壹快评｜上海对二手房挂牌价进行核验，释放什么政策信号？

7月9日上海市房管部门召开的二手住房房源管理会议传出信息，市房产交易管理部门对挂牌的二手房不仅要进行房源的真实性核验，还要对价格信息进行核验，未通过价格信息核验的房源不能对外发布。这意味着，未来在上海，房主对自己二手房进行挂牌出售的时候，要保证设定的挂牌价能通过房产交易管理部门“基于市场真实价格”的价格核验，房源才能通过房地产经纪机构和各类房地产信息服务企业的信息平台进行对外展示发布，无论线上线下。这个消息一经媒体传出，引起市场高度关注，各方讨论不断。

价格核验针对挂牌价

如何理解二手房挂牌价的价格核验？背后的政策信号到底是什么？有一些人认为，这是由政府设定二手房交易价格的指导价，是政府对市场的替代。

但如果细读相关信息，很容易看到，以上说法是错误的，上海这个政策并不是政府替代市场，没有去干预市场成交价，其目标是对准挂牌中的“乱挂价”，给挂牌价“挤泡沫”“去虚高”。也就是，如果二手房业主1对1与买家私下进行洽商谈判，定多少价格和成交在哪个价位都仍然是自由的，都是受保护的民事行为，但在公开信息平台上的挂牌报价不能随意乱报，是要受到约束的，报价要能通过“真实性”核验。

何谓“市场真实价格”，这中间的算法或公式是什么样的，还需要有关部门更多的技术细节披露，但据相关媒体报道，原理上应该是基于大数据的市场比较法。相信对于大多数理性合理定价的挂牌价，都是能顺利通过的。但少数乱挂价的，就不能再在公开信息平台上兴风作浪，带着私利扰乱市场秩序、误导市场预期了。

挂牌价核验背后的机理

但为什么二手房业主不能在经纪中介机构那里自由随意挂高价呢？既然是市场经济，卖家在公开信息平台上难道没有自由定价权么？仍然有很多人会对此不理解。

这里首先涉及到对“公共信息的公共性”的认识，也涉及到对住房交易特殊性的认识。

从“公共信息的公共性”角度出发，市场公共信息平台上发布的信息是一种公共产品，具有外部性，影响的不仅是信息发布者和潜在感兴趣者，也直接或间接影响到市场的全部参与者。因此，对于市场公共信息平台的信息发布，政府是有责任有必要进行一定的干预。比如不能纵容那些乱挂牌的，抱着玩玩心理随便挂个价，或出于市场操纵动机恶意挂牌的，捣乱、扰乱市场正常的交易秩序，进而实现对市场预期的操纵与误导。

当前上海不少市场参与者都感受到相当一部分的二手房价格存在虚高。这部分房源的业主可能就没有真实出售意愿，只是抱着试一试看、能不能钓到冤大头、宰一个是一个的心理随意挂个价。甚至还有如媒体所曝光的，部分业主故意联手挂天价，哄抬小区或地段整体房价。

住房交易的特殊性让以上问题显得尤为突出。

第一，住房是一种资产，资产就具有比价效应，还有“买涨不买跌”的特点。一旦局部区域局部楼盘局部户型的价格通过某种手段被炒作上去，就会形成示范效应，带动其他地段房价跟涨。一旦房价出现上涨苗头，购房者就会开始恐慌性抢购，这带来房东惜售乃至无心出售，更随意抬高挂牌价，这进一步带来购房者恐慌性抢购。于是，在挂牌价与市场恐慌情绪相互刺激作用下，房价出现难以抑制的急速上升。为此，让业主理性挂牌，是二手房市场健康可持续发展的重要前提。

第二，住房市场买卖双方信息不对称、博弈力量不对等。卖方多数情况下具有交易主动性，离市场真实行情偏离度很高地挂个高价，卖不成也损失不大，尤其在市场行情仍然看涨背景下。而当前市场上的买方往往以刚需为主，尤其如果涉及子女入学或落户，还有时间点要求，购房急迫性大，很容易情急之下就被卖方不合理定价所压榨，包括在高点上被“套牢”“站岗”。所以，消除挂牌价中的恶意虚高，是对购房人的必要保护。

第三，住房供给具有区域垄断性，定价容易出现市场操纵。住房具有固定性和异质性，每个小区每栋甚至每套房子都是不一样的，不能完全可替代。而且二手房交易频率也比较低，在局部地段个别楼盘，若干家业主可能就形成了局部供给垄断。如果他们联手串通，就会在局部滥用市场支配作用，形成市场操纵，这是国家一段时间以来严厉打击的。打击挂牌价中的串谋行为，也是符合国家法律要求的。

二手房挂牌价核验是房地产市场调控的组成部分

二手房挂牌价的核验是建立房地产市场平稳健康可持续发展长效价值的一个组成部分。

首先，与一手房市场调控相呼应。今年以来上海对新房市场调控出台了很多措施，成效显著，但仍然压力不小。关键就是二手房市场还存在不少乱象，挂牌价中存在不少虚高和泡沫，二手房价格与一手房价格存在似是而非的“倒挂”，反过来刺激了很多人冲动式去抢购新房。如果二手房市场中的虚高和泡沫能被挤掉，会有助于新房市场的健康稳定。当然，新房的有效供给增加和调控到位，也会反过来引导二手房挂牌价更加理性合理、氛围更加冷静。

其次，有利于保护二手房市场中各方利益主体。理性的挂牌定价，不仅保护了购房人利益，也是对售房人整体利益的保护。否则个别房东乱挂价，自己牟利，但在乱象的市场下，炒高的房价带来“有价无市”，购房人望而却步，很多售房人也难以及时按照情愿价格售房。从这个角度而言，要提高信息发布者的社会责任感。对于中介人员也是，虚高天价成交只能短期维持，代价是行业长期发展受损。此外，金融机构如果按照虚高价格进行贷款，也会带来很大风险。消除价格虚高，也是防范金融风险的重要前提。

再次，这个经验可以借鉴到其他领域的调控。稳价格稳预期，关键是抓住市场公共信息平台的信息发布，确保公开信息的真实性合理性，以信息理性来引导预期理性。比如，在租房市场上，目前也有局部区域局部楼盘出现租金不稳迹象，原因也是存在一些房东的非理性挂牌甚至恶意炒高租金，租金中也存在一些虚高和泡沫。借鉴二手房挂牌真实性和价格核验的方法与逻辑，同样也可以考虑对租赁经纪机构和各类房地产信息服务平台上的租赁供给房源进行房源和租金报价的“双重真实性”核验。

（作者系上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授）