房地产新赛制下，中南建设找到了自己的配速

从“三道红线”开始，房地产行业似乎一夜入冬。

融资信贷持续收紧、楼市调控政策频出、销售走弱、龙头房企净利润下滑……许多高杠杆、高周转房企表现出了极大的不适应，行业的竞争逻辑彻底改变。

而且，如今的地产调控，早已不是一个行业的问题。作为居民重要的大宗资产，房地产的行业定位和政策导向，对于“共同富裕”目标的实现举足轻重，关系到了整个社会的效率与公平、经济结构转型升级。地产行业正处于再平衡过程中，行业过剩和落后产能必将出清。

过去，土地投资、销售规模是房企的激烈竞争赛道，而现在，真正比拼的核心能力，是房企穿越周期的能力，这是一种综合考量，“偏科者”将失去生存空间。

“行业竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松，这个时候更讲究配速，更讲究自我的节奏。”中南建设董事、总经理陈昱含这样阐释房地产行业变局。

作为一家2000亿级以上规模房企，中南建设曾经是规模竞争中的领跑者。前几年，在房企需要规模化的时代，它的年规模增长曾连续翻番，三年归母净利复合增长率达到146%。不过，自从销售规模跨过2000亿台阶之后，中南置地开始追求发展的质量。

囤够粮草才能过冬。陈昱含讲述了她在新形势下带领企业发展的“攻守之道”。

业绩稳健，争取合理增速

今年中期报告显示，中南建设（000961.SZ）上半年实现房地产业务合约销售额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%；实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；归属于上市公司股东的净利润17.5亿元，同比减少14.7%；上半年公司综合毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点。

虽然上半年销售额增速超过去年同期，但对于这份成绩单，中南建设的管理层表现得审慎乐观。在中南建设2021年中期业绩会上，陈昱含表示：“在未来相当长时间，审慎经营都是我们的首要原则。”7月份全国单月销售同比下降了7.1%，原因跟调控升级和疫情影响有关，但中南建设7月份销售业绩是177亿，表现稳定，未来会争取合理增速。

对于归母净利润的下滑，管理层亦未避讳。陈锦石坦言，公司正处于调整期，再有半年左右，中南的经营会有更大的提升。董事会秘书梁洁则表示，非并表项目结算少，导致投资收益下降了62%。

虽然照“三道红线”要求看，中南建设仍处于“黄档”，但其实调整期已经初见成效，债务安全边际大幅提升。

截至6月30日，中南建设有息负债767.6亿元，比 2020 年末减少31.5亿元。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元。在总负债规模下降的同时，债务结构同步改善，短债占比在进一步下降。

报告期末，中南建设货币资金余额269.7亿元，扣除受限资金后的现金短债比为1.03；净负债率为95.27%，比2020年末下降2个百分点；剔除预售款后的资产负债率为77.42%，但比 2020 年末下降1.27个百分点。

陈昱含表示，接下来将“坚定去杠杆，向三线全绿努力”。

防御“三高”，房企要减肥增肌练内功

过去中南的高速发展，离不开对整体宏观形势的正确、精准判断。如今大环境变化，中南再一次审时度势。

“我们在深刻领会国家战略意图的前提下，对经营做出必要调整。中南对于目前的形势有提前预判，也较早采取了经营应对举措。”对于新形势，陈昱含提出，房企要打一场“防三高”的持久战。

“三高”指房企的“高血压、高血糖和高血脂”。陈昱含认为，“高血压”指流动性问题，控血压的重要性远高于血糖和血脂，作为资金密集型的房企，确保流动性是第一要务。

“高血糖”说的是杠杆和规模，一旦得了糖尿病，再好吃的东西都得忍着。而“高血脂”说的是利润问题，如果长期肥胖、肌肉流失，健康必然每况愈下。

中南建设已经以预算和资金管理为核心，贯彻以能定收、以收定投、以收定支原则，建立了一整套覆盖投融管退的精益管理方法和工具，确保流动性安全；另外，坚定去杠杆，加速实现三线全绿。

今年，房地产企业利润普遍下滑，就连龙头企业也出现罕见的下跌。长期来看，考虑到政策调控持续、人口红利减少、碳达峰和碳中和要求、上游原材料价格上涨等多重因素，行业利润不容乐观。陈昱含表示，必须减肥、增肌、练内功，通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比，通过精细运营确保效率和全周期利润实现，通过产品创新和供应链建设优化成本。

除了防御的一面，中南还有进攻的一面，陈昱含把这一部分概括为“三个卓越”：卓越运营、卓越建设、卓越服务。

她表示，要把地产开发的品质和效率价值发挥到最大；此外，中南将加快探索第二增长曲线，整合中南置地和建筑的各自业务优势，在代建和EPC领域加快探索和拓展；存量时代，推动中南服务在基础服务、增值服务和城市服务方面的能力提升。

陈昱含对房地产行业、对中南发展路径的思考，获得了陈锦石的充分肯定。他称赞女儿很认真、很细致、很有远见。“我相信陈昱含会更老练、更有能力经营好中南置地，经营好中南建设，最终逐步会经营好中南集团。她对市场、对政策、对行业看得很准，有这么一种境界带领着大家，我相信中南会做得更好。”

陈昱含说，其实房地产仍然是一个好行业，没有哪个行业能够有如此大上下游的影响，对GDP的贡献或许会下降，但是仍然占比很大。

已经从事地产行业30多年的陈锦石则说，如今房地产突然间来到了冬天，中南既要应付冬天，又要转型，还要符合国家结构性调整，中南需要时间，“但是房地产市场会不错的，冬天也是有希望的”。