社论：维护房地产市场健康发展防范“次生风险”

近日央行三季度例会罕见提及房地产，明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，并在货币政策方面提出“加强与财政、产业、监管政策之间的协调，统筹金融支持实体经济与防风险”，引发广泛关注。

央行上述言论的背景是最近房地产在强监管之下遭遇了行业性危机，且这一危机下受损的不只是房地产企业，还将波及银行业、保险业、地产上下游企业以及广大正在还贷的购房群众，甚至有引发系统性风险的可能性。为防范“次生风险”，监管层用恰当的方式“维稳”至关重要。

房企恒大集团最近爆发的债务危机关注度颇高，不仅到期债务和员工理财无法履行结清和兑付义务，不少已出售项目也出现停工现象，引发部分已在还贷的购房群体产生忧虑情绪。而且，遭遇资金链问题的似乎远不止恒大一家，除了此前已经发生问题的泰禾集团与华夏幸福，一众杠杆较高的房地产公司都岌岌可危。这从今年下半年各城市集中供地情况可见一斑：流拍率迅速上升，平均达30%之多，未流拍的地块也多底价成交，参与者基本都是“三道红线”绿档地产公司，高杠杆、融资成本高的房企几乎全部缺席。

受困于资金链紧张，一些地产公司开始降价促销，迫使以三四线为主的城市出台“限跌令”，据不完全统计，8月以来已有至少9个城市发布“限跌令”，基本都是三四线城市，少数二线城市则以内部会议或房协文件方式出台类似政策措施。这是因为，一旦“打折降价”形成趋势，造成传染效应，将导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，减少政府土地出让金收入并导致地产全链条收缩。犹如去年开始部分一二线城市房价飙升，需要限价维持稳定。换言之，双向调控目的在于让房地产市场平稳健康发展，防范大起大落对经济造成不利影响。

为何房地产行业短时间内密集爆发风险？主要还是流动性问题。虽然制定“三道红线”迫使房企减杠杆、降负债也理所应当，对银行实行涉房贷款集中度管理，目的是尽快隔绝房地产与金融的风险绑定。政策一出，不少银行等金融机构对房企融资尤其是高杠杆房企立即避而远之，致使部分房企随之遭遇资金链问题。

因此，当前有必要根据房企经营特点，监管层利用“拆弹”思路和方法逐步化解房企高杠杆问题，让负债有序压降。

以央行此次提出的“两个维护”为例，消费者正常购房合同签约后，信贷应该及时跟进、及时放款，改变当前长达数月甚至半年的拖沓行为，此举既能有效缓解房企的流动性问题，也有利于住房的及时交付，保障购房者合法权益。

值得一提的是，今年以来各地普遍提高了首套房贷利率，目前所有城市首套房贷利率均在5%以上，相当部分超过6%，为历年最高且较往年大幅增加。很明显，这加重了首次购房者即刚需人群的购房负担，不仅阻碍了正常住房消费的发展，对居民其他消费也构成抑制，这从今年以来内需持续疲软可见一斑。不管是加快已签合约的放款进度，还是首套房贷利率，均属货币政策领域，央行责无旁贷。

当然，维护房地产市场健康发展，并不意味着房地产金融政策出现“急转弯”，更不能将房地产作为当下刺激经济的手段，当前及今后仍要持续贯彻“房住不炒”的定位，在房地产金融政策方面保持定力。