海外学区房揭秘：英美“马太效应”同样显著，德国如何杜绝学区房困境？

近年来，国内一些城市的学区房价格屡创新高，为了争取优质的教育资源，不让孩子输在“起跑线”上，不少家庭要凑足“六个钱包”也要购买一套学区房，这不但极大加重了家庭负担，也助推了楼市涨价氛围，国内学区房问题已经成为普遍关注的热点话题之一。

严格来说，学区房价格偏高、教育资源竞争激烈等困境并非是中国特色，在欧美许多发达国家，尤其是美国、英国、澳大利亚等英语国家也存在学区房的概念和类似的社会现象，只是由于国情、政策不同，实际情况存在些许差异。

亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、董事会执行主席奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示，教育资源一直是投资者在海外购房决策中的重要因素之一，不少买家都会优先考虑临近好学校的房产。

“毕竟超过半数在英语国家置业的海外投资者都是为了教育（资源）。”奇米尔说。

当然，也有个别国家几乎不存在学区房的问题——比如德国就是最佳的例子，这主要是得益于德国的教育资源十分平均，中、小学也没有重点与非重点之分，从而在根本上杜绝了学区房困境产生的基础。

美国：学区房马太效应显著

与中国类似，美国公立中小学采取的也是“就近入学”的原则，根据美国法律，任何居住在学区内的孩子，都享有免费教育的权利；而读私立学校则不受学区限制，通常只看学生是否付得起昂贵的学费并通过入学考试。

在美国如果想要上公立的中小学，并不需要提供位于相应学区的房产证，由于实行租售同权的政策，只要提供真实的居住证明即可，比如租房合同、水电费账单或银行账单等。因此，即使是条件不富裕的家庭，也可以通过租房来解决孩子的就学问题。

美国不同州对于所属地区学校的教学水平高低有着各自衡量标准。比如，在加利福尼州，可以通过查询学校的学术表现指数（API）来确定，通常800分以上都可以被认为是较为优秀的学校（满分为1000分）；而在纽约州，学校的排名则是由环境、学生表现和进步水平等指标来决定的。此外，还有独立的非官方机构，比如Niche、Great Schools等平台，也会根据自己的标准，给全美的学校进行评分和排名。

特别值得一提的是，美国公立学校的教育经费主要来自所辖学区的房产税收入，所以一般来说，“马太效应”也会十分显著：房价贵、富人多的地区学校的教育经费充足，于是基础设施、师资水平等也会更容易得到改善，而这又会吸引更多人搬到周边居住，从而给房租和房价带来溢价，同时也使得房产税进一步上涨；反之，房价较低的地区，房产税收入低，教育经费少，学校财政拮据，整体的教育水平也就难以提升，从而也会进一步抑制房价的上涨。

加利福尼亚州尔湾地区房地产经纪人程欣迪（Cindy Chin）在Youtube上拥有数千名粉丝，她对第一财经记者表示，华人客户通常都很在意孩子的教育，所以在当地买房优先考虑教育资源较好的学区房是稀松平常的事情。

“平均来说，当地好的学区房售价要比一般的学区房贵上10~15%左右。”程欣迪如是说。

另外与中国不同的是，美国的学区与地方行政区之间没有直接关系，两者分属不同的机构管辖，所以经常会出现”跨片区”的情况。而学区本身的划分非常细致，会具体到街道和门牌号。每个家庭地址都会被划分到一个明确的学区，都会有指定的公立学校，想要跨学区上学则困难重重。至于哪个地址属于哪个学区，可以直接通过登录美国教育局相关网站免费查询。

程欣迪对第一财经记者称：“疫情前曾有一位华人来尔湾购房，可能是之前准备工作没做好，也可能是他的经纪人没尽到责任，导致他花了200万美元在Altair买的房子并不属于他想要的学区，结果去年11月他只好又花了100万美元购买另外一套房产，以便以后孩子能上目标学校”。

最后，美国还有少数精英（公立）学校或天才班是可以跨学区入学的，以佛罗里达州公立学校中排名第一的Pine View School为例，任何居住在该州的家庭，只要他们的孩子能通过智力测试和招生委员会的面试，都可以获得入学资格。

