首页 > 新闻 > 地产

分享到微信

打开微信,点击底部的“发现”,
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。

物管公司拆墙 重探业务边界

第一财经 2020-11-17 20:11:51 听新闻

作者:张歆晨    责编:彭海斌

物管行业,已被市场界定为极富想象力的下一个“黄金赛道”。不过,这条赛道的商业逻辑是什么?未来的发展空间又在哪里?当下群雄逐鹿的市场格局将如何演进?

2019年,深秋季节,保利物业(06049.HK)去了北大校园,举办一场面向毕业生的宣讲。这或许是物管企业在国内顶级学府的首次招聘。活动入口处,一位北大学子对企业的负责人说:“我不是来投简历的。我就是来看看,是什么样的物业公司,敢到北大来招聘!”这固然有北大学子的骄傲,但根源还在于,社会大众对于物业管理的固有观念,仍旧是以安保和保洁为核心业务的低端服务业。

另一边,先知先觉的资本市场上,物管企业所受到的待遇却是另外一番景象。比如保利物业于2019年底IPO发行时的公开发售部分超额认购达222.68倍,冻结资金量超过同期发行的阿里巴巴;碧桂园服务(06098.HK)自2018年底上市以来,短短两年时间股价最高涨幅超5倍。

今年10月底以来,已经至少有5家物业公司奔赴香港股市,动辄以超过100倍的市盈率高溢价发行,而这些公司的基石投资者中,频繁闪现腾讯、红杉、高瓴、鼎辉、京东、雪湖、璞石、睿远等顶级投资机构的魅影。

物管行业,已被市场界定为极富想象力的下一个“黄金赛道”。

不过,这条赛道的商业逻辑是什么?未来的发展空间又在哪里?当下群雄逐鹿的市场格局将如何演进?这些问题,即使物管行业内部也存在极大分歧。

在后疫情时代,随着社会背景与客户需求的不断变化,物管企业已走上自我变革的发展阶段,尤其资本市场的加持,更催促着它们重新思索业务边界,开发潜在价值,进而将行业推上一条竞争更为激烈的升级与分化之路。

重构商业模式

曾经,物业管理是房地产开发的附属业务,是地产企业内部替前端开发打扫战场的支持性部门。2014年花样年的潘军带着彩生活(01778.HK)的故事奔赴资本市场,正如同向平静的湖面投入顽石,变化缓慢滋生,尤其是营收位居行业第一的万科物业主动出圈,宣布自己不再是物业公司,在很大程度上折射出行业原有的业务围墙正被拆除,而在商业模式重新定位的过程之中,争吵与分歧也正在上演。

2020年10月31日,在深圳的一个公开场合,万科(000002.SZ)集团合伙人朱保全对外宣布,万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称万物云),并宣称要打造一个开放性的平台,促成行业全方位转型升级。为了展示万物云的科技属性,朱保全演示了一个名为“星尘”的操作系统,万物云空间里的设施、设备、资产、人、商业活动等都能接入系统。

物管企业的未来是科技公司?对此,另一头部企业保利物业抛出截然不同的观点。保利物业认为:物业的本质还是服务,科技只是提升服务品质的手段,物管行业无论业务边界如何拓展,收取的还是服务的费用,而不是科技创新的溢价。

有别于万科,保利对行业的发展趋势有着自己的思考逻辑。该集团在2019年6月率先提出了“大物业”概念,其典型标志就是多业态,明确住宅、商办和公共服务三大赛道,并建立了与之对应的服务品牌。

万科物业其实也进行了类似的划分。两者之间的差别在于,在公共服务领域,万科把服务的边界定义在了城市,而保利则更加下沉,突进到了乡镇。比如,在公共服务领域,保利不仅服务城市空间,还服务于乡镇、景区、学校、医院、地铁等多种业态。

一位对物业行业有着多年观察与研究的人士对第一财经记者表示,物业行业发展到这个阶段,无论是保利、万科还是碧桂园,战略取向、发展模式基本相同。万科仍旧是物业行业的老大,其对自身的战略思考是最清晰的,发展路径是也最明确的,而保利是央企,对行业的未来思考更多一些,维度也更高一些。

保利物业总经理吴兰玉则对第一财经记者表示:“物业要打破业务类型上的思维固化,只要有需求,我们就提供服务,让大物业承担起国家战略发展当中的软性服务力量,即软基建。”吴兰玉提出的“软基建”是对应“新基建”而言,新基建包含基础设施,而软基建则是在这些设施的基础上提供的服务,目标在于服务于民生。

万变不离其宗,保利认为物管企业应该赚服务的钱。吴兰玉称:“行业本身的角色和价值没有变;行业存在的初心使命也没变;这就是物管企业依旧定位为服务行业的底层逻辑。”

面对万科和保利两大龙头的科技与服务之争,行业中还存在第三方观点。比如金科服务(09666.HK)是11月17日才在香港主板挂牌上市的又一家大型物管企业,该集团董事长夏绍飞对第一财经评论:“我也认为我们不是物业公司!物管企业发展方向应该是大消费兼具科技特质。”

目前来看,物管行业的概念之争不会轻易结束,辩论的根源在于旧的商业模式被打破之后,新的逻辑却尚未完全建立,未来的行业空间依托于规模、生态还是平台,一切尚无定论。但当一个行业集体进行自我颠覆之时,一定也是它发展周期中最富有活力的阶段。

吴兰玉感叹:“物管行业迎来最好的黄金时代。大家在定位上虽然不同,但都是渴望提升产业价值、行业价值、提升认可度。”

推倒空间与业务的围墙

物管行业被资本市场看好的逻辑也十分简单,首先是稳定且持续经营的特性可以克服周期,拥有稳定营收和现金流;其次是物管企业掌握着的客户资源,是规模最大线下流量入口,增值服务潜力无限。

