《2020·第一财经中国上市房企价值榜》——运营能力榜单解读

近年来，房企追求高周转快速扩张成为常态。2019年下半年，随着房企融资渠道收紧，房企资金链面临更严峻的考验，尤其是疫情之后，提高周转效率、加紧回款，成为很多房企的重要目标。

行业内对“高周转”这个词并不陌生，特别是在“规模化”大行其道的这几年，高周转被绝大多数的房企提出实施，并不断迭代升级。实际上“高周转”的宗旨就是提升公司的运营效率，因为这对企业来说意味着规模快速增加、成本最小化、利润最大化。

房企运营能力是企业综合运营效率的体现，既与企业销售能力有关，也与企业资产的利用效率有关，一个企业具有较高的运营效率，将使得企业成本降低，从而产生的利润增加，是对企业盈利能力的一个补充。在房地产市场规模化发展的大背景下，房企运营能力越强，越具备市场竞争优势，更能有效的促进规模化发展。

通过对资产运营效率的分析，有助于股东判断企业财务安全性及资产的收益能力，以进行相应的投资决策；有助于企业管理者发现闲置资产和利用不充分的资产，从而处理闲置资产以节约资金，或提高资产利用效率以改善经营业绩。在运营能力维度中，我们采用总资产周转率以及存货周转率两个指标来对企业运营能力进行衡量。

A股运营能力解读

2020年上半年，A股上市样本房企存货周转率均值为0.0866次，同比小幅下降0.01，总资产周转率0.0670，同比小幅降低0.01，企业运营效率与2019年相比差距不大。但从长期来看，行业整体在规模化思维的推动下，企业存货、资产规模快速增长，尽管行业内大力提倡高周转，但行业整体运营效率还是出现了下行。

从榜单上来看，中小型企业在运营效率的指标表现上往往较好，主要是因为中小型房企资产规模小，周转速度快；此外，中小型房企最近几年不断转型房地产行业以外的其他新领域，例如金融、物业管理等，这些行业较房地产行业而言，往往周期较短，从而呈现出的运营效率就高。一般来说，大型房企资产体量较大，会影响到周转速度，但个别大型房企在运营能力上的表现也排名行业前列，如绿地控股长期排名在运营能力榜TOP10。

表1：2020年A股上市房企运营能力TOP10

绿地控股：业绩平稳增长，周转效率持续提升

随着土地成本升高、行业调控政策趋严，房地产开发销售业务成长空间缩小，多家以高周转闻名的大型房企开始探索存量市场、开辟新业务，周转率不可避免地出现下滑。而在行业整体周转率小幅下滑的背景下，绿地控股则坚持高周转战略，周转速度在A股排名前列。

受疫情影响，2020年上半年，绿地控股房地产主业合同销售金额为1330亿元，同比下降31%，销售面积1031万平方米，同比下滑31%，但仍稳居行业前列。房地产主业合同销售金额中，住宅占比70%，商办占比30%；合同销售面积中，住宅占比81%，商办占比19%。2020年上半年共实现营业收入2098亿元，同比增加4%，其中，房地产业实现营业收入966亿元，结转规模稳中有增。实现利润总额153亿元，同比减少8%，降幅较一季度收窄14个百分点。实现归属于上市公司股东的净利润80亿元，同比减少11%，降幅较一季度收窄6个百分点。实现经营性现金流量净额41亿元，较一季度由负转正。

在土地拓展方面，绿地控股抓住疫情背景下的机遇期，重点围绕省会等核心城市及其周边溢出地区，推进战略性拓地工作。2020年上半年，绿地控股累计获取项目59个，新增计容建面1465万平方米，总地价448亿元，新增货值1600亿元，其中住宅占比73%，51%位于一二线城市，整体权益比例85%；权益土地面积574万平方米，权益计容建筑面积1247万平方米，权益土地款366亿元，整体延续低成本、优结构的态势。目前绿地控股拟开发、在建土地储备分别为0.46、1.45亿平，储备资源充裕。

