可用两三千元代办各类中级工证书以帮助买房投资。

一位代理类似证书的南沙当地房产中介人士也向第一财经记者证实,购房者提供身份证复印件基本资料,并花费两三千元,中介机构负责办妥一张中级工证书。“今年七月末八月初那会儿,基本每月要办二三十单中级工证书,超过上半年之和,基本都是深圳客奔着南沙买房投资。”

外地投资客的涌入,使得南沙好地段或者好品质的楼盘价格,相较于去年底每平方米基本上涨了一万元左右。

第一财经记者在多个楼盘现场了解到,去年底2.6-2.8万/m²的项目,目前已上升到3.3-3.8万/m²。

“南沙离市区开车一个多小时,本以为配套生活设施、交通等都还在完善中,涨幅比广州市区楼盘还要猛。”这种意外几乎是近期前来南沙看盘的人共同的感受。

南沙板块的金州蕉门河、黄阁、灵山岛板块热度持续提升。来自合富研究院的数据显示,八月市场供需两端均走热。南沙区新增供应同比上升420%至30万平方米,网签同比上升91%至25万平方米,均属近年高位。

“配套成熟一些的合意楼盘七成左右都被深圳客买走了,反倒广州人反应慢半拍。”一位前来看盘的广州何先生唏嘘道,基本是深圳客推着南沙涨了一波后,广州城区的才陆续驱车前来。

对于南沙,广州购房者跟外地投资客有着截然不同的看法。

多位深圳客在接受第一财经记者采访之际,几乎都有提及“南沙处于深圳的斜对岸”、“深中通道在2024年将连接南沙万顷沙”、“南沙未来将与深圳前海无缝连接”、“南沙金融产业聚集”、“医疗、教育资源正在兑现”等,更有投资客拿出“深圳前海均价已超10万+/m²,横琴5万/m²左右”等类比,以说明南沙看得见的变现价值。

相较之下,前来看盘的广州购房者则多会拿出相反的理由,比如“南沙现在部分楼盘4万+/m²的价位,水分大”、“同样单价在广州市区能有各种好盘随意挑”、“南沙升级为广州唯一副中心还要等到2035年才看得见”、“目前价格太高洼地效应不再”等,以说明首选南沙楼盘的风险大。

而对于活跃在南沙的金科股份(000656.SZ)、华润置地(01109.HK)、佳兆业(01638.HK)、中国金茂(00817.HK)等诸多房企来说,这个夏天南沙无疑是火热的。有华润置地项目人士向第一财经记者坦言,“南沙近一两个月持续较热,着实令人有些意外,每天售楼部基本都有客人来访。”

令到投资客果断入手南沙的还有不断刷新的楼面价。8月,鲁能突破限地价和最高配建,以摇号竞得南沙湾宅地成交楼面价19117元/平方米+竞配建7400平方米;深业突破限地价以摇号竞得横沥岛望海居住用地,成交楼面价19140元/平方米,竞配建23200平方米,溢价率37%。

调控临界点

与投资客笃定押注相比,少量顺推基本是开发商普遍的销售策略。

“不太敢捂盘,主要是这轮调控还在观望,有货就推而不是捂着涨价感觉比较稳妥。”南沙区中铁建海悦国际项目一负责人告诉第一财经记者。

这种看法基本广州热销楼盘的共同心态。

与深圳、东莞分别于上半年五六月份房价持续上行不同。广州部分楼盘的热销,恰发生在调控政策接二连三落地的大背景下。

7月24日,住建部召集了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等十个城市政府部门相关负责人参会,基本上都是一线和新一线城市。8月26日,住建部召集了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责人。

截至当前已有超过十个省市出台楼市调控政策。楼市调控逻辑更趋于明晰,政策层面仍然会延续“一城一策”的总体思路,过热的城市或将出台收紧政策是市场各方的共同看法。

进入9月,意味着楼市传统的“金九银十”的到来。与之相随仍是各地收紧楼市调控的消息。

同时,涉房企融资端“三道红线”压力之下,房企债券融资规模明显收缩。据贝壳研究院统计数据,按发行日期来看,8月20日-9月20日,房企境内外融资规模约992.7亿元,比前一个月减少24.6%。

有中型券商地产行业分析人士向第一财经记者表示,“三道红线”政策是否会由部分房企推及至全行业执行,大概还要等到明年初才能确定。但是目前,该政策已对部分房企在拿地、经营管理等层面产生影响。“至少‘三道红线’对房企已经产生了威慑作用。”

上述南沙区中铁建海悦国际项目负责人也向第一财经记者表示,对部分资金压力大,上半年年度目标完成率不足40%的房企来说,除了放缓拿地计划控制负债外,金九银十期间以价换量促进资金回笼将是非常重要的工作,趁着广州楼市升温出货,回笼现金是首要目标。

尽管消息面上,花都、南沙等区域进一步放松购房门槛,在市场人士看来,广州目前正处于政策调控的临界点,若市场继续升温,新一轮调控收紧会是大概率事件。

“近两个月广州环比上涨幅度均没有超过5%,它主要是受高价新盘供应较多的结构性带动影响,并非量价齐涨的过热。”黄韬等多位人士都表达了类似看法,后续一旦新盘供应结构发生调整,房价环比涨幅就会随之改变。

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