在深圳做开发有多挣钱？深圳控股的毛利率揭露真相

8月30日，深圳控股（00604.HK）召开2021年度中期业绩报告会。

公司多个财务指标录得高增长。营业额同比增长371%至194.0亿港元，核心盈利同比上升112%至21.4亿港元，权益股东应占溢利同比上升332%至13.9亿港元。深圳控股融资成本为3.2%，剔除预收款资产负债率60.1%，净负债率（包含所有带息负债）43.7%，现金短债比1.5%，“三道红线”各项指标均处于绿档。

具体到地产开发业务来看，公司销售收入169.0亿港元，较去年同期大幅上涨679%。房地产开发毛利率约39%，较上年同期下降4.4个百分点。在房地产企业毛利率普遍下滑，万科连20%毛利率都保不住的情况下，深圳控股的毛利率足以羡慕死同行。

高毛利是深圳控股的经营特点之一，公司从2017年到现在，地产开发业务毛利率基本维持在40%左右，上半年39%的毛利率属于近年合理区间内。

提及后续公司毛利率走势，董事会主席吕华指出，在现在调控的形势下，行业毛利率下滑是不可避免的趋势，未来整个行业平均毛利润还有进一步的下行空间。深圳控股在这个大的形势下，毛利润应该也会是这样的走势。但是总体来说在未来2-3年甚至3-5年情况下，深圳控股还是储备了一些相对来说成本比较低、盈利能力比较好的项目，公司有信心让深圳控股整体的毛利率保持在35-40%左右的水平。

从区域布局来看，受益于重仓粤港澳大湾区深圳、东莞等核心城市，大湾区项目历来是深圳控股利润引擎。本报告期内，大湾区项目合约销售额占比达47%，仅深圳合约销售额占比就高达33%。在全年320亿元的货值里面，大湾区货值占比88%。

具体到物业类型看，深圳控股住宅销售占比录得67%，综合体销售占比21%，其他物业（产业、商业）销售占比录得11%。

副总裁徐恩利一方面有提及，公司手握粤港澳大湾区多个优质住宅项目，对于完成年初既定的销售目标是有信心的。另一方面，从全年销售情况来看，公司的非住宅销售项目面临的压力是比较大的。

“因为整个大湾区，包括公寓、住宅，还有一些产业空间，供明显大于求，同质化竞争比较严重，特别是一些新兴的经济地区，供应量比较大的，我们在高度竞争情况下，下半年会充分运用公司国企优势积极与一些大客户进行洽谈，争取促成一些大宗交易，同时启动创新营销手段，包括线上线下全民营销、内外部协同、多元化拓展我们营销渠道，积极对非住宅项目进行去化，确保按照年初既定销售计划完成全年销售目标。”徐恩利称。

作为恒大地产股东，恒大地产回A一直是外界关注的焦点。三年已过，恒大重组至今仍未成功，将股权投资增资协议中约定的实现重组上市期限延期，由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。深圳控股持股恒大地产的股比也上升至2.6439%。

深圳控股作为中国恒大（03333.HK）的财务投资人，自2017年6月投资恒大地产以来，累计已收到恒大地产分红19.5亿元，累计投资回报率约35.5%。本报告期内，深圳控股有关恒大投资的公允值损失8.33亿港元，导致金融资产公允值项目同比减少3.81亿港元。

副总裁严中宇在业绩会上回应称，公司管理层注意到了，中国恒大上半年经营情况同比出现较大幅度下跌及恒大系股价下跌等情况。2021年中期，深圳控股已经针对恒大地产的股权投资计提近7亿元损失，公司管理层高度关注此事。自6月以来，深圳控股与中国恒大管理层进行了充分密切的沟通。

至于外界盛传的包括深圳控股在内的多个公司与恒大地产在物业、地产项目等方面的沟通接触，严中宇并未回避，“我们在一些项目上，包括它的地产项目、物业项目，前期我们也作了一些沟通，目前有接触，但是也没有实质性进展。”

他也有提及，从股东角度我们会高度关注，密切关注整个市场的变化，也会积极地支持恒大地产的发展，同时也会努力探索各种各样可能的互利共赢的合作机会。

2021年上半年，深圳控股合同销售面积录得34.7万平方米，合同销售金额录得72亿元，已经完成180亿元的年度销售目标的40%。公司管理层称，这一销售目标完成进度与预期相符。

下半年，深圳控股将推出，包括深业中城住宅、东莞松山湖住宅、深业上城Loft等一些新项目，下半年销售额会取得更明显增长。对行业未来，管理层持谨慎乐观态度，特别看好粤港澳大湾区、长三角市场。