在运营能力排名方面，绿地控股在A股样本房企中排名首位。是A股运营能力榜单中唯一一个总资产超过万亿的大型房企。报告期内，绿地控股存货周转率0.27次，同比下滑0.02次。总资产周转率0.18次，同比下滑0.02，在A股样本房企中存货周转率位列第一，总资产周转率位列第二。

表2:A股上市样本房企存货周转率、总资产周转率排行榜TOP10

虽然受上半年疫情影响，但由于公司加快销售回款，营业收入增加。2020年上半年，绿地控股回款1257亿元，回款率同比上升至95%，回款质量提升显著。其中，住宅产品销售金额占比超七成，回款率高达106%。

中南建设：业绩增长，周转速度加快

2020年上半年，中南建设以0.15的存货周转率和0.09的总资产周转率，在本次A股上市房企运营能力排行榜中排名第四。

中南建设目前已进入109个城市，开发项目主要集中在长三角区域和山东，在珠三角区域、福建、湖南、河南、京津冀区域以及中西部各中心城市亦有项目。2020年上半年，公司合同销售金额813.9亿元，销售面积609.1万平方米，同比分别增加0.2%和减少5.7%。上半年公司平均销售价格13,360元/平方米，高于去年同期水平，也高于去年全年水平。根据城市等级区分，公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为36%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为43%，与2019年相比略有下降。

2020年上半年公司新增项目45个，项目规划建筑面积合计688.5万平方米。报告期内，公司共有418个项目，在建项目规划建筑面积合计约3144万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1267万平方米。土地储备有所增加，中南建设聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。

在建筑业务方面，2020 年上半年公司新承接（中标）项目合同总金额148.3 亿元，同比增长18.4%。其中3 亿元以上项目19 个，占新增合同额的64%。实现营业收入96.8 亿元，同比增长22.1%。

2020 年上半年，由于房地产业务和建筑业务收入都明显增长，2020 年上半年公司营业收入实现296.9 亿元，同比增长27.3%。公司归属于上市公司股东的净利润20.5 亿元，同比增长56.2%，基本每股盈利0.54 元，同比增长54.06%。

从过去几年中南建设的存货周转率和总资产周转率来看，从2016年开始，由于开启快速扩张阶段，大举拿地，公司存货及资产增长速度超过销售速度，周转速度明显下滑；而后伴随快周转战略的推进，周转效率明显回升。2020年上半年，中南建设存货周转率为0.15，同比提升0.02；总资产周转率0.09，同比提升0.01。公司周转率的快速增长，是由于公司持续积极推进快速周转，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的运营能力，项目获取到销售的平均周期保持在7-8 个月，为持续快速增长提供保障。

表3：2015年-2020年半年度中南建设存货及总资产周转率

为了应对2020年多变的行情，中南建设将稳增长作为第一要务，持续聚焦主流市场与客户，在战略布局区域持续推进城市深耕。公司主要布局区域，在疫情后需求提升较为显著，其中环沪区域尤为明显。同时，伴随6月份单月销售增速持续提升至34.5%，自此今年累计销售增速已转为正向增长，结合公司主要布局区域的需求有望维持良好的态势，预计全年公司销售额可实现15%以上的增速。

H股运营能力解读

高周转和高溢价是房企运营策略选择的不同导向，部分房企选择高溢价，是基于便宜的资金成本，例如大型的国有性质企业，具有一定的资源优势，而除此以外的更多房企，考虑到资金的融资成本，选择的是高周转的运营策略。

2020年上半年，因疫情影响，H股样本企业运营能力较2019年略微下滑。从指标来看，2020年上半年样本房企存货周转率均值为0.1242,较2019年的0.1309同比下滑0.0067次。总资产周转率方面，2020年上半年H股样本企业均值为0.0797，较2019年的0.0854同比下滑0.0057次，整体变化量较小。

表4：2020年H股上市房企运营能力TOP10

龙光集团：高周转快扩张黑马

龙光集团总部位于深圳，是一家深耕于粤港澳大湾区住宅市场的区域型房企。目前，龙光集团已经实现“9+2”粤港澳全面深耕，并布局长三角和西南、中部城市群，着力培育新的盈利增长点。2020年上半年，公司实现权益合约销售金额463.5亿元，同比增长12.1%，完成了42%的2020年销售目标，销售均价15978元/平方米，同比增加19%，权益销售金额增长率位于行业领先。从销售结构上看，公司充分受益于优质大湾区土地储备，该区域合约销售金额达278.1亿元，占比达60%。