英国：最贵的学区平均房价381.5万英镑

英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异，但教育资源的竞争却更为激烈，因此学区房的溢价现象也较美国更为明显。

英国教育标准局（Ofsted）是负责给所有公立学校评级的官方监管机构，不隶属于任何的学校或教育机构，而是直接对议会负责。该局将所有学校分为“outstanding（杰出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改进）”和“inadequate（不合格）”。能被评为“杰出”的学校，附近的房价也会出现“水涨船高”的现象。

根据不同机构和平台的数据统计，英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右，个别地区则会超过30%。

英国在线抵押贷款公司Trussle在去年9月的一份调查显示，拥有“杰出学校”的邮政编码区，该地区的房屋平均售价约为44.7万英镑，要比英国的平均房价（约25.1万英镑）高出许多。而房价最贵的20个区域中有18个都位于伦敦地区，其中最贵是圣马里波恩学校（St Marylebone School），周边的平均房价为381.5万英镑；其次是荷兰公园学校(Holland Park School)，附近的房价为328.5万英镑。

当然，伦敦学区房的价格之所以如此之高，更多是由于伦敦的特殊地位造成的，而不仅仅是因为优异的教育资源。如果单纯是为了“杰出学校”的入学资格，也可以选择搬到英格兰北部的布拉德福德（Bradford）居住，根据Trussle的数据，只要花费十几万英镑就能在该市的“杰出学校”附近买下一套学区房。

居外IQI上海分公司经纪人Clark从事英国房产销售工作已有5年，他对第一财经记者表示，他服务过的买家中80%在英国购房都是为了让孩子上学时自住之用，而由于学区房的地段都很不错，在孩子毕业之后转为出租房也十分容易。

德国：教育制度抑制了学区房现象

与英美不同，由于历史和教育制度等原因，德国的学区房概念相对比较淡薄，为了让孩子上一所好的学校而不惜血本搬家并非是社会的主流现象。

学区房概念在德国没有普遍的市场，主要由以下三个原因造成：首先，德国的官方机构并不热衷于给学校排名次，不管小学、中学还是大学都没有重点或非重点之分；其次对中小学老师的筛选十分严格，想要获得教师资格的前提是必须在大学修满5年制的师范类专业（相当于硕士学位），并通过两次国家考试；最后，由于绝大多数老师都享有与公务员同样的待遇，因此同一个州内同样级别的教师工资都一样，也就使得师资分配更为平均，每个公立学校的教育资源相差无几，而主要的差别仅在于生源不同。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，德国只有小学才会严格划分片区，规定哪条街住户的孩子上哪所小学，而初中起（即五年级起）公立学校对孩子家庭的居住地要求就变得十分宽松，通常只要是居住在同一个城市或地区都允许入学，甚至在满足一定的前提下，也能跨城市、跨地区入学。

此外，德国的中学可以细分为很多种，比如文理中学、综合中学、实科中学、职业中学等，学制则从6年到9年不到。前两类中学主要是为综合型大学（Uni）、应用技术大学（FH）输送人才，而后两者则更偏重于培养专门的职业人才。德国小升初没有统一考试，孩子在小学毕业之后上哪一类中学，主要取决于平时的成绩、老师的评定和家长的意见，与家庭住址并没有多大关系。

孙杨对第一财经记者表示，德国人很少会专门为孩子挑选好指定的学校，与英美相比，德国孩子上私立学校的比例也不高，但华人家庭对小孩的教育尤为重视，即使在德国这种教育资源相对平衡的国度也不例外，因此身边也的确不乏华人父母为了孩子有机会上一所“口碑好”的学校而搬家的例子，而一般这类学校普遍位于相对富裕的地区。

不过他们并不需要买房，只要租房就能解决问题，因为德国拥有完善的租房制度，对于租客权益的保护十分到位，这或许也是德国房屋自有率在欧洲长年排在倒数第二的原因之一（约50%，仅高于瑞士）。