高层密集发声！“房地产市场风险总体可控”，地产股走强

10月21日，房地产开发板块持续走强，截至发稿，津滨发展、京投发展涨停，新城控股涨超6%，电子城、华夏幸福、金地集团等跟涨。

“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”10月20日，2021金融街论坛年会在京开幕。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤作书面致辞时强调。

央行副行长、外汇管理局局长潘功胜指出，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一些波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。十九大以来，按照中央确定的方针政策，实施对房地产市场的宏观调控，建立长效管理机制，房地产市场金融化、泡沫化的势头得到遏制，房地产市场地价、房价、预期保持平稳，房地产行业总体健康发展。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答中表示，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。

统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。数据显示，1-9月，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1-9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。

天风证券表示，9月单月数据明显走弱，地产调控威力显现。地产基本面逐渐回落，土地双集中供应压缩房企毛利率但地价未明显下降，在年度策略中判断行业销售毛利率有望触底回升，加之目前估值低、持仓低，持续看好板块。

招商证券指出，房地产行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，拿地或持续较弱，开工或出现反弹，行业库存底部或出现在2022年四季度左右，而政策底部或提前出现对估值修复形成支撑。 

兴业证券指出，下半年以来地产板块的变化已经引起政府重视，四季度经济压力尚存，板块估值处于历史底部，股息收益率高过债券收益率。房地产行业的“三底”（基本面底、市场底和政策底）已现，到了积极配置地产核心标的的窗口期。基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高，盈利能力更稳定持续的大中型房企优势会越来越显著，销售和业绩都能保持稳定、连续的增长，融资成本伴随持续下降。推荐旭辉控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产、新城发展、融创中国。