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广州打响一线城市集中供地第一枪,试水结果透露了什么信号

第一财经 2021-04-27 22:08:25 听新闻

作者:张歆晨    责编:计亚

从长春、广州集中供地的结果来看,房企蜂拥抢地的局面有所缓解,土地高溢价相对减少,广州亦出现多宗地块底价成交或流拍现象。

作为首个集中供地的一线城市,广州此番试水备受市场关注。

广州集中供地于27日下午5时落下帷幕。尽管多宗地块在触发摇号机制后尚未确立最终竞得人,但竞拍企业出价阶段已经完成。最终结果显示,经历了26日、27日连续两日竞价之后,广州首次集中供地合计成交42宗,涉及总土地款超900亿元。

作为22城采用“两集中”供地制度以来第一个吃螃蟹的一线城市,广州此次展开的土地集中出让,在房地产行业中引发高度关注,数十家房企参与了这场规模空前的土地盛宴。

最终,越秀地产、融创中国、珠江投资、金地集团、华润置地、保利发展、新鸿基等众多房企均在其中有所斩获。鉴于多宗地块竞价达到封顶价,需择日摇号确定最终竞得人,目前尚无法统计各家房企的最终收获情况。

在广州之前,已有长春组织了今年首次集中供地,之后还有无锡、沈阳、重庆、杭州、北京、天津、深圳等逾十个城市将在4月底到5月期间进行各自的首次供地。

从长春、广州集中供地的结果来看,房企蜂拥抢地的局面有所缓解,土地高溢价相对减少,广州亦出现多宗地块底价成交或流拍现象。

有参与广州此番拍地的房企高管向第一财经表示,如果不是集中供地,多数地块的成交价应该会更高一些,目前来看,集中供地对于平抑地价还是有效果的。

地块成交冷热不均

根据3月26日的出让计划,广州首次集中出让地块总数为48宗,总用地面积超393万平方米,挂牌总价超901亿元。

资料显示,广州此番出让地块中,以远郊增城数量最大,达18宗地块,其后为白云区共8宗,而南沙、番禺紧随其后各有5宗地块,花都、从化分别4宗地,而中心几大区域供地量相对较少。

据悉,广州今年3次集中供地时间为3月、7月和10月,此番出让的48宗地是第一批出让。

有业内人士分析称,广州首次挂牌出让的地块,大多集中在郊区,核心城区核心地块相对较少,大概是考虑到首次出让,有试水的意思,预计7月和10月出让的地块会更为优质。

为避免集中竞价导致系统负累,本次出让具体时间为4月26、27两日,分早上9点、中午12点和下午3点,合计6个时间段竞价,每次竞价地块宗数为8宗。考虑到房企参与多宗地块带来的资金压力,广州调整了保证金质押时间,较过去有所缩短。

从竞价结果来看,房企出价相对克制,48宗地块中,只有6块流拍,其余42宗顺利成交,除了4宗热门地块达到了竞价上限外,其余地块整体溢价率不高,大多在10%~30%之间,最高溢价为45%,达到竞价上限,需摇号角逐。

具体而言,26日出让的24宗地块,总出让面积152.2万平方米(约2282.9亩),总起始价402.46亿元;最终,2宗地流拍,4宗需要摇号确认归属,22宗地以452.38亿元总价成交。27日出让的24宗地块,总出让面积241.4万平方米(约3621亩),总起始价498.9亿元;最终,4块地流拍,20宗地以453.64亿元总价成交。两日累计成交906亿元。

全国首个卖地高峰来临

今年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。

所谓“两集中”,第一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡;第二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

这22个重点城市,包括北上广深4个一线城市,以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

步入4月之后,22城多数已披露了供地计划,并已逐步进入供地高峰期。据记者不完全统计,截至目前,已有北京、广州、深圳、杭州、南京、天津、无锡、长春等10个城市公布了首批集中供地内容。

