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疫情让泰国楼市深陷严冬,经纪人谨慎乐观

第一财经 2021-07-05 18:34:54 听新闻

作者:吴将    责编:戚德志

35%的受访者认为,海外买家在泰国的投资额将在2022年回到疫情之前的水平;另外有30%的人则认为至少要等到2023年;认为今年就能恢复正常的只有5%。

新冠肺炎疫情让泰国经济遭遇重创,旅游业几乎完全陷入停滞,曾经一度十分火爆的房地产市场也陷入了严冬。

多家机构的研究都显示,2021年泰国公寓的售价和成交量同比均出现明显下滑,这与外国旅客、买家的大幅减少有较为明显的相关性。

不过随着疫情在全球范围内趋向平缓,同时疫苗接种率逐渐升高,一旦国际旅行限制政策逐步解除,泰国楼市有望看到反弹的曙光。

7月1日,泰国已对外国旅客开放普吉岛,允许已接种新冠疫苗满14天的游客入境,且无须隔离。根据泰国政府目前的计划,最晚10月份将会开放全境。

开放国境能给泰国经济、旅游业带来多少实际利好,现在还难以判断,但对于房地产经纪人而言,这无疑是他们期盼已久的消息。

亚洲房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)一项针对154名泰国房地产经纪人的问卷调查显示,35%的受访者认为,海外买家在泰国的投资额将在2022年回到疫情之前的水平;另外有30%的人则认为至少要等到2023年;认为今年就能恢复正常的只有5%。

公寓价格下滑、交易量暴跌

泰国国家社会经济和发展委员会的数据显示,2020年泰国国内生产总值(GDP)下降了6.1%,创1997年亚洲金融风暴以来最大衰退,当年外国游客人数仅有670万人次,与2019年的近4000万人次相比,同比减少了约83%。

2021年上半年,泰国经济虽然有所复苏,但并未如此前预期的那般迅速。

6月23日,泰国央行调低了该国今明两年的GDP增长预期,将2021年的GDP增长预期由3%下调至1.8%,2022年的GDP增长预期则由4.7%下调至3.9%。另外,尽管泰国政府将逐步开放国境,但泰国央行对今年旅游业的前景依然十分悲观,将此前预测的访泰游客从300万人次降至70万人次。

与旅游业类似,泰国的房地产市场也仍在低谷徘徊。

据泰国开泰(KASIKORN)研究中心统计,2021年上半年泰国住房预订量仅为2.1万套,同比萎缩24.2%,创五年来的新低;同时新开盘的住房也仅约2万套,同比萎缩35.0%。

开泰研究中心预计,2021年下半年房地产开发商仍将面临诸多挑战,比如出清待售住房库存、经营成本增加、劳动力短缺、融资成本上升等问题。不过随着疫苗接种率提高以及对游客开放边境,下半年楼市的整体预期将好于上半年,2021年全年的住房预订量料能达到5.6万~5.8万套。

除了预订量,价格下跌的趋势似乎也未全面扭转。

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)6月中旬发布的报告显示,以曼谷为例,2021年一季度,该市中央商务区(CBD)的公寓平均售价约为每平方米25.1万泰铢,同比下降6.3%,环比下降0.1%;城郊地区的公寓售价约为每平方米12.3万泰铢,同比下降17.6%,环比下降0.2%;远郊地区的公寓售价约为每平方米6.86万泰铢,同比下降15.3%,环比下降0.3%。

莱坊预计今年二季度曼谷的公寓价格将会止跌,但考虑到目前还有7万公寓待售,价格快速反弹的可能性并不高。

与其他机构观点类似,莱坊也认为疫苗接种率和国际旅行限制的解除将是泰国楼市未来复苏的关键。

外国买家何时回归

根据泰国政府房地产信息中心的最新数据,2018~2020年间,中国客户是泰国公寓的最大的外国买家,其次是俄罗斯、法国、英国和日本。

2020年泰国成交的公寓中有9%被外国买家买走,其中比例较高的地区是春武里府(30.3%)、清迈(18.5%)和普吉岛(17%)。外国投资者对市场的实际影响力还要更高,因为在价值500万~5000万泰铢的中高端公寓市场,外国买家的占比高达20%。

但因为疫情,2020年外国买家对泰国公寓的购买总量同比下降了34%。其中,跌幅最大的是日本买家,同比减少了58.6%;俄罗斯的买家减少51.4%;中国买家减少了31.1%。

对于外国买家何时回归,泰国政府房地产信息中心执行主任维拉特卡潘(Vichai Viratkapan)表示,第一要看来自中国的买家什么时候能够大批回来;第二也要看泰国政府是否为民众接种足够多的疫苗,只要接种率够高,外国游客就会很安全,就更有可能重新开始旅行。

此外,近期由于楼市低迷,泰国房产界不少人士建议政府放宽对外国买家的购买限制,以此来增加外来投资和刺激经济,比如其中一条影响较大的提案是提升外国买家拥有公寓单位的上限(目前为49%)。

对于相关提议,维拉特卡潘给予了一定的支持,他认为政府有必要采取针对性的行动来刺激外国买家回归,但这类行动不一定要在全国范围实施,而是可以限定在外国买家占比较高的地区,比如曼谷、清迈、普吉岛等地。

居外IQI集团联合创始人、执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,居外网内部的询盘量显示,在经历了四个季度下降后,中国人对泰国住宅的兴趣在过去两个季度出现了明显反弹。

奇米尔称,2021年第一季度,中国买家对泰国房产的询盘量比一年前增加了38%,由于一年前正值全球新冠肺炎疫情暴发,这一增长被放大了,但仍然是一个值得欢迎的趋势。

至于这种反弹是否会在2021年持续下去?现在还难以判断。虽然中国对疫情的控制十分到位,但泰国其他几个传统的外国买家来源国的疫情一直在反复,因此楼市也可能会失去反弹动力。

经纪人对前景谨慎乐观

泰国房地产市场目前仍处于冬季,但回暖的春风似乎要来了,至少多数泰国经纪人这样认为。

前述居外IQI针对泰国经纪人的问调结果显示,72%的受访者认为,最晚到2022年泰国就可以实现集体免疫,从而不再受到疫情的困扰;44%的受访者认为2022年第二季度之后,外国买家在泰国楼市的投资将会再度上行,27%的人认为会持平;同时70%的受访经纪人认为,最晚到2023年,外国买家就能恢复疫情之前的购买水平。

泰国政府日前表示,正在考虑一切可能刺激房地产市场并鼓励外国投资。

绝大多数(88%)经纪人均认为,如果提高外国买家持有公寓单位的比例上限,并允许外国人拥有住宅土地的所有权,将给楼市带来巨大的刺激作用,尽管这项改革最快可能也需要3~5年的时间。

对于房价走势,泰国房地产经纪人整体而言仍较为谨慎,他们预期未来一年新房的平均涨幅为2.8%,而二手房价格和租金基本将保持现状,预期涨幅低于1%。

如果泰国市场重新全面开放,79%的经纪人认为,来自中国的买家将首先大量回归,其次则是来自新加坡的买家。

奇米尔表示,居外网的买家询盘最新数据显示,泰国是亚洲跨境买家的第三大热门目的地,占所有亚洲买家询盘量的10.6%,“如果只看中国买家,泰国一直是他们在世界上最受欢迎的海外购房目的地,自2018年以来一直如此,疫情也并没有改变这个趋势”。

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