上海租房市场大变：长租公寓惹的祸，“租金贷”受过

继北京、深圳之后，上海也发文规范租房市场了！

2月4日，据上海市房屋管理局消息，上海市住建委、市房管局、市地方金融局等十部门近日印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（下称《意见》），从加强住房租赁市场主体管理、加强住房租赁交易资金监管等9个方面做出了具体规定。

此次上海政策的一大亮点在于对租金贷进行了管控。《意见》明确要求，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，租赁市场是住房体系中重要构成部分，尤其去年长租公寓出现爆雷，对业主和租客造成较大影响。而长租公寓在收租过程中存在高租金收房等现象，扰乱市场秩序。通常农历新年后就是租赁旺季，在此时间点上出台相应政策有助于规范租赁市场，保护市场各方权益。

卢文曦称，这意味着，目前没有开展相关业务的公司，今后无法开展了，且今后新成立的长租公寓企业也不能开展这项业务；而市场中已经开展这项业务的公司，一方面要压缩规模，另一方面资金池要受到监管。“租金贷是租房市场矛盾最为突出的地方，进行严格管控有其应有之义。”他称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对记者表示，对于各类长租公寓企业来说，后续租金贷业务确实需要规范，进而防范租赁市场金融风险的扩大。而此次上海对于租金贷明显持严控态度。

严跃进表示，从政策内容看，重点强调了两点：一是禁止增量，换言之，后续住房租赁经营机构，要想参与租金贷业务，应该说空间不大，这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容；二是压缩存量，政策明确“租金贷/租金”的比重不能超过15%，实际上也是租赁市场首个压降租金贷占比的信贷政策，有助于规范此类业务。

“此次上海租赁政策，在原有很多条文的基础上，结合租赁市场金融风险的管控，出台了更为具体的规定，有助于后续租赁金融市场的稳定和健康发展。”严跃进说。

另外，《意见》还称，住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。

此前，北京和深圳也对金融机构为承租人提供个人租金贷提出明确约束。其中，北京要求，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业；深圳也明确，“租金贷”不能发放给租赁运营商。

同时，《意见》对租金收付也做了严格规定。《意见》称，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付租金周期不超过3个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金，只能用于支付收储房源的应付押金。

同时，上海将积极推进承办银行与市住房租赁公共服务平台联网对接，共享网签备案的合同信息。