宝能城发升级产城融合模式 打造城市发展强引擎

行业利润率下行、城市分化加剧、集中度提升、融资管控升级成为贯穿当前房地产行业的四大核心要素。同时，城市化对企业综合开发能力的要求越来越高，单纯的住宅建设已经很难适应市场需求。

而传统住宅地产开发商，也在通过投资新产业扩展自己的业务边界。类似宝能城发这种背靠实体产业起家的地产集团正在进入发展快车道。

城市就像自然界庞杂的生态系统，只有多产业同步发展、和谐共生，才能迸发出源源不断的生命力。

宝能集团聚焦于高端制造、国际物流、综合开发、民生服务四大产业，形成强大的产业协同综合竞争力。宝能城发依托于集团实体产业优势和多年的城市综合开发和运营经验，无疑拿到了地产下半场竞争的王牌。

当下的2021年对于房企来说同样是底层规则发生较大变化的一年，宝能城发则更乐意将正在发生的外部变化视为公司发展的利好。继3月18日在2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会上荣获“2021中国产业园区运营优秀企业”后，3月23日，宝能城发集团在2021观点年度论坛暨中国房地产卓越100颁奖盛典上再度荣获行业大奖“2021中国产城发展企业运营表现TOP20”。宝能城发独具特色的“产业+运营”双引擎驱动优势再显。

聚集团之力，筑产城融合模式

2020年受疫情及三道红线等金融监管综合影响，房企投资规模的增速有所下降，但房企投资方式更加多元化，一方面招拍挂压力加大叠加资金压力上升，迫使房企寻求成本较低的获地渠道；另一方面房企仅依靠传统的地产业务实现弯道超车的可能较小，寻求与自身发展所匹配的新赛道才能实现可持续发展的目标。不少房企均在住宅地产外寻求旅游地产、城市公园改造、养老大健康、智慧城市建设、产业园区等新探索。

房企面临的外部环境也发生了很大的变化。央行和住建局的“三道红线”，加上银行口径的按揭和开发贷额度紧缺是继2018年5月、2019年7月之后的又一波融资集中收紧，经营杠杆率大增。

深圳一位中型机构的券商人士直言，“这种房企融资管控升级，在房企融资管控升级的新背景下，较早进行新业务布局的企业反倒有了更多对抗行业下行周期的筹码。”

一部分老牌房企凭借自身的融资、品牌号召力等优势获得新区招商的机会；一部分房企凭借自身的文旅、娱乐、商业地产运营等资源储备，获得文旅地产、商业地产的勾地机会；一部分房企凭借自身的区域政经资源储备，获得重仓大本营所在地产业园的机会。

相较之下，宝能城发的产城融合模式围绕城市发展的总体目标和发展规划，通过精心选址、产业导入和可持续发展等措施，将产业地产与城市发展相结合。把城市自然资源和文化资源凝聚起来，让产业和城市化相辅相成，促进产业发展的同时，提升区域整体竞争力，推动城市向前发展。

同时，与诸多进行产城融合探索的企业不同，宝能城发的产城融合模式在充分了解地方区域经济诉求之后，较好地借助了宝能集团的产业联动效应。

宝能集团推进“制造宝能、科技宝能、民生宝能”三大战略，现涵盖高端制造、国际物流、综合开发、民生服务四大核心业务板块，业务遍布全国30多个省市自治区、300多个城市。

作为宝能集团综合开发业务板块的核心平台，宝能城发立足深圳，辐射全国，深耕一二线城市，布局重点三四线城市，构筑并规划了20多个城市标杆精品项目，截至2021年3月，宝能城发已全面进军广州、天津、 杭州、绍兴、郑州、南京、太原、贵阳、韶关、昆明、腾冲、西安、济南、哈尔滨、佛山、威海、文昌、盐城等21个城市。

通过宝能产业生态圈，宝能城发协同四大业务板块，以“城市综合运营商”为定位，形成四大产品线：产城融合、城市地标、精品文旅、高端居住。

整体上看，宝能城发四大产品线项目的选址都在当地城市的核心、新兴区域，通过项目的培育，拉动社会经济效益，增加就业，真正助力产业与城市的综合发展。

科技园区运营管理是宝能产城融合板块的一大特色，而深圳宝能科技园则是最具代表意义的项目。得益于深圳宝能科技园，宝能城发“以产融城”的模式成功地进行全国复制，先后落地了太原宝能城、哈尔滨宝能城、贵阳宝能国际会展城、济南宝能城等精品项目。

产城融合最关键的一环在于产业的资源导入和精细化运营，达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展。宝能城发在这方面早已积累了丰富的经验。

类似的还有宝能城发的精品文旅项目。它依托宝能集团强大的资源产业链，积极导入多元产业资源，构筑综合度假项目精品工程。宝能城发融合宝能旗下康养、酒店、商业、演艺等系列文旅度假资源，打造出集度假、旅游、康养为一体的综合旅居服务体系，服务范围覆盖全年龄层消费群体，致力于让大众在景区旅游、主题娱乐、现代演艺、体育运动、康养度假、文化科技的愉悦中积蓄前行的力量，如腾冲宝能北海湿地小镇、韶关宝能丹霞山庄、威海宝能逍遥湾等。

开发一个项目，繁荣一座城市。宝能城发所布局的产业园不少成为了区域经济的引擎。

打造城市封面，社会效益至上

作为产业园区打造者的宝能城发，也是城市地标打造者。

宝能城发已经布局了宝能郑州中心、广州宝能金融中心、南京宝能金融中心等优质项目。

以宝能郑州中心为例，该项目作为河南省市重点项目，位据高铁东广场商务封面，依托亚洲最大的高铁枢纽之一的郑州东站，由国际知名建筑设计公司美国MZA担纲设计，具体由1栋306米、2栋240米、1栋150米、4栋120米、20多栋100米等超高层、高层建筑组成的中原地标建筑群，规划有中央商务区、中央商业区、中央活力区、中央豪宅湾区四大核心功能区，打造集产业、商务、社交、休闲、购物、居住、创业中心为一体的306米中原地标群TOD国际综合体。

以地标地产来提升城市功能，带动城市升级，服务市民生活，源于宝能城发社会利益至上的价值观。

在打造高端居住产品线方面，宝能城发也是类似的价值观理念。它以城市建设者姿态融入城市，在优质的城市自然环境中挖掘资源价值，从社区环境规划、商业配套、邻里互动空间等人居细节入手，以“开发—经营—管理”于一体的集约经营模式，打造涵盖“衣食住行游”的高品质人居生活体验，以产业加持，吸引高端人群居住，所开发的高端住宅项目均成为区域标杆产品，如绍兴宝能藏珑府、昆明宝能滇池九玺、佛山宝能云境台等。

放到当前“因城施策”和“地产去金融化”的行业背景下来看，房企将延续在一二线城市严格限地价和限房价环境下，以多拿地辅以再融资，同时提高精装修比例提升盈利空间。面对产业链的新变化，住宅地产开发商相继建立自下而上微观观察指标体系以此了解住宅项目运行状态。

相比之下，产业地产开发商的开发逻辑与住宅地产开发商如出一辙，更强调运营能力和效率。宝能城发这种立足民生，朝着打造一个全新的、复合型的城市生活模式前行的企业，能成为城市不断发展的强劲动力，也更具有核心竞争力。