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解码碧桂园“保增长控风险”的大财务管理

第一财经 2021-09-03 16:57:16

作者:林采薇    责编:王茜

随着中期报告披露的结束,房地产企业交出了各自的上半年成绩单。与往年不同的是,政策的暴风骤雨带来行业逻辑巨变的2021年,市场对于房企的首要考量要素,已不再是规模增长和业绩,取而代之的是经营的安全性和可持续性。

如果说万科的“活下去”言论在当时略显惊悚的话,那么到今天,这一观念几乎在房地产行业中形成了共识,无论年销售额数千亿的头部企业,还是位居二三线阵营的千亿房企,都将“生存”看得比过去任何时候都要重。

毫无疑问,这是一个房地产行业集体纠偏的阵痛期,值得每一个从业企业去反思自己的经营策略;这也是行业的洗牌期,一批始终坚守底线且将经营安全和财务安全放至首位的公司,最有希望从调整中跑出来,成为市场上真正的“王者”,毕竟,每年市场份额高达十几万亿的房地产市场,仍将在中国城镇化大潮和居民住房改善需求爆发中,获得持久生命力。

在市场人士看来,目前的政策环境对具有国资背景的企业,和财务安全垫较厚的民营企业相对友好,金融机构更看重投资的安全性,在房地产贷款集中管理制度下,有限的资金将更青睐流入稳健型企业。

8月24日,在碧桂园(02007.HK)举行的中期业绩会上,该集团首席财务官伍碧君证实了金融机构的这一投放趋势:去年以来,资金端的“三道红线”和房地产贷款集中管理,对于整个行业的影响是比较大的,但并非没有利好的一面,因为外界看到不断有企业爆发债务危机,资金变得更加谨慎,就会去寻找优质的资产对自己的资源进行投放。

作为TOP10房企中罕有入选恒生指数的蓝筹地产公司,碧桂园在过去几年的表现十分值得研究,在部分同行依托杠杆支撑蒙眼狂奔的时候,这家公司并没有大幅度放大杠杆比率,却始终保持着行业领跑之势。

今年上半年,碧桂园权益销售金额连续6个月实现累计同比增长,共实现3030.9亿元的权益合同销售金额,和3451万平方米的权益合同销售建筑面积,同比增幅分别为14%、8%。在第三方机构的统计中,碧桂园仍保持全口径销售额行业第一的领先地位。

与此同时,公司财务盘面稳健,且呈现持续优化走势,“三道红线”指标中的非受限现金短债比高达2.1,净负债率为49.7%,较2020年底下降5.9个百分点,剔除预收账款的资产负债率为77%,也较2020年底下降了约3个百分点。

一边是稳增长,一边控风险,这家世界500强房企是如何做到的?

监控每笔资金

据了解,碧桂园有一套资金管理系统,在此系统下,可以实时查询各项目资金余额、每个账户的收支情况,保证集团资金安排有序、合理。

“这个财务系统比较强大,可以清晰掌握每个项目的资金流动情况,现金多少,借款多少,十分清晰。”一位曾经在碧桂园工作过的知情人士称,虽然现在各家房企都很重视管理系统的数字化建设,但碧桂园明显是走得比较早的,系统建设也更为科学合理,“即便现在,很多大型房企都无法完全准确掌握下属所有公司的真实状况。”

据了解,碧桂园财务对资金实行集中管理,最大限度降低地区资金风险,日常资金调拨由集团财务共享中心的专业团队负责管理,遵循“标准化、高效率、控风险”的管理原则;而非现金业务资金风险管理方面,集团已形成完善的管理制度,以明确每个业务场景的风险点以及管理边界;在融资方面,也有非常清晰的管理目标,在合适的市场环境下实施合适的融资策略;在支出方面,工程款、土地款等经营性支出都有明确的管理机制,确保收支节奏合理。

在最新的中期业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌也表示,公司财务管理与很多同行不一样,因为碧桂园的财务是垂直和综合管理集于一体的,在垂直方面,财务可以管理每一个项目每一个月的资金,而综合管理方面,碧桂园是大财务管理,其中包括资金管理、会计管理、税务管理、法务管理,回款的考核管理。

莫斌称:“在大的财务管理体系中,我们从2019年以现金流为核心,做回款考核,已经坚持了三年。所以,我们的现金流一直不错,我们多年来坚持追求‘有现金流的利润,有利润的现金流’,这是财务状况越来越稳健的原因。”

此外,碧桂园的“双享”机制(成就共享和同心共享)也纳入了财务管理体系,使得公司预算管理和激励管理是相匹配的,通过预算管理牵引项目管理,再通过项目运营管理,让公司双享机制发挥作用,让每个项目做一成一。

十余年的财务自律

去年,国家层面基于防范金融风险的目的,对规模房企实施“三道红线”管理,三个指标分别为:非受限现金短债比不低于1,净负债率不高于100%,剔除预收账款后的资产负债率不高于70%。“三道红线”直接与房企再融资规模挂钩,让杠杆高的房企哀嚎一片。

作为市场规模位居行业第一的碧桂园,在过去几年实现了快速增长,但杠杆水平一直处于适中状态,现金流也始终保持充裕,这让一些市场人士颇为意外。

事实上,翻阅碧桂园的历史资料会发现,这家公司自2007年上市之后便制定了一些财务红线进行自我约束,比如“净负债率不得高于70%”,或者“可动用现金余额不能低于总资产的10%”。可以看出,碧桂园自己划定的“红线”,与国家层面的“三道红线”具有高度重合性,都是对杠杆水平和现金流安全进行约束。

正是因为多年来在财务管控上的自律,碧桂园在市场调整周期中,比一些同行相对舒服,避免了强降杠杆的阵痛。

伍碧君表示,公司不需要强行缩表,“三条红线”是靠公司正常经营下自动向“绿档”靠拢。“我们从2018年开始做降杠杆的工作,将资产负债率和三个指标已经考虑到经营活动中。经测算,到2023年6月份转为‘绿档’这个目标,对公司的经营和利润没有影响。”

据了解,碧桂园内部十分重视资金使用效率和年化资金回报率,这是公司规模增长而杠杆控制合理的重要原因。

数据显示,2021年上半年,碧桂园实现总营业收入2349.3亿元;毛利约462.8亿元,净利润约224.2亿元,股东应占核心净利润约为152.2亿元,经营绩效仍处平稳上升趋势之中。

同时,公司回笼现金2727.9亿元,权益回款率超过90%,优于行业平均水平,过去六年来,碧桂园的权益回款率都保持在90%以上。截至报告期末,碧桂园账面可动用现金余额达1862.4亿元,运营资金充足。

2021年1月,公司发行的5亿美元5.5年期票据和7亿美元10年期票据的利率更是分别为2.7%、3.3%,创民营房企发债融资成本之新低。5月和7月,公司再度抓住窗口期,连续发行两笔长周期美元优先票据,规模分别为5亿美元和2亿美元,票面利率分别低至3.125%和2.7%。碧桂园以超低成本发债融资,也在一定层面上显示稳健的财务盘面在资本市场上拥有的话语权和竞争力。

目前,碧桂园已经获得了各家评级机构的较高评级,其中,惠誉给予公司的评级为BBB-,展望稳定,评定为投资级;穆迪给与公司的评级为Baa3,展望稳定,评定为投资级;标普给予公司的评级为BB+,展望正面,离投资级仅差一步。

标普认为,在当前偏紧的融资环境下,潜在主体信用质量较好的企业具有较强的竞争优势和较大的融资空间,面临的流动性压力也较小。

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