3月迎行业全新起点 房地产业绩下行趋势下如何寻找标的丨风口调研 · 行研

陈聪

中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师、研究部执行总经理

多次获得亚洲货币、新财富、机构投资者等境内外最佳分析师房地产业前三名

有分析说，2022年房地产行业可能从过去偏金融的商业模式重构成偏公用事业的商业模式，果真会如此吗？2022年房地产行业究竟会面临哪些变数？历经大幅调整之后，是否已经具备投资价值？中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪为您详细解读。

房地产属性之变：由偏金融属性变为公用事业？

对于房地产变身公用事业的说法，陈聪认为有其合理性但与现状不符，主因是房地产能够满足居住需求，符合公用事业所具备的民生属性，然而它的现金流并不稳定，波动性较强，这与公用事业拥有稳定现金流的特性不相符。所以，房地产业属性转变为公用事业或是远期愿景，但短期内恐难成为事实。

市场份额之变：龙头企业市占率下降，本地企业迎机会？

尽管陈聪并不认为房地产属性会变，但2022年仍会迎来其他变化，比如：刚需信贷供给或增加、房地产并购将获金融支持、行业集中度将下降等等。值得关注的是，有别于其他行业中市场份额逐步向龙头企业集中的趋势，房地产行业top20的市占率却下降，部分市场份额将被本地企业所取代。

市场复苏链条不变：3月份迎行业全新起点？

陈聪认为2022年房地产市场从销售到投资的复苏链条将会如往年一样，结合历史经验以及市场表现判断，3月份以后房地产将迎来市场基本稳定、房价基本稳定、需求有序释放、销售同比降幅收窄的景气复苏周期。

业绩下行趋势下如何寻找 “α”企业？

陈聪说，仅就地产开发赛道而言，绝大多数公司的盈利能力已经到达顶峰，未来业绩将进入下行通道，因此，当下看企业更强调α因素而非β因素，只有能够表现出“α”的企业未来才更可期。陈聪建议用“信用分层”的逻辑寻找“α”企业，他认为投资房地产企业主要是要投资第三层以上的公司。