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万科网红盘意外遇冷 ,深圳人不再疯狂“打新”?

第一财经 2021-06-22 10:23:43

作者:吴俊捷    责编:张歆晨

“打新”愈趋理性是一个微妙的转变。

屡屡上演“打新”疯狂,刚需陪跑的深圳打新族,如今也有了对网红盘say “NO”的时刻。

不少深圳“打新”族翘首以盼的万科(000002.SZ/02202.HK)都会四季项目,并没有演绎深圳西部逢盘必爆的重复画面,等来的是去化不理想的反转。

6月20日,宝安区万科都会四季线上选房,弃选率约四成。至6月21日夜间23时,万科都会四季项目还有近三成房源未售出。

对比尖岗山片区10万+/㎡的在售二手房,均价不得高于83265元/㎡的万科都会四季存一二手倒挂现象。市场人士对网红盘开盘遇冷颇感意外之际,也认为楼盘受制于交通短板显著、学校配套吸引力一般等,性价比优势并不显著。相比之下,配套、交通等条件相当的深圳东部坪山区华润万樾府开盘当日即告清盘。

东西两大网红盘,分别遭遇一热一冷局面。市场人士认为,这并不足以说明深圳楼市“打新”遇冷,但是“打新”愈趋理性是一个微妙的转变。

“网红盘”意外遇冷

常年行走在焦虑边缘的深圳买房族,似乎很难找到拒绝网红盘万科都会四季的理由。

从楼盘本身来看,万科都会四季是深圳宝安区尖岗山豪宅片区的刚需盘,总价不足600万元就能上车3房,不足1000万元就能买到舒适的4房2厅。对比对面楼盘越秀和樾府3房起步价1000万+,万科都会四季原本是拥有较强吸引力的。刚需族小林就是网红盘万科都会四季粉丝中的一员。

万科都会四季所在的尖岗山片区是深圳西部最大的别墅群片区,周边分布有中海地产(00688.HK)、越秀地产(00123HK)、泰禾集团(000732.SZ)等开发商的大户型豪宅。

该项目是万科于2020年11月以“59.98亿+配建6.6万平方米人才房”摘得宗地A122-0371。该宗地项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡,只租不售的人才住房初始配建面积为14060㎡。

这也是万科时隔多年后出现在深圳招拍挂市场拿的首个地块,并首次进入尖岗山豪宅片区。

楼盘户型主打刚需人群,主要为75平方米、95平方米、115平方米的3-4房,总价区间在524-1113万元/套,带精装修交付。各户型房源单价不足九万,而周边在售的中海9号公馆、曦谷花园等二手房源单价均在十万以上。2020年,尖岗山片区的越秀和樾府项目入市,均价9.1万元/平方米。

对于小林这样预算有限的刚需购房群来说,75平方米三房在这个片区还是有一定的稀缺性。

早在今年三四月份,就有一些房产微信群在发售该项目即将面世的预热信息,称“感兴趣的可以发购房人姓名+电话了解登记拉购房群”、“优先通知已经登记的客户”等。本就对这个项目好感度颇高的小林,彼时也加入了部分购房群,以方便提前获悉网红盘的发售信息。

6月20日,万科都会四季线上选房正式开始,1306批选房客户选购856套房源。下午13:20分左右,线上选房结束,但项目成交约500套,剩余300多套仍未售出,市场反响平淡。

至6月21日夜间23时,万科都会四季项目还有近三成房源未售出。多个消息人士向第一财经记者进一步透露,该楼盘94平方米、96平方米户型还有一百套左右待售,115平方米户型还有十余套左右在售。

深圳不少“打新”盘有一开盘即遭遇秒光的经历,“打新”盘买到即赚到的理念深入人心。以深圳2020年度网红盘华润置地(01109.HK)为例,选房全程耗时13个小时,华润城润玺一期1171套房源全部售罄,楼盘有效诚意登记号达到9687个,须验资冻结350万元/套,冻结资金高达339.05亿元,直逼深圳2020年11月23日一日土拍总地价约339.81亿元。

见惯了深圳楼市火热、“打新”热度高企的小林,对于万科都会四季开盘遇冷感到意外。

更令一些市场人士意外的是,万科都会四季还启动了中原等房产中介进行二三级分销联动。

一位摇到900多号的购房人刘小姐也向第一财经记者表达了类似感受。她是万科都会四季1306名意向客户中的一位。她犹豫良久,还是放弃了94平方米的总价 810-880万元的户型。

“94平方米、95平方米户型,东南西北朝向都还有在售,主要是觉得性价比低了。八九百万元在深圳的选择性还是比较多的,诸如福田、罗湖、宝安都可以挑到好的置换二手房,部分甚至还带有优质学位。”刘小姐说到,南山区西丽,福田区上梅林、皇岗等也有不少千万新盘在售,配套更佳。

“花费千万元,去尖岗山买2梯7户、配套毫无吸引力的购房人未免有些冲动了吧。”一位市场人士感慨道。

深圳楼市渐趋理智

不少市场人士也将网红盘遇冷,部分归因于景气度下行的深圳楼市。

6月17日,国家统计局发布的5月份70城房价涨跌幅指数表中,四大一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

其中,北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%;深圳却由上月持平转为下降0.1%。深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月,月均环比上涨1%,这是首次出现下调。而在今年 1 月70城房价涨跌幅排名中,深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。

新房方面,中原地产数据显示,深圳5月新房住宅成交套数环比下滑23.6%,成交面积环比下滑24.9%。新房住宅成交已经连续5个月在下滑了。

二手房方面,深圳市房地产中介协会公布的数据显示,5月深圳二手房网签量共计3781套(含自助网签),环比(与上月相比)持续下降14%,同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。

最新的一周(6月14日~20日)二手房网签量持续低迷,仅小幅回升至713套,楼市横盘局面并未扭转。

持续上行的深圳楼市进入低迷局面,被认为是系列调控作用的产物。

从2020年“7·15”房产调控新政以来,深圳楼市迎来了一波密集的政策调控。紧接着的打新规则改变、严查首付来源、经营贷违规入市以及2021年的“2·8”新政等,系列调控使得深圳新房、二手房成交持续承压,也给疫情之下深圳“疯涨”的楼市灭了一把虚火。

尤其是“2·8”新政堪称给深圳发烧的楼市浇了一盆冷水。深圳市住房和建设局今年2月8日在国内率先提出,建立二手房成交价格参考机制,并发布3595个小区参考价格。

多位市场人士断言,深圳楼市二季度成交量不会迎来实质性变化,可能要看三季度的情况了。多个机构监测的深圳5月二手住宅挂牌价数据也显示,绝大部分业主叫价坚挺,市场买卖双方仍在博弈,观望情绪依旧浓厚。

这种趋冷的市场环境下,房票价值弥升,打新也变得更为审慎务实起来了。再加上新盘的资金来源审查严格、银行放贷趋严等,不少买房人在资料审核阶段就被卡掉了。

买房者开始多个维度对比,看中楼盘性价比。市场人士认为,有的楼盘依然火热,但有的楼盘开始遇冷,这说明楼市趋冷,深圳打新人愈趋理性了。

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