佳兆业突围，割肉广州标杆旧改项目

流动性困局中的佳兆业集团（01638.HK）正在持续地进行资产腾挪。

企查查信息显示，12月28日，佳兆业集团（深圳）有限公司在广州市佳伦房地产开发有限公司的持股比例，已经从100%下降为51.0204%。接盘48.9796%股份的是私募基金广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心（有限合伙）（下称“白鹅潭二号基金”）。

多个工商注册信息显示，白鹅潭二号基金于今年2月成立，注册资本13亿元，当时该私募基金的股东包括广州市西关国有资产投资有限公司、广州白鹅潭基金管理有限公司、广州市新隆沙投资开发有限公司、广州市新隆沙投资开发有限公司，它们均隶属于荔湾区国有资产监督管理局。

至今年9月3日，佳度商务服务(佛山)有限公司退出白鹅潭二号基金。该基金剩余股东中，荔湾区国有资产监督管理局受益股份虽然仅有26.459%，但表决权达40%。

经过股权变动的白鹅潭二号基金，于12月28日从佳兆业集团（深圳）有限公司手中，接手广州市佳伦房地产开发有限公司48.9796%股权。广州佳伦旗下仅有全资公司广州市佳南房地产开发有限公司（下称“广州佳南”），后者注册地位于广州市荔湾区，旗下旧改项目正是荔湾海南村。

公开资料显示，荔湾海南村改造面积359.64万平方米，是荔湾区面积最大的旧村改造项目，体量为半个珠江新城。

入围海南村旧改并非易事。2019年9月，佳兆业正式杀入广州荔湾海南村。外部资料显示，包括富力地产（02777.HK)、雅居乐集团（03383.HK)、佳兆业在内的5家企业报名，佳兆业以100%的全票通过率，成为海南村城市更新项目的意向合作企业。而海南村因为区域位置优越，进出广州和佛山交通便捷，产业规则前景侧重于集成电路、新一代信息技术、大数据云计算等高新技术产业，板块前景明朗，更是被外界视为广佛同城的桥头堡，入围企业的门槛也较高。

首先，入选企业注册资本（实缴资本）不低于5亿元人民币的法人企业，并有三旧改造经验。一旦确认为合作意向企业，需缴纳2亿元履约金；在海南村列入年度更新计划后，履约金增至6亿元。

这于“旧改之王”佳兆业来说并不难。除了在大本营深圳深耕旧改22年，成绩斐然，佳兆业自2019年以来，已成功转化了广州包括南沙凤鸣山、增城霞迳村项目、海珠石溪项目在内的代表性旧改项目。此次股权发生变更的荔湾海南村项目，是佳兆业在今年下半年计划转化的3个旧改中最大的一个，更是被列入《广州市城市更新三年行动计划(2019-2021年）》中。

外部信息显示，海南村项目改造方向为住宅及商业，可售面积90万平方米左右；参考周边项目均价5万元/平方米粗略看，项目预计可售货值450亿元左右。

无论是项目质地还是未来的入市预期，海南村旧改俨然是部分苦于拿不到好旧改项目房企眼里的香饽饽。

截至发稿，佳兆业未就海南村旧改股权变更予以回应。在外部看来，广州国资入局，正式完成股权变更，对于佳兆业来说，无疑是雪中送炭；而对于海南村这种代表性的大体量长周期的旧改项目来说，国资入局，也多了一重保障。

在另一部分市场人士看来，将质地不俗的旧改项目由独食转为共享，也是佳兆业当下不得不做的选择。

自11月4日，锦恒财富等系列理财产品兑付问题出现以来，事态并未得到实质性好转。与127亿元锦恒财富产品一起浮出水面的还有佳兆业非锦恒财富产品，这部分兑付金额达40亿元，叠加兑付利息，佳兆业理财产品合计牵涉177亿元。其中，非锦恒财富产品牵涉20家平台和通道。部分非锦恒财富产品投资者向第一财经记者表示焦虑兑付进程，目前双方仍在磋商中。

截至目前，佳兆业处置的资产范围以香港为主，先后处置了两个香港的住宅项目、香港甲级写字楼中环中心38层，回笼资金近30亿港元。

内地方面，它于今年11月将广州市卓佳房地产开发有限公司的股权转由平安信托100%持股。广州市卓佳房地产开发有限公司曾于202011月购得南沙湾2020NJY-16地块。该地块历经62 轮竞拍进入摇号环节，最终被佳兆业联合体拿下，也带领南沙区地价进入破2万元时代。风光地王项目如今悄然转手也引外界唏嘘资金困局熬煞旧改大王。

最新的12月23日，平安信托还接手了佳兆业日翔置业（深圳）有限公司85%股权，深圳市明皓商务咨询有限公司退出。佳兆业日翔置业（深圳）有限公司是深圳大鹏新区王母旧墟中山里片区城市更新单元的申报主体。

11月流动性危机伊始，佳兆业曾披露，将处置以深圳商业地产项目为主的18项资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。目前这方面尚未有确凿消息传出。