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深圳楼市交易持续低迷,部分二手房成交价打七折

第一财经 2022-02-10 17:48:02

作者:吴俊捷    责编:张歆晨

较强的投资氛围让深圳楼市对政策动态变得异常敏感。

“没有最差,只有更差”可以说是深圳楼市春节的集中体现。

深圳福田区一中介门店的负责人表示,年前门店员工离职一半,年后又有几个同事寻求转行。

“门店人员差不多是楼市行情景气时期的三分之一左右,主要是楼市行情比较差,开单少,撑不下去。”该人士表示。

刚刚过去的1月,深圳楼市再度跌至近年的最低谷,并将2021年底翘尾行情反噬掉了。据深圳市房地产信息平台,2022年1月,深圳全市二手商品住宅共计成交1557套,同比下滑64.38%,该数据为近十年来最低值;成交面积为14.73万平方米,同比大跌75.04%。

这固然有1月中下旬进入春节氛围的影响,作为移民城市,不少深圳人陆续返乡过年,直接影响了深圳楼市1-2月的成交,楼市进入了传统的淡季。但是更多的市场人士认为,这仍受制于二手房参考价格发布机制的深层次影响。

2021年2月,深圳推出二手房参考价之后,当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套,相比前一月的7008套,环比下降40%。据深圳房地产信息网统计数据显示,深圳2021年共成交40699套二手房住宅,同比2020年减少57.3%。全年二手住宅成交量在4月-10月之间曾出现七连跌,而10月成交量更是仅为1605套。在11月出现小幅上涨后,12月又继续走低,二手住宅成交仅2076套。

拉至更长的时间轴来看,2021年深圳二手住宅成交量,相比2020年的95273套同比减少57.3%,甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套,创下近15年新低。

从部分热点小区成交价格来看,“2.8新政”后一个月内,成交均价下跌了10%-20%,“2.8新政”半年内,成交均价下跌了12%-23%,“2.8新政”1年后,成交均价下跌了20%-30%。部分小区相当于打了7折。

多个机构数据显示,越来越多的房源向指导价靠拢。

据乐有家研究中心数据显示,二手房参考价出台后,二手住宅成交议价率整体波动上涨,尤其是2021年三季度后,随着政策调控的深化,业主对于价格也逐渐松动,议价空间上升,议价率达到10%左右。比如业主挂牌价500万,议价率10%,即让利了50万元,最终成交价为450万。

乐有家营销总裁孟凡振表示,“2.8新政”,短期对市场冲击较大,深圳市场由“卖方市场”转为“买方市场”,长期看,利于市场预期的稳定。2022年,政策、资金环境有所缓和,是买房、换房的机会。

至于外部多方揣测的二手房参考价是否存在松动的可能,市场普遍认为这一可能性较小。

有深圳房企人士表示,深圳楼市虽然被二手房指导价冰封,但基本面仍较为稳固,交由市场自行调节即可。乐有家研究中心数据显示,1月深圳楼市新房去化周期缩短至5.8个月,创下5个月的新低,显示市场需求仍极为旺盛。

但也有分析人士表示,不排除松动可能。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,按照参考价政策规定,今年应该重新制定,但现在面临两难的困境:一方面,如果按真实价格的变动,就应该下调参考价。但这会带来市场预期不稳,买家更加谨慎。重要的是,价格下跌意味着,无法向银行借到更多钱,在房价居高不下的情况下,这对需求释放是一个巨大的阻碍。对卖方来说,也不是一个好消息。目前,促消费、稳预期,促进房地产良性循环,成为楼市政策的新重点。因此,下调参考价不太合时宜。另一方面,如果上调参考价格,这不太符合目前的市场运行态势,与国家公布的深圳房价运行指数不相符,而且可能会传达托底和救市的信号。

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