稳居绿档回款率超94%，解码中国金茂业绩优质增长

站在创新转型的开端之年，中国金茂（00817.HK）交出了一份稳健优质的中期业绩。

8月24日，中国金茂发布2021年半年报，显示集团上半年总计录得合同销售金额1301.5亿元，同比增长27%；半年营业收入284.56亿元，较去年同期增长135%，上半年实现所有者应占溢利为43.01亿元，同比增长14%；回款达到了1229亿元，回款率高达94%。

业绩稳步增长之余，中国金茂坚持规模与效益的平衡，展现出强大的现金流管理能力，资本结构日渐优化。在财务表现上，中国金茂上半年杠杆比例下降至43%，保持“三条红线”零踩线；融资成本进一步下降至4.01%，其中外币债务融资成本低至2.33%。

在激烈的市场竞争中，中国金茂能保持行业地位稳中有升，得益于集团形成的战略运营五大优势——战略及业绩“稳”、运营及布局“精”、产业及资源“硬”、产品与服务“优”、创新及品牌“强”。尤其是健康的财务指标、显著的融资优势，赋予了其强大的战略底盘。

2021年，是国家“十四五”规划的开端，也是中国金茂战略运营升级的新开局之年。作为具备社会责任感的上市央企，公司将贯彻“坚持城市运营，坚持科学至上”的发展理念，在巩固地产主业的同时，强化科技创新，聚焦智慧能源等新赛道，推动城市升级和产业升级。

回款率超94%，现金流明确财务稳健

2021年，中国房地产行业在重重调控中，仍实现销售金额及面积双增长。作为一向注重稳健与自控的上市央企，中国金茂凭借强大的品牌实力和精益管理能力，发展优势进一步凸显，不仅业绩表现亮眼，财务同样一如既往稳健。

报告期内，中国金茂实现合同销售额同比增长27%，保持行业领先水平，住宅销售均价保持在2万元每平米以上，城市运营贡献由去年的21%提升至24%。历年报告数据显示，2014年至2021年，中国金茂连续七年实现同期销售额的稳定增长，行业影响力持续提升。

在规模增长的同时，中国金茂坚持规模与效益的平衡，更强调基于效益优先的高质量增长，打造符合客户需求的硬核产品，深化精益管理，不断细化成本管理颗粒度，提升项目盈利水平。

上半年，中国金茂半年收入约284.56亿元，同比大幅增加135%。其中，城市运营及物业开发收入约249.02亿元，同比高增151%；商务租赁及零售商业运营收入同比增加9%；酒店经营收入同比增加128%；其他收入包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等地产相关业务，收入同比增长76%。

截至报告期末，中国金茂物业及土地已签约未交付结算的金额约为3545亿元。持有物业方面，随着国内旅游市场的恢复，酒店板块业绩有所反弹， 同时各项投资物业仍保持较高的出租率和租金水平。经营业绩与本期利润稳步增长，各大板块业务稳步协同发展。

更为亮眼的是，上半年中国金茂回款达到了1229亿元，回款率超94 %。自2019年开始，中国金茂回款率就一直稳定保持在90%以上的高水平，这为其发展提供了稳健、明确的现金流，也进一步在“三条红线”零踩线基础上增加了财务上的健康与安全程度。

得益于稳定的优势战略、明确的业绩增长、以及强劲的回款表现，中国金茂持续赢得资本机构的青睐。8月25日，中国金茂收盘涨幅达6%。

数据显示，自2021年以来，中国金茂积极拓展多种资金筹集渠道，境内发行3年期普通中期票据30亿元，境外发行5年期优先票据6亿美元，同时发行次级永续证券5亿美元。期内，集团融资成本进一步下降至4.01%，其中外币债务融资成本低至2.33%，在行业中具备显著的融资优势。

与此同时，作为具备行业责任感与前瞻性的央企，中国金茂始终贯彻稳健的经营理念，继续保持“三道红线”全绿档的安全表现。上半年，中国金茂净负债率为51.64%，现金短债比为1.26倍，剔除预收款后的资产负债率68.92%，资产结构健康，兼顾扩张与风险防范。

土储充足，城市运营战略贡献性持续增强

土储是房企的生命线，精准研判并把握结构性机会，将是企业在下半场胜出的关键。

中国金茂上半年稳健业绩增长，离不开其在战略运营上的精益布局。目前，该集团已在全国布局了53城，在一二线核心城市占据了领先地位。截至2021年6月底，中国金茂总土储已超8500万平方米，其中二级项目土地储备超80%位于一二线城市，可满足未来五年的发展需要。