目前,大多数物业企业都还在规模拓展的战场上厮杀,对于未来的增值业务空间要如何拓展,则多停留在沙盘推演或者试水阶段。所以,在管面积和签约面积,是物管企业向市场秀肌肉的主要方式。

中指院数据显示,2018年,全国物业服务企业超过11万家。百强企业管理面积均值超3000万平方米;TOP10企业管理面积均值超2亿平方米,是百强企业均值的7.82倍;百强企业市场份额超过35%。

不完全统计显示,万科、保利、碧桂园、雅居乐、彩生活、融创、金科等多家物业公司的管理规模已在亿级,但规模远没到天花板,为了拓展管理面积,物管公司将管理边界从原有的社区物业、商办物业不断向公共物业领域拓展。

“我们急于打破的是传统物业自己的围墙,不能老觉得我只能管小区,大物业时代要从住宅走到城市,至于城市里面的设施、企业、城镇、景区都要去管,比如进驻西塘古镇,深度介入乡镇公共管理。”在吴兰玉看来,到目前为止,物业行业经历着两次大的突破。第一次突破,是空间边界的突破,从社区走向了城市。物业的第二次突破,是行业定位的突破,从硬空间走向软基建。空间的管理,实质仍然是产品思维,而行业的发展,应该站在更大的时代背景和国家战略下去构思。

战略上,加大城市公共服务方面的扩张,是多数头部物业企业的共同选择。比如万科物业与珠海大横琴投资有限公司携手打造国内首个“物业城市”治理模式,以及与厦门鼓浪屿签订物业服务协议等。比如保利拿下广州南沙环卫一体化项目后,又挺进无锡锡东新城全域化管理等等。保利物业在一二线城市,还管理了100多个学校以及大量轨道交通、医院、景区等核心业态。而在城市之外的更广阔的城镇空间,保利更是先行者,在2018年,他们提出了公共服务的专属品牌——镇兴中国,并已连续两年举办镇长论坛。

因此,多位业内人士认为,未来物业行业的竞争,将更多地聚焦于公共服务领域。因为尽管住宅、商办领域还有较大的增长空间,但会越来越拥挤,未来,只有公共服务足以提供物管企业持续增长的广阔空间。

地域的边界是可以打破,业务的边界同样正在被打破。随着头部企业在业务领域的不断延伸和拓展,物管企业的收入结构也在逐步呈现出相应的变化。从目前的发展趋势来看,行业价值链不断延伸,增值服务收入才是未来影响物业管理服务企业竞争的全局变量。

比如,碧桂园服务与雅生活服务非业主增值服务占比近60%;绿城服务在物业资产管理所带来的收入占比超30%;彩生活的网上推广服务的营收占比近35%。雅生活的物业代理、生活服务与资产管理占比分别达18%以上。

在万科看来:万物云不是云计算或者云服务,但从城市到园区,从写字楼到家,皆为空间,空间科技服务的范畴比物业服务更大,在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。朱保全表示:“从物业到空间,让公司可以服务更多客户,服务客户的更多方面。”

对于物管企业所能提供的业务,吴兰玉评论称:“技术给行业带来很多服务方式的变革,时空、物理、服务对象的边界等都被打开了,在这样的背景之下,行业需要打破时空限制、地域限制、服务对象服务范围的限制、服务价值和专业的限制。”

当然,物管企业在经营路径上的分化已现端倪,一是传统型社区物业公司,即以社区物业服务作为服务内容和收入来源;二是进化升级后的城市服务商,即大物业公司。尽管两种物管公司都可以在客户身上挖掘增值服务,但二者之间的规模,将不在同一个量级上。

第一财经广告合作,请点击这里
此内容为第一财经原创,著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权,不得以任何方式加以使用,包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。 如需获得授权请联系第一财经版权部:021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com。

文章作者

相关阅读

物管篇:行业格局已形成,弯道超车恐难实现

近年来,物业管理行业保持良好发展势头,管理规模与增速屡创新高,接踵而至的利好政策一次次打开物业行业的想象空间。到2025年,物业管理行业在管面积预计将达430亿㎡,行业总营收突破2万亿元。

10-08 16:33

记者观察|“叶飞案”引发追问,怎样才算合法市值管理?

三条红线+三项原则,证监会为“市值管理”划边。

09-24 21:18

聚光灯下的物管行业,被收购是未来中小物企最好的归宿?

公告显示,收购事项之代价由(1)不超过人民币70亿(针对2021年现状部分),以及(2)不超过人民币30 亿元(针对未来0.66亿平方米在管面积合约)组成,合共最高代价不超过人民币100亿元, 上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。当碧桂园服务不断通过收并购强化规模发展优势的同时,其他头部物企也没有停滞,以万物云与阳光城合作为代表的换股合作以及以恒大物业资产出售为代表的事件频发,行业竞争正在加剧、整合速度也在不断加快。

09-24 13:58

失去中国市场对H&M们损失有多大?丨C位

近日,H&M涉疆声明事件引发关注,耐克、阿迪达斯、优衣库、Zara等更多品牌被曝光发表过类似声明。

必读
03-25 20:44

东北放开生育有多紧迫?6年人口减182万、小学生减53万

6年来,三省常住人口都出现下降。其中,辽宁6年减少了38.3万人,吉林减少了60.55万人,黑龙江减少了83.7万人。

必读
02-20 16:28
一财最热
  • 第一财经
    APP

  • 第一财经
    日报微博

  • 第一财经
    微信服务号

  • 第一财经
    微信订阅号

  • 第一财经
    VIP APP

点击关闭