华润万象生活披露首个并购案，11亿接盘禹洲物业核心业务

二次上市折戟的禹佳生活服务没有迎来新的上市动态，反而迎来了“散售”的消息。

商管巨头华润万象生活（01209.HK）及禹洲集团（01628.HK）于5日相继公告，华润万象生活计划收购禹洲集团旗下禹洲物业服务有限公司（下称“禹洲物业”）的全部已发行股本，收购代价不高于10.6亿元。

此次出售的标的公司为此前递表上市的物管平台禹佳生活服务的一部分。禹洲集团早前将旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服务。禹佳生活服务拥有厦门禹洲商业和禹洲物业服务两大分支，前者主攻商业运营服务，而后者主营住宅物业管理服务，贡献禹佳生活服务八成左右的营收，算得上是禹佳生活服务的主体业务。

在诸多业内人士看来，超20倍的PE堪称卖得不便宜的一宗买卖，同时预计交易达成将缓解禹洲集团的财务压力。

禹洲核心物业被鲸吞

这宗交易若能达成，于双方来说都非同寻常。它将是华润万象生活上市后的首个并购，也可能是禹洲集团物业板块核心业务的易主。

该宗并购由华润万象生活全资附属公司润楹物业科技服务有限公司(下称“润楹物业”)发起。润楹物业是华润万象生活智慧生活服务平台“悦+”APP的开发者，主打科技赋能物管公司。

工商注册信息显示，润楹物业由香港公司创润发展有限公司100%持股。若此笔收购得以落地，华润万象生活将通过润楹物业持有禹洲物业的控股权。

禹洲集团将旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服务集团，其中，厦门禹佳商业主要负责集团的商管业务，而本次转让的禹洲物业服务主要负责物管。此次交易的标的物禹洲物业成立于1997年，主要于中国从事物业管理服务业务，其于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目，由禹佳生活服务全资控股。

目前，这宗交易的代价尚需待由润楹物业与天津禹佳厘定并最终协定，但不得高于10.6亿元。

具体到交易标的物禹洲物业来看，截至2020年12月31日，禹洲物业未经审核综合账面淨值约为1.01亿元。同期，禹洲物业除税前溢利为6644.9万元，除税后溢利为4880.2万元。

以税后净利润粗略推算，该宗交易的PE约为22倍，属于物业并购中的较高溢价，禹洲物业似乎卖了个好价钱。

具体到交易量级来看，截至目前，交易双方尚未披露交易标的物禹洲物业的最新营收与规模详细情况。

但是根据禹佳生活服务早前冲刺IPO的招股书显示，禹佳生活服务业务主要分为物业管理服务与商业运营两大板块。截至2020年底，禹佳生活服务的物业管理服务与商业运营营收分别占总收入的77.9%、22.1%。2018年-2020年，禹佳生活服务收入分别约为3.94亿元、5.44亿元、6.34亿元。其中，物业管理服务收入从2.8亿元上升到了4.9亿元，复合年增长率达到32.1%，商业运营服务收入1.1亿元增至1.4亿元，复合年增长率达到12.6%。无论是从营收体量还是收入增速，又或者是在管项目、在管面积等多个物管核心指标来看，物业管理服务于当下的禹佳生活服务来说重要性非同一般。

禹洲集团不惜将核心物管业务摆上货架，也引发外界诸多猜测。

根据已有协议框架，华润万象生活收购禹洲物业之后，禹佳生活服务要在未来三年内确保其及其关联方不会对外提供物业管理服务，并确保禹洲及其附属公司不会设立任何新的物业管理公司或新机构或组织提供类似服务，以避免与目标竞争。

对此，禹洲集团称，集团本次与华润万象的合作是一次资源互补、行稳致远的战略合作开端。

华润万象生活称，收购事项将扩大本集团的服务范围，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。

据克而瑞发布的2021年中国物业服务企业在管面积排行榜显示，华润万象生活在管面积排名第20位，禹佳生活服务排名第89位。同时，2021年堪称物管缤购大年。克而瑞数据显示，2021年行业内并购案仅披露金额已超400亿元，是2020年的4倍。

一位留意到该宗并购的深圳物管企业人士表示，商管巨头华润万象生活上市后即明确表示维持商管领跑地位之际，势必要寻求物管跻身一线梯队。11亿元额度的并购于超百亿元现金在手的华润万象生活来说可谓不费吹灰之力，而标的物集中于华东及东南区的市场结构也利于华润万象生活补足物管业务版图。

“尤其是伴随万科物业上市，未来物管第一梯队企业势必是无明显业务短板的重量级企业掰手腕，基于抗衡竞争对手巩固行业地位的维度来说，华润万象生活展开物管并购也属情理之中的战略布局。”该人士称。

物管上市计划未终止

禹洲集团此番出售物业核心业务多少令部分人士有些意外。

禹洲集团在物业上意欲大施拳脚早已为外界所知。早在2020年12月8日，禹佳生活服务就向港交所递交了招股书。然而经历6个月的聆讯期却未等来入场券。2021年6月16日，禹佳生活服务完成了二次递表。2021年12月17日，禹佳生活服务的招股书再度失效。

二次冲击上市告吹，却迎来物业核心业务被摆上货架的局面。部分业内人士，将这归咎于禹洲集团缓解资金状况的无奈之举。

此前有消息称，去年12月，禹洲集团将深圳总部大楼质押，获得一家中资股份制商业银行提供的约11亿元贷款。外部多个债券信息平台显示，禹洲集团流通中美元债逾10笔，合计规模超50亿美元。

而今年1月，禹洲集团有两笔共计5.79亿美元的临期债务。其中，一笔美元债券的票面金额是3.5亿美元，需要兑付的本息合计是3.37亿美元。另外一笔美元债券的票面金额是5亿美元，需要兑付的金额是2.42亿美元。此外，2023年——2026年，禹洲集团到期的美元债券为13.5亿美元、10亿美元、8.95亿美元将，以及9.35亿美元。

惠誉此前将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B ”下调至“B”，展望负面。穆迪也将禹洲集团的公司家族评级从“B1”下调至“B2”。二者均预计，禹洲集团的融资渠道趋弱，合同销售额将下降，若用自有资金兑付债务，将使其流动性承压。

此番出售禹洲物业若顺利，无疑将有益于缓解禹洲集团的财务压力。

禹洲集团表示，出售完成后，集团预计于截至2022年12月31日止财政年度确认出售出售公司的收益约7.19亿元(扣除出售事项的成本及费用前)。出售事项产生的所得款项净额预期将用作一般营运资金或集团未来商机的融资。该笔资产的出售将有利于公司优化现有负债结构。

根据协议框架进一步显示，华润万象生活将为这笔交易设立托管账户，签立股权转让协议及相关托管协议后三个营业日内，其将支付代价的5%作为诚意金存入；润楹支付不低于代价67%的首笔代价（包括上述诚意金）（「首笔代价」）存入托管账户后，订约双方须根据框架协议进行交割，此后润楹须将托管账户中的首笔代价存入天津禹佳的指定账户。

同时，禹洲集团强调，公司并未终止分拆禹佳生活服务的上市计划。

据港交所新规，从今年1月1日起，将提高主板上市申请人的盈利测试要求。主板盈利规定调高60%，要求申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：最近一个财务年度不低于3500万港元；前两个财务年度不低于4500万港元元，即三年累计盈利不低于8000万港元。

禹洲集团也提及，禹洲将发挥专长优势，集中精力聚焦商业板块，提升市场影响力及品牌美誉度。公司将重新调配财务资源至其他业务，用于未来发展。

未来，禹洲集团大概率将以商管为打包主体再度冲击上市。