4月30日,上海土地交易市场将针对第一批住宅用地集中出让相关情况召开信息交流会。届时,上海首批宅地供应名单也有望披露。

另据平安证券梳理,截至4月5日,在明确集中供地制度并发布了全年供地计划的11城中,计划住宅用地供地面积合计值较2020年增长48%;其中,除了广州同比下滑11%外,其余10城均同比正增长,且8城同比增幅在40%以上。(注:11城包括广州、北京、济南、苏州、长春、无锡、南京、杭州、厦门、沈阳、合肥。)

“从首批供地数量看,11城首批供地面积占2021年全年计划比重为34%,其中7城首批供地占比超过30%,广州占比甚至高达62%。”平安证券研报显示。

在各地披露供地计划之后,这项意在为土地市场降温的政策日前在长春迎来了“首秀”。4月15日,长春共有51宗涉宅地进行供应。最终,11宗终止挂牌、2宗流拍、38宗成交。具体来看,本次土拍成交的38宗住宅用地中,仅有6宗溢价成交,其余32宗均为底价成交。从溢价率水平来看,本场土拍总溢价率仅有3.3%,较2020年全年涉宅土地溢价率低了1.3个百分点,表现比较平淡。

克而瑞研究中心认为,长春首次集中供地土拍情况与以往分散式的土拍拿地相比,整体市场没有出现明显的变化,地价总体保持相对稳定。不过,长春首场土拍的现象并不一定能在其他地方得到复制。

易居企业集团 CEO丁祖昱预计,“优质地块供应比例较高的北京、杭州等城市,首次集中供地的土拍热度将维持在相对高位。”

广州在26日开始的第一次集中供应,便证实了市场的冷热不均。亿翰智库研究总监于小雨评论称:“广州出让的土地中,热门地块竞争激烈,多宗地块成交溢价率在40%以上,但也有外围区域地块无人问津,最后以流拍收场。”

广州之后,无锡、沈阳、重庆、杭州、北京、天津、福州、青岛、深圳、厦门、南京和济南等城市已经披露了首次集中供地的时间,将集中在4月底到5月底之间,一场卖地小高潮即将来临。

国企央企表现积极

在业内看来,土地集中供应带来的最大变化,是对参与房企的资金腾挪能力形成了更大的考验,进而可以抑制房企抢地热情,达到平抑地价的目的。

“保证金提交、退回需一周左右,现金流无法同时满足多处拍地,实际可参拍地块减少。”克而瑞研究中心发布的报告称。关注杭州市场的某千亿房企人士向记者表示,其所在房企报名参与了10幅地块的竞拍,保证金就需要一口气缴纳5亿元。而拍下地块后还需在规定时间内缴纳土地款。

这也就意味着资金充足的房企将拥有更大的可能性。招商蛇口董事总经理蒋铁峰在日前的业绩交流会上坦言,22个城市集中供地后,企业会面临地块集中上市的情况,这要求企业有大量的资金去购买土地,“这对我们这种资金成本低、资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”越秀地产董事长林昭远也表示,集中供地对资金宽裕的企业优势将更明显。

这种情况在西安4月初举行的一场土拍上已有所显现。公开报道显示,该地块在经过58家房企139轮叫价后触发熔断机制,并以摇号的方式确定归属;而在上述58家企业中,24家属于中海地产、20家属于华润置地,两家企业的中标率均超过30%。据披露,该地块的竞拍保证金6.91亿元。这也意味着,中海地产、华润置地分别拿出了165.8亿元、138.2亿元的保证金。两家央企资金实力的优越性由此可见一斑。

一家TOP30房企土地投拓负责人坦言,自己所处的民企跟中海、华润这类央企比较起来,实在没有那么强悍的资金实力去同时参与多宗地块的竞标。

此次广州首轮集中供地结果也佐证了国企央企的优势。若不考虑4宗尚未出结果的地块,两日竞价之后,越秀地产将以6宗成交夺冠,华润、保利、金地等资金成本偏低的房企亦表现突出,各有斩获。民营企业中,融创和珠江投资分别夺得3宗地。

值得关注的是,万科、恒大、碧桂园前三强房企在广州的首轮供地中表现冷淡。

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