值得注意的是，随着土地市场竞争愈发激烈，房企在核心城市的拿地难度日益提升。除了要养成精准稳健的投拓能力，多渠道获取资源，已是企业下半场竞争的必要技能。

反观中国金茂，该集团坚持“城市运营商”战略定位，坚定不移贯彻国家新型城镇化发展理念，不断深化城市运营战略内涵，打造布局合理、功能完善、科技创新、绿色生态、低碳节能为一体的新型城市，不仅可为其补充土地储备，且已成为集团高质量增长的“第二曲线”。

半年报数据显示，2021上半年，中国金茂来自城市运营的合同销售贡献率，已经提升至24%，较去年年末提升了3个百分点。而城市运营“第二曲线”能够高效向上发展的动力之一，是中国金茂在产业及资源上的“硬实力”。

今年5月，“两化”重组，中国中化成为全球规模较大的综合性化工企业。依托母公司的创新资源，围绕城市运营项目，中国金茂在生命科学、材料科学、基础化工、环境科学、橡胶轮胎、机械装备、产业金融等领域的资源导入能力进一步得到夯实。期内，中国金茂新增产业资源战略签约154家，包括云迹科技、吉因加等大科技、大健康、大文化产业活跃战略合作资源累计已超过1300家。

随着产业及资源硬实力持续增长，中国金茂的城市运营业务版图进一步拓展。今年，集团新获取长沙雅塘创新生态城、贵阳清镇金茂水晶智慧新城、南昌赣江新区中医药国际生态科技小镇3个城市运营项目，并成功收购了中国宏泰，截至目前城市运营项目累计达到30个，全年计划新获取8个。

中国金茂首个运营产业园—青岛中欧科创园正式开园，取得政府、产业合作伙伴及公众的信任，推动武汉方岛智慧科学城、三亚南繁科技城、宁波宁南生命科学城、青岛中欧国际城首批4个科学城项目IP打造，持续释放城市未来生命力。

“科学至上”积极拓展新赛道

从美好生活所需出发，中国金茂善于运营城市、提供更高品质的产品与服务，同时通过强大品牌文化跨界能力，营造丰富多元的美好生活，满足人民的精神与文化需求。2021年上半年，中国金茂打造地产科技生态，积极创新拓展新赛道。

上半年，公司以“科学至上”为引领，聚焦“数字•科技”核心主线，推动“一纵一横一体系”落地，向最具科技范的地产公司转型。同时，借助科技内核纵向赋能产品及服务创新，围绕绿色健康和智慧科技两个维度，将客户需求融入到产品设计中，实现从科技住宅向智慧住宅的跨越。

数据显示，在优质产品力的助力下，上半年金茂旗下的王牌产品——“金茂府”实现了多城热销：北京颐和金茂府的半年签约金额35.5 亿元；东叁金茂府签约38.7 亿元；珠三角城市群中，深圳龙华金茂府上半年累计签约35.2亿元；长三角城市群中，义乌福田金茂府签约销售44.0亿元。

科技赋能同样延伸到了物业服务端。报告期内，金茂物业从智慧社区、智慧生活、智慧运营三大维度出发，提升科技应用能力，目前已形成特有的城市服务模式，签约嘉善、舟山等地的城市物业服务项目，成功为中化蓝天上虞、太仓基地搭建公共服务平台，助力提升园区营商环境。

与此同时，中国金茂积极探索产业PE投资，旗下金茂资本先后布局希迪智驾、随锐科技、吉因加等潜力企业，并在碳中和、数字科技等新兴赛道持续发力。围绕“泛地产科技”领域，金茂资本业务新增5个PE项目完成投资交割，深化产业协同与双向赋能，助力城市运营战略落地。

在既有业务平台中，金茂酒店发布五大自有品牌，建立轻资产业务发展“新引擎”。金茂商业旗下览秀城主产品线焕新升级，通过客流识别系统、数字互动等多种方式打造城市社交生活聚集地。绿建业务持续发挥公司创新引擎作用，聚焦发展智慧能源、建筑科技，科技研发体系持续深化。

通过优质的产品和服务、以及强大的城市运营能力，中国金茂在助力城市可持续发展的过程中，也持续将自身战略优势兑现为业绩报中的优秀数据，赢得来自机构、市场与行业的多重认可。截至目前，在机构评级方面，已有安信国际、国泰君安、光大证券等券商给予中国金茂买入评级。

业内认为，在“双循环”新发展格局下，中国经济有巨大的结构性潜能，房地产行业基本面仍然向好，预计十四五期间，新建商品房市场容量仍能保持80～90万亿以上规模。面对时代机遇，金茂充裕的粮仓、强健的资金实力、日渐成型的多元赛道，将成为其竞争的有力砝码。