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即便不供地房子仍可卖两年,青岛苏州等热点城市公开存量宅地

第一财经 2021-09-08 22:28:42

作者:刘展超    责编:任绍敏

一些项目超过约定时间数年依然未能竣工,这会减少当地楼市的供应规模,如果一些项目已经预售但迟迟不能竣工,则意味着很多购房者早早交了购房款,但苦等多年依然不能收房。

为了稳定楼市预期,按照部委的要求,一些房地产热点城市已将辖区内存量住宅用地信息对外公开,这会对当地楼市走向产生什么影响?

9月初,自然资源部下发《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》,要求地方进一步规范存量住宅用地信息公开工作,切实发挥充分信息对稳定市场预期的重要作用。

存量住宅用地的哪些信息需要公开?具体来看,包括一宗地块的开发企业信息、具体位置、土地出让合同约定的开竣工时间,以及当前建设状态等都需要公开。

此外,各地要在每季度初10日内完成存量住宅用地信息更新,并作醒目提示。有条件的地区要实现公开信息的月度更新。

多地公开存量住宅用地信息

在部委发函之后,地方也陆续将相关信息上网并对外公开。

青岛市自然资源和规划局近日发布信息称,为落实住宅用地信息公开制度,有效引导市场预期,确保全市房地产市场健康发展,现对市辖区存量住宅用地信息向社会进行公示。

截至2021年8月23日,青岛市市辖区存量住宅用地项目共1475宗,总面积4696公顷,其中未动工面积1337公顷,已动工未竣工面积3359公顷,未销售房屋的土地面积1592公顷。

这些数据能反映什么问题?

以“未销售房屋的土地面积1592公顷”这一数据为例,近些年来,国内城市供应的住宅用地的容积率平均下来在2左右(容积率=建筑面积/土地面积),以此可以推算出青岛存量住宅用地项目中未销售房屋的建筑面积约3200公顷,也即3200万平方米。

另据青岛市统计局数据,2020年青岛市商品房销售面积1653.6万平方米。两相对比可发现,上述存量住宅用地项目中未销售房屋的规模大约是青岛最近一年销售商品房规模的两倍左右。

换言之,即便青岛暂时不再供应住宅用地,当前已有的存量住宅项目依然需要两年时间去消化。

这个“两倍”的结论与部委层面的统计大致相符。在今年初的一次内部会议上,自然资源部自然资源开发利用司负责人曾表示,数据显示,重点城市已供应但未竣工的住宅用地面积约为近五年平均完成交易量的5.5倍,其中扣除已取得销售许可的未竣工面积约为两倍。

9月6日,厦门市自然资源和规划局发布了存量住宅用地信息情况,截至8月31日,厦门共有存量住宅用地项目196个,用地总面积702.29公顷,已动工未竣工当中尚未销售房屋的土地面积212.55公顷。

厦门市统计局数据显示,今年上半年该市商品房销售面积312.73万平方米,比去年同期增长13.8%。

青岛和厦门之外,苏州、成都、中山、丽水、泉州等城市也发布了存量住宅用地信息。以苏州为例,截至2021年8月31日,苏州市区共有353块住宅用地存量,未销售房屋的土地面积达517.3公顷。存量住宅用地中共有83个地块未动工,未动工土地面积494.7公顷。

充分的信息披露利于企业和民众决策

这些热门房地产城市的存量住宅用地信息公开后,会对房地产市场产生什么影响?

上述自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,稳定市场预期,既要靠合理的供需关系,也要靠充分的信息披露,让各类市场主体和消费者全面掌握相关信息。

一位接近自然资源部的土地专家也表示,过往已经供应出去的土地信息比较散乱,不但民众了解不多,一些房地产开发企业也未必完全掌握相关信息,如果将这些信息集中公开,各个区域的存量住宅用地信息就会更为清晰,相关企业在制定拿地决策过程中就会有更充分的考虑,民众在购房行为中也会有更多的参考。

除了让楼市各参与主体能更充分了解一个城市潜在的住房供应情况,这些信息的公开也将有助于加快一些闲置许久的住宅项目的开发进度。

通过查阅上述一些城市的存量住宅用地项目清单可以发现,不少住宅用地项目早已超过约定的竣工时间长达数年(如一些项目土地出让合同中约定的竣工时间是2013~2016年间),但现在依然处于“已动工未竣工”的状态。

这些项目如果还没进行对外预售,这在一定程度上会减少当地楼市的供应规模;如果一些项目已经预售但迟迟不能竣工,则意味着很多购房者早早交了购房款,但苦等多年依然不能收房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,存量住宅用地的公开,相关数据查询更加方便,有助于外界对于所在城市存量土地市场的更好把握,也将促进存量用地政策的细化和更好利用。尤其是对于一些存量用地来说,后续若是闲置,则在土地重新规划和利用方面可以形成新的政策内容,这是房地产企业应该重点关注的地方。

过去一两年,一些热点城市房价的波动有所加剧。一方面通过挖潜存量住宅用地,推进这些项目尽快开发,另一方面继续增加房地产用地供应,这两方面举措将有助于缓解这些城市的楼市供需矛盾。

为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,去年以来,自然资源部对重点城市提出了三条要求:一是稳定合理增加住宅用地供应,将保障供地规模作为第一位的要求。2020年,重点城市住宅用地供应量都超过了近五年平均完成交易量,大多数比2019年明显增加,并要求各重点城市2021年继续增加住宅用地供应量。

严跃进认为,当前土地市场也形成了增量和存量共抓的管控内容。其中增量市场方面,主要是通过优化土地竞拍规则来形成更好的供地模式。而存量市场方面,则形成了加大土地信息公开的内容。两个政策齐心协力,有助于促进土地市场的更好发展。

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