联实18亿抢滩“活力养老”市场 医健之外价值初显

“活力养老”的概念正在中国市场萌发。

在“康养”、“护理”、“医疗”这些传统的养老关键词之外，地产商也将“活力”作为加入养老行业时所秉持的一大主题。澳大利亚地产商联实集团就将亚洲市场的首个养老项目“逸浦荟”定位为面向活力老人的高端养老社区，试图将海外“享老”的理念带入中国。

9月24日，联实集团宣布该项目将于2020年底前正式发售，并将以上海为基础，在未来5年内落地3-5个高端养老项目。在各路玩家纷纷试水的养老地产发展初期，这个投资额为18亿元的项目似乎带有强烈的实验色彩，“享老”概念能否服于中国市场的水土，还须待时间的检验。

“享老”理念的潜力

此次进入中国养老市场，联实确有自身的优势。在澳大利亚，联实管理了70余个养老社区，约12700套退休生活公寓，社区开发及运营经验超过30年。针对国内的业务发展，联实组建了对国内零售、酒店业务熟知的团队，并从澳大利亚调来养老社区管理层，以实现海外理念与国内经验的结合。

“上海的人口老龄化已经非常突出了，考虑到这是一个具有巨大潜力的市场，联实希望能够到中国市场来试一试。今后的5-10年，经历养老观念的改变，这个市场会越来越大。”联实集团养老板块项目总监马丽丽对第一财经表示。

从2014年起与当地政府接触，到2018年拿地，再到明年年中开业，逸浦荟的打造历经7年时间。期间，联实花费了大量时间进行消费者的需求调研，并在居住环境、餐饮服务等方面加大投入。在满足中国消费者需求的同时，联实依旧在推动“活力养老”的理念。“老人最理想的生活状态是思维和身体都处于活跃状态，我们希望通过在日常运营中的激励机制来激发这种状态。”马丽丽表示。

据逸浦荟总经理Marc Donnelly介绍，澳大利亚的老人在选择养老社区时更注重多元的生活方式和社交空间，因此当地的养老社区内会设置较多的室外活动空间和社交区域。这些元素将被融入到逸浦荟的运营中，社区内设置了餐饮、水疗、理疗、健身房、游泳池、阅览室等多种休闲功能空间，以在中国的养老社区内推动“享老”理念。

丁晖表示，“活力养老”的时代目前还未大面积到来，但这个群体必然存在，“实际的客户比我们想象的要年轻，他们思想很开放，不断地强调对生活品质的需求，希望又好的硬件和软件服务帮助他享受生活。”

有业内人士对第一财经表示，“活力养老”会是一种行业趋势，因为人在退休之后对社交和实现社会价值的需求依然存在。平安证券最近发布的行业报告显示，目前首批中产接近进入50岁-60岁年龄段，富人变老将推动养老产业朝着中高端方向变革。有业内人士向第一财经透露，法国养老公寓品牌达美庭也在尝试携活力养老项目进驻中国市场。

丁晖称，今后5年内，联实计划在长三角范围内实现3-5个养老项目，从目前的800多个单元扩展至5000个单元，整体投资额约为100亿元。

长期运营能力待考

相较于偏重户外活动和享乐生活的西方养老风格，国内的养老服务受众更重视医疗资源的配备。对此，联实在社区内也设置了一些医养领域的服务，以符合国内需求。

在877套养老公寓中，有55间公寓是专为无法自理的住户提供的护理单元。在社区会所中，联实与青浦区卫计委合作设立了直通医保的社区卫生服务中心。在人力方面，社区还配备了全科家庭医生和护士，为住户进行健康管理和咨询服务。对于社区全科医生无法解决的疾病问题，联实正在与社区周边的多家三甲医院建立绿色通道，并由社区管家全程陪同。此外，在公寓内部也进行了一定的适老化设计，如低位开关、可供轮椅进出的通道、警报开关、预埋组件等。

目前国内的养老地产以房产销售和险资绑定两种形式为主，更像是“一锤子买卖”。不同于物业销售的高周转，养老地产的重资产和慢回报属性更强，开发商需要寻求加快周转的方式。“1-2年、15年、30年的三种会籍卡的设置是希望尽快帮我们回笼一些资金，能够降低银行的贷款利息，加快周转率。但同时我们也把选择权交给住户，不满意可以随时退房，这也倒逼我们必须提升运营水平。”

长年限的会员制度考验着联实的长期运营能力，在推高运营成本的同时却也获得了持续性收益的可能。对此，联实似乎做好了长期投入的准备，且坚持把投资、开发、运营所有环节都掌握在自己手里。“从营业模式来看，大家都还在探索阶段，固然也需要考虑财务回报，但由于这是一个试水项目，所以产品定位和定价还是选择了有市场竞争力的位置，重点还是要测试这种业务模式能否成立。”联实集团中国区总裁丁晖表示。

在丁晖看来，产品质量和住户满意度决定了社区入住率，必然会影响财务回报。“很多时候养老社区的房子卖光了，但入住率很低，服务标准也降了，于是恶性循环，住的人越来越少，这个市场就很难盈利。”