建发国际密集拿地展露流量野心

国资背景给建发国际（01908.HK）带来的融资优势，使得这家房企有底气在市场下行周期中选择了逆势扩张。

在近期集中供地掀起的一股股热潮中，建发国际表现活跃，积极参与在北京、广州、无锡、杭州等多个城市的土地出让。

5月13日，在厦门的首次集中供地上，建发国际便斥资逾26亿元揽下一宗地块。据第一财经记者不完全统计，自4月底广州的首批集中供地以来，包括盐城、上饶等地，建发国际已先后在斥资逾百亿元纳储。其中不乏盈利空间有限的高价地。

建发国际近期踊跃拿地的行为，是该公司去年扩张型战略的延续。数据显示，该公司去年拿地支出726亿元，同比增长73%，远超2020年初定下的300-400亿元拿地计划。

连续两年高频抢地

建发国际的身影出现在各个土地市场上。

5月13日，厦门进行了首批集中供地，共有5宗商住地块出让，总用地面积19.25万平方米，计价总建筑面积约53.05万平方米，总起拍价146.9亿元。

克而瑞披露的信息显示，建发国际报名参加了上述5宗地块的竞拍。最终，该公司以总价26.3亿元竞得湖里2021P03地块，配建面积1.32万平方米，溢价率约为24.6%。

这一溢价率还不算高。在5月12日无锡的土拍上，建发国际以17.92亿元拿下了无锡宜兴市一宗商住地，溢价率达到了65.93%。

竞争异常激烈的北京市场，建发也没有缺席。在朝阳区王四营L03地块的争夺上，建发+电建联合体仅经过27轮竞价，就触及了双上限，即54.5亿元＋竞公租房面积2.44万平方米，约合成交楼面价为4.47万元/平方米，溢价率5.01%。该地块尚需待竞高标准住宅建设方案评审结果。

在4月末广州场的集中供地上，建发国际以20.18亿元+竞配建面积3600平方米的总代价竞得南沙一宗地块，折合楼面价2.36万元/平方米，刷新了南沙地价纪录。

建发国际在杭州拿下的地块则让业内颇为惊讶。5月7日的土拍上，该公司以最高限价16.31亿元+自持比例38%拿下一宗地块，刷新了杭州此前的自持记录。

出让须知显示，杭州的该地块为商住地，总建筑面积不大于约9.16万平方米，其中，住宅及配套公建计容建筑面积不大于4.54万平方米，也即约49.6%；扣除了上述自持部分，余下的可售住宅建筑面积仅11.6%。另据亿翰智库测算，该地块的实际房地比（精装限价/实际楼面价）为1.3，“是没有利润空间的”。

事实上，有“杭州一哥”之称的滨江集团，对杭州项目的利润情况把握也并不大。在5月14日的线上业绩说明会上，被问到所拿杭州地块的净利润情况如何时，滨江集团董事长戚金兴坦言，将“努力做到1%-2%的净利润水平。”

更早之前的2月份，建发国际联手融创在上海普陀区拿下一宗宅地，成交价为64.52亿元，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率达36.15%。而2020年底，大华在附近拿下的一宗地块的楼面价仅4.74万元/平方米。

“建发这种高溢价拿地的行为，一定程度上可以助力规模增长，但是却也面临着重重风险，未来盈利空间或将被压缩，销售上也面临很多未知数。” 诸葛找房数据中心分析师陈霄表示。

近年来，建发国际的毛利率已呈现走低的态势，2017-2019年间，该指标分别为32.9%、33.3%、25.86%；2020年，则进一步下挫至17.2%。东北证券分析师王小勇表示，毛利率下滑系 2016~2018 年所获取高地价项目陆续进入结转通道。

追逐流量弯道超车

建发国际如此生猛的拿地态度早在2020年时就已经得到了充分的展示。

东北证券研报数据显示，2020年，建发国际拿地面积822万平方米，同比增长23.2%，对应拿地货值为1433亿元，同比增长49%；拿地金额则达到了726亿元，同比增长73%，远超2020年定下的300-400亿元拿地计划。

大手笔拿地的背后，是对规模增长的渴求。2020年，建发国际定下的销售目标为700亿元，但其全年实现合约销售金额907.7亿元，不仅超额完成目标，同比亦实现了78.75%的大幅增长。

克而瑞报告显示，2021年，建发国际定下的目标约为1200亿元，目标增长率较高达32.2%，较2019年30%的目标增长预期再有所提升。

而此目标的背景则是行业整体上更趋谨慎的增长预期。截至目前，在提出的2021年业绩目标的50家行业典型房企中，主流的目标增长率在10%-20%之间，数量达到23家；有15家家企业目标增长率低于10%；目标增长率高于20%的仅有12家房企。

支撑建发国际如此“逆反”的是其国企背景。据披露，建发房产为建发国际的母公司，持有后者64.34%股权，而厦门国企建发股份（600153.SH）则持有建发房产54.654%股权。

建发股份方面在2020年年报中披露，建发房产明确了其内部业务分工：建发房产重点开发存量持有型资产业务、存量一级土地开发业务以及由政府指定仅可由建发房产实施的新增一级土地开发及代建业务；建发国际则重点发展房地产开发业务、城市更新业务、代建业务等房地产产业链业务以及新兴产业投资业务。

建发房产也正在将资产逐步注入到建发国际中。5月7日，建发国际发布公告称，将向建发房产0元收购株洲悦发100%股权。其中，株洲悦发的主要资产为湖南株洲的两幅地块。建发国际方面则需偿还建发房产先前向株洲悦发垫付的股东贷款约21.1亿元。

除了资产注入之外，建发房产方面给予建发国际另一项支持是在资金方面。亿翰智库数据显示，2020年中期，剔除预收款后的资产负债率为49%，现金短债比1.25，而净负债率高则达247.7%，踩中一条红线。

彼时，建发国际管理层在业绩会上表示，“我们的净负债率确实是比较高，原因是这几年企业是处于发展比较快的状态，但是积累比较慢，一定阶段内，净负债率比较高也是一种正常状态。”

这并未让建发国际感到担忧，“尽管我们的净负债率比较高，但大股东给我们提供了很大的财务支持，所以净负债率较高对我们在金融体系的信用和发展的影响并不大”。

事实也确实如此。克而瑞报告显示，建发国际2020年上半年平均融资成本5.35%，相较2019同期还下降了14个百分点；截至2020年末，又进一步下降至4.98%。

建发国际在母公司的支持下实现了“由黄转绿”。2020年12月，建发国际与建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额，从而带动归属母公司股东权益同比增长144%，权益总额增至373.52亿元。截至2020年末，建发国际现金短债比为4.86，净负债率为73.8%，剔除预收款的资产负债率68%，达成了“三道红线”全部绿档。