公共服务配置与房产市场需求

近期上海楼市成为了一个火热话题，既可以说是老生常谈，但又可以说新潮迭起。从2020年下半年开始，上海房价开始了爆炸式增长模式，新房千人摇号，二手房跳涨40万元、十几人抢一套房，学区房疯涨，以及房东毁约跳价的新闻层出不穷。面对这种市场过热局面上海楼市的调控持续收紧，政府部门发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，同时还将法拍房也纳入限购范围，从全国范围内看这是属于需求端的最极致政策。

这种调控近年来几个大型热点城市出台了不少，但房价趋势仍然是持续上涨，有些还是跳跃式增长。现在有很多人在分析其中的原因，但探析其背后的深层因素对于理解这种现象则更加具有意义。

通常来看，从住房本身来看，都由钢筋水泥以及其他建材构成，尽管有些住宅档次品质较高，但就设计、材料及人工来看，成本差距并不会太大。但实际上不同地理位置的房价差距是很大的，这里引入一个马克思政治经济学中的概念会更好地理解房价的差异，马克思提出了级差地租理论，简单说就是等量资本投资与等面积不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这就是级差地租。

我们再回到房价问题，在假定气候等自然条件近似的条件下，居住在大城市的人能享受到更好的交通、教育、医疗、文化等公共服务，而居住在中小城市或者乡村的人则较少的享受到上述优质公共产品。

不同土地位置上的房子所给人带来的居住外部性收益是不同的，这就产生了房价的差异，从这个视角来看，房子本身的物理性差异并不会带来房价的巨大差异，而房子所在位置所连带的公共服务在很大程度上是房价差异性的重要原因，也就说公共服务能力的高低决定了房价的差异，最为鲜明例子的就是学区房。

再回到以上海为代表的大型热点城市，上海的医疗、教育、文化可以说在国内是顶尖的，就业机会也多，如果我们将中国13亿人口的5%划分为高收入人口，他们买房会买在哪里呢？除了在自己的家乡买一套房子之外，理性的人一定要选在公共服务等级高的地方，北京、上海等少数一线城市一定是最佳的选择，于是这些刚性需求的支撑导致了房价的坚挺。

需要看到的是即使在大城市内部，这种差异性也很大，中心城区的房价要远远高于郊区，这背后就是公共服务高度集中在大城市的少数中心区域，其内部的不平衡程度也是较高的。

当然这轮房价上涨，具有疫情下经济增长压力加大，资金避险保值的特殊因素。但不可否认，近些年来，大型热点城市房价上涨更多因为这里有更好的公共服务与就业机会，所以人们更愿意来到大城市生活。

回首上世纪80年代，各城市之间的差别还不是很大，可是到了上世纪90年代直到现在，公共资源基本上都越发集中在了这些大城市。这是造成大城市房价持续性上涨的重要原因。

试想如果县城拥有与大城市差别不大的公共服务，那很多人则会更加愿意留在本地，而不是挤进大城市寻找发展机会。

党的十九大报告指出，“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。房价火热地背后正是区域发展不平衡不充分的外在表现，区域发展的不平衡问题存在已久，而且近期来看有更加扩大的趋势，通过加大力度来实现区域间的均衡性发展是解决目前公共服务不平衡不充分矛盾的关键所在。

我们现在站在了新的历史起点，这在很大程度反映在我们所面对的不同于以往的情况，反映在我们所要解决的房价过热问题上就是如何实现公共服务的均等化以从更深的层次上促进房地产市场的均衡稳定。

正如邓小平同志所指出的，“发展起来以后的问题并不比不发展时少”。如果未来大部分地区能够都有与一线大城市近似的公共服务，那么房价问题在很大程度上也就迎刃而解了。

（作者为浙商资产研究院副院长）

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