2020年上半年，龙光集团凭借优异的营运效率，位列运营能力榜单第二名，其中存货周转率位居样本企业排名第三位，总资产周转率位居第二。

表5:2020年上半年H股上市样本企业存货周转率、总资产周转率TOP10

从具体数据来看，2020年上半年，龙光集团存货周转率为0.2389，高于样本企业均值0.11次，但相较于2019年同期下滑0.05次；总资产周转率为0.1399，高于样本企业均值0.06次，同比下滑0.01次。虽然这两个数据较2019年同期有所下滑，但仍远高于行业均值，且在行业中处于领先位置。

表6：2015年中期-2020年中期龙光地产存货周转率、总资产周转率（次）

高效的运营能力，在龙光集团的利润率上也体现的十分明显。尽管2020年上半年受到疫情影响，周转效率有所放缓，但龙光集团仍实现毛利率35.2%，毛利润109.34亿元，较去年年同期增长约16.4%；母公司应占净利润61.57亿元，较去年同期增长20.1%；核心利润54.62亿元，同比上升16.9%；母公司应占核心利润53.34亿元，同比上升约18.3%，核心利润率达17.6%，整体盈利能力保持行业领先地位。而这些主要是由于龙光集团始终坚持“轻资产、快周转”的运营模式有关，公司并不大量持有大型购物中心等商业物业，而是集中投资品质住宅，以实现较高的周转率，从而确保了现金快速回笼，并保证了合理利润率，提高抗风险能力。

大发地产：小企业也要大步走

大发地产自1996年于温州创立后，业务逐步扩展到上海，并扎根长三角地区。2019年，公司在深耕长三角的基础上，进一步确立了“1+5+X”的布局规划，即深耕长三角核心区域的同时，辐射到成渝、环西安、华北、环渤海、大湾区5大城市群，并战略性地关注其他具高发展潜力的重点城市，加速全国化布局。2020年上半年，公司在此基础上进行了区域结构改革，强化区域公司能力，进一步提升运营效率及灵活性。

表7：2015-2020年上半年大发地产合约销售额、同比增速（亿元、%）

从2015年到2019年，大发一路飞速成长，销售金额从约22亿元上升至210亿元，复合年增长率达76%。2020年上半年，公司实现合约销售金额达112.08亿元，同比增长57.6%；合约销售建面80.08万平方米，同比增长35.9%；合约平均售价为13996元/平方米，同比增长16%。销售额中，主要来自长期深耕的长三角市场，该区域合同销售额占比高达86%，合同销售面积占比77%。

大发地产的快速成长离不开其对“大运营”、“大投资”和“大财务”三大体系的建设。在大运营方面，公司“投、融、运、销”四位一体，协同管理，提升运营效率。整体运营以现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线，有效实现项目高效的运营节奏，提升企业资金使用效率。从具体数据来看，2020年上半年，公司存货周转率为0.1937，高出样本企业均值0.07次；总资产周转率为0.1133，与样本企业均值0.0797相比，高出0.03次。

在大投资方面，大发秉承审慎的投资战略，有效管控成本和投资力度。2020年上半年，公司新增土地16块，新增土地储备186万平方米，新增土储货值268亿元；其中，新增土储总建筑面积在长三角区域占比达73%，在优质一、二线城市的总建筑面积占比超90%。报告期内，公司总土储建筑面积650万平方米，总土储货值910亿元，总土储货值在长三角区域占比84%，总土储平均土地成本4890元/平方米，合理的土地成本有力助推后续的盈利增长。

在大财务方面，大发地产由核算型财务管理转型为价值创造、决策支持型财务管理，从而对公司资源进行合理配置，提高运营效率。同时，审慎有效的拿地政策、严控的产品质量和开发流程，在一定程度上保证了大发地产在高周转情况下的现金流稳定。报告期内，公司持有总现金57.93亿元，同比增长23%，资金充裕。2020年上半年净负债率下降至约71.7%，降负债效果显著。