万科保利金地股价创年内新低 | 一财地产日评

地产板块多支龙头股表现疲弱。截至6月28日收盘，万科A（000002.SZ）收盘报24.08元/股，处于近3年来股价较低水平，股价已经连跌三月；金地（600383.SH）收盘报10.30元/股，创2015年以来新低；保利地产（600048.SH）收盘报12.13元/股，更创下2019年7月以来新低。

就当前估值来看，A股132家房地产开发公司市盈率为12.69倍，位列申万一级28个行业板块倒数第三。国信证券新近研报指出，当前地产板块估值仅高于银行和建筑装饰板块；纵向来看，目前板块估值仍处于近10年较低水平。

一财点评：与持续增长的商品房市场相比，上市房企在二级市场的表现简直糟糕透顶。2020年下半年以来，中央接连出台针对房地产行业的重磅政策，地产受到“三道红线”、银行贷款集中度、“双集中”等政策限制，企业加大杠杆做大规模难以为继。同时，各地土地成本攀升，房价难以同比上涨，使得房企的利润空间受到挤压。2020年的年报数据显示，开发商“增收不增利”，利润率下滑、行业微利已成为行业大趋势。

政策从房企、银行、地方政府等三个维度完善房地产行业调控长效机制，重塑房地产行业竞争格局；另一方面，上市房企的业绩表现、业务模式等极度缺乏想象空间，让投资者兴趣缺失，也就导致估值不断走低。类似万科、保利地产等龙头房企股价创新低，也便是自然而然的事情。

平安人寿330亿买凯德核心资产

凯德集团6月28日公告称，与中国平安人寿保险签署合作协议，向平安出售中国六个来福士资产组合的部分股权。根据协议，该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，该交易预计于2021年三季度完成。

凯德集团内部人士对外表示，交易前凯德通过私募基金对涉及项目的持股比例在30.7%至55%之间，交易后变更为12.6%至30%。凯德将作为资产管理者负责项目的运营管理，继续推动并参与这六个来福士项目的增长。

收购方平安人寿是“钟情于”地产的知名险资，平安重仓持股的知名房企至少有13家，通常扮演财务投资者的角色。

一财点评：凯德集团近两三年一直在持续地处置哈尔滨、郑州等地资产，回笼资金近500亿元。另一方面，凯德集团也在进行产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域的投资。一减一加背后足见，凯德集团在持续推进资产换仓，寻求更具有前景的投资方向。新经济领域近年也的确被各路产业资本、PE/VC热捧，被视为代表未来的领域。

从这个维度看，凯德集团的前瞻性眼光和危机意识，值得认可，也有利用对冲房地产领域的发展压力。但是新经济领域被视为代表后续经济的结构调整和市场趋势，早已引起各路资金围猎。目前房企在这个领域成气候的并不多，顶多作为地产主业外的“小菜”，小打小闹居多。无论是国际视野、投资眼光、产业预判、人员素质、投融管退操盘经验，还是既往战绩，凯德集团这种“地产+基金”操盘模式都算不上主流玩法。但愿在“地产+基金”形成了投融管退的完整价值闭环的凯德集团，能够在新经济领域开辟出一种新的路径，供行业学习借鉴。

云南物企俊发七彩服务冲刺港股

俊发七彩服务6月27日向港交所递交了招股书。截至2020年12月31日，俊发七彩服务在管的总建筑面积约为2800万平方米，是总部位于云南省的物业服务百强企业首位。

招股书显示，俊发七彩服务目前主要有物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三项业务。2018-2020年，俊发七彩服务物业管理的收入分别为3.29亿元、4.75亿元和5.84亿元，占总收入的比例分别为82%、80.1%和70.7%。而在这部分收入中，俊发集团及关联公司所开发物业提供物业管理服务分别贡献了约3.1亿元、4.3亿元和5.4亿元，分别占比约94.0%、91.4%及92.4%。

在此之前的半个月内，先后有融信服务、德信服务、朗诗绿色生活以及康桥悦生活四家物企通过了港交所聆讯，距离正式上市只差最后的“临门一脚”。

一财点评：与大多数物业企业类似，俊发七彩服务的收入主要依靠物业管理服务，极度依赖其母公司俊发集团。

稍微不同的是，小米集团与俊发七彩服务签订了对赌协议，要求俊发七彩服务2021年收入不少于人民币13.59亿元，2022年收入不少于18.04亿元；对应的年度税后纯利不低于3.53亿元和5.31亿元，否则后者需进行一定的现金补偿。

这一对赌条件，对于目前的俊发七彩服务而言仍存在难度。想要完成对赌协议，俊发七彩服务就必须持续保持对外规模扩张，但在龙头物业公司也急于扩充规模之际，显然并不容易。上市是起点亦是新的征程的开始。