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环比同比双双下滑,规模房企7月销售跌幅超预期

第一财经 2021-08-01 20:56:20

作者:郑娜    责编:张歆晨

7月是卖房子的传统淡季,房企们今年的表现尤其惨淡。

7月,房地产企业遭遇了今年以来第一次销售的滑铁卢。第三方机构克而瑞研究中心新进披露的数据显示,7月单月各大房企销售情况出现明显下滑,包含几家龙头房企在内,不少企业的环比降幅超过35%。

值得注意的是,这次单月销售环比下滑幅度,较往年有所扩大,同时同比亦出现了下挫。

中达证券研报同时亦显示,TOP100房企在7月实现销售额10041亿元,同比下滑7.6%,是年内百强销售额首次出现下滑。另据亿翰智库提供的数据,TOP50房企中,7月单月销售同比下滑房企数量占比约50%。

“这是我入行三年来,见证了公司单月销售创下的最低点。”一位年轻的房地产企业工作人员向第一财经表示。

业内普遍认为,政策面上不断释放的高压信号,让各地购房者陷入观望,这使得房企的销售颇为艰难。“下半年整体堪忧,活着比规模重要。”这一观点,成了房地产企业目前比较一致的判断。

百强企业单月首现下滑

6月抢收表现不佳,传统的7月淡季更显惨淡。东亚前海证券统计显示,7月单月,TOP5、TOP10、TOP50房企分别实现销售额约2615亿元、3805亿元、8260亿元,环比下降23%、29%、30%。

亿翰智库研究总监于小雨表示,经过了6月份的冲刺后,7月通常会进入房企销售的相对淡季。

TOP10房企中,以全口径销售计,除碧桂园的销售额实现环比约3%的增长外,其余9家皆环比大幅降低。

据亿翰数据显示,其中,7月单月,绿地控股、招商蛇口、中海地产分别实现230亿元、203.5亿元、257.9亿元,环比降幅最大,分别为54%、54%、50%;华润置地也环比减少41%;恒大、融创的环比降幅也处于高位,分别为39%、38%。

销售增速的变化也对Top10座次产生了影响。

保持上涨势头的碧桂园单月实现销售额744亿元,前7个月累计达到5008亿元,居行业第一,亦是唯一总额突破5000亿元大关的房企;万科、恒大仍在4000亿元的规模行列,分列行业二、三位。

此前6月份单月销售额最高的融创,在7月实现491亿元,累计以约3699亿元的销售额位居行业第四。保利地产在7月单月销售距融创仅约70亿元,但累计销售已落后逾400亿元,仍居于排行榜第五位。

将范围拉宽到TOP30房企,只有少数企业在7月实现环比增长,分别为正荣、融信、龙光、佳兆业等在内的5家房企。

其中一家在7月继续增长的房企内部人士表示,公司单月销售环比逆势增长,与项目多布局长三角一二线等核心城市有关,因为这个区域的市场价格整体较为稳定、交易也依然保持活跃。

事实上,销售淡季带来的环比减少并不鲜见,但百强房企7月份同比出现下滑,且下滑幅度超预期,则让业内感到十分意外。

中达证券研报显示,TOP100房企在7月实现销售额10041亿元,同比下滑7.6%,是百强销售额年内首次出现下滑。同时,销售面积单月同比减少16.4%,连续5月出现下滑态势。

“一般情况下,销售淡季同比增速会下降,但基本都是正的。”于小雨表示。

具体来看,TOP50房企中,业绩同比提升和下降各占半数。据亿翰智库,世茂集团、阳光城、雅居乐、富力地产、首创置业等在内的多家房企,同比下滑速度在20%以上。

单月的下滑,拖慢了过去7个月整体的销售增速。中达证券研报显示,2021年1-7月,TOP100房企实现销售额8.04万亿元,同比增长29.6%,较前6个月37.5%的同比涨幅减少近8个百分点;实现销售面积5.42亿平方米,同比增长19.7%,较前6个月27.2%的同比涨幅也明显收窄。

开源证券分析师预计,年初至今累计销售额、销售面积的增速,预计后续仍会持续下滑。

下半年促销或成主调

面对大多数房企在7月份出现了销售环比和同比的双双下滑,一位不愿具名的分析师表示,去年夏天,疫情后市场成交强势反弹,7月成交基数较大;更关键的是,今年以来各大城市楼市调控趋紧,买家再次陷入观望,致使成交下降。

另有业内资深分析师表示,有部分企业销售下滑,是源于供货跟不上。中指院数据显示,前7个月,TOP100企业拿地总额18057亿元,同比下降3个百分点;另据亿翰数据,各梯队房企新增货值门槛值皆有下降,TOP10、TOP30、TOP50的门槛值分别下降6%、16%、19%。“三道红线之后拿地都收敛了,供应上相对有所减少。”

不过,某TOP20房企内部人士则认为,货跟不上只是因素之一,更重要的还是在于政策影响。

今年以来,多地调控政策频出。据中原地产研究中心统计,2021年以来,全国房地产市场累计调控超过320次,其中中央各部门的调控政策达46次,2020年同期只有30次左右。

日前,中央层面再申“房住不炒”的定位,央行、住建部等有关部委强调将从金融、土地、市场秩序等多方面对房地产业进行调控。

7月29日,住建部约谈了银川、徐州等5城,并将其纳入重点监测名单,强调要加快建立和完善房价地价联动机制。同期,包括上海、杭州、苏州等在内的多个城市,近期多次上调房贷利率,并拉长放款节奏,一定程度上抑制了购房需求的释放。

“销售规模的下滑是可以预见的。”前述房企内部人士表示,下半年能否突出重围的关键在于运用多元促销手段,加大去化,特别是一些长期库存的去化。

有业内人士也持同样观点,即下半年房企将会出现打折促销等手段,并加速推盘。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为,今年下半年,在部分城市和区域,房企加大促销力度的趋势会进一步加强。从房企的到位资金来看,金融机构的贷款占比不断减少,而定金和预收款则是主要的资金来源,因此,通过加快回款来保证现金流稳定,不断降低自身杠杆,将是房企在当下最明智的选择。

克而瑞研究中心预计,多数房企将努力备战“金九银十”,因此在8月供货节奏并不会明显加快。在供应未见大幅改善的情况下,预计成交较难实质性好转。

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