房价涨完房租涨，美国年轻人租房压力越来越大

美国年轻人不但买不到房，租房的压力也越来越大了。

根据房地产交易信息提供商CoreLogic2月15日发布的单户租金指数（SFRI）。2021年12月，美国单户租金增长了12%，是十六年来最快的同比增长，该月增幅是2020年同月的三倍还多。2021年全年，单户住宅租金价格平均增长7.8%，创下史上增速新高。

投资咨询公司BCA Research美国资产策略部门首席策略师唐克尔（Irene Tunkel）日前告诉第一财经记者，千禧一代已经准备好成家，而这一群体规模庞大，比上一代人要多出1100万。与此同时，供应侧却不足以满足需求，自2008年全球金融危机以来，美国大约少建了500万套房屋。“他们都想买房以建立家庭。但他们梦想成真的几率并不大。”她说。

由于美国人被挤出住房市场或不愿意承担抵押贷款的财务负担，近年来，租房的吸引力越来越大。根据美国人口普查局数据，由于许多年轻人开始独立购买或租房居住，去年美国家庭户数的数量增加了148万。

但与此同时，根据纽约联邦储备银行发布的一份报告，预计美国人今年的房租支出将增加约10%。这意味着全美大约1100万个家庭需要将自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。

租金为何在不断增长

根据房地产公司Redfin对公寓型新房源的调查，去年， 全美范围内的平均租金成本跃升了14%。佛罗里达州、纽约州和新泽西州的城市，租金跳升幅度尤其大。迈阿密上涨了34%，纽约市跳涨了35%，得克萨斯州的奥斯汀一年内的最大涨幅为40%，奥兰多的租房成本在2021年则上升了近30%。

CoreLogic的数据显示，2021年12月，所有价格层级的单户住宅租金都在持续快速增长。低价格层的租金价格同比增长了11.2%，高于2020年12月的3.9%；高价位住宅的租金增长了11.9%，高于一年前同期4.5%的涨幅。二者涨幅均突破了SFRI的纪录。

租金的高涨与房地产出售市场的火热密不可分。根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，2021年房屋销售价格中位数上升了近17%，达到创纪录的346900美元。Redfin公司的数据显示，由于供应紧张，活跃的房源下降了29%，跌至43.8万套的历史最低点。

而随着大量有钱人购入第二套住房或以投资为目的置业，许多人越来越买不起房。NAR估计，由于价格上涨和来自富人全现金报价的竞争，2021年有近100万美国租房者被挤出了住房市场。数据还显示，首次购房者的比例已降至八年来的最低点，这意味着更多的人需要租房度日，也给了房东和管理公司充足的杠杆来提高租金。

穆迪分析公司的首席经济学家马赞迪（Mark Zandi）说：“对于首次购房者来说，他们将发现在未来两三年内很难买到房子。在此期间，他们将支付更高的租金，这也会削减他们为首付储蓄的能力。”

此外，疫情初期，许多城市、州和管理公司对房租上涨进行了限制，有些地方甚至冻结了租金。但随着这些纾困措施的到期，许多租房者表示，他们的房东正在考虑一次上调两年的涨价幅度。

与此同时，疫情后发展出的灵活工作制也在悄悄推动租金上涨。据美媒报道，许多白领工人，特别是科技和金融等高薪行业的工人开始从旧金山和纽约等生活成本更高的城市搬到纳什维尔或坦帕这样更平价的地区生活。

在确定买房之前，这些人通常选择租房。线上租房平台Apartment List首席经济学家波波夫（Igor Popov）说：“突然间，高薪工作给了人们很大的搬家灵活性。大量的租房者在搬到新城市时会签下一到六个月的租约。这些富裕人群现在正推动着租房市场的热度，因为他们有足够的资金来争夺有限的库存”。

房地产技术公司RealPage经济和行业负责人帕森斯（Jay Parsons）表示，租房市场的压力不太可能在短期内缓解。受疫情冲击的沿岸城市的租金已经开始恢复，如纽约市的租金开始回涨。阳光地带城市的租金仍然很高，这表明疫情后的搬迁趋势并没有逆转。

华尔街的抢地大战

由于房地产价格与股票和债券的相关性通常很小，这一资产类别被认为是对冲通货膨胀的一种方法。在此背景下，投资者对地产投资的兴趣不断增长，华尔街展开了一场抢地大战。从摩根大通和摩根士丹利到亚利桑那州立退休系统，机构投资者正在较大规模地投资单户住宅社区。

唐克尔对第一财经记者表示：“由于大多数固定资产类别的收益率较低，许多公司现在正试图投资于单户家庭住宅。黑石集团等投资公司都有非常高比例的独栋房屋投资组合。总而言之，有很多投资者想投资单户住宅。而由于现在买房很困难，价格也在随之上涨。”

据住房研究公司Zelman&Associates的分析师拉特纳（Alan Ratner）表示，单户业主、建筑商、公寓公司和机构支持者已经为“为租而建”（build-for-rent projects）项目投入了850亿美元，相当于31.5万套房屋的开发。他说，这些钱目前只花了20%左右，而且已经推高了土地价格。去年年底，该公司调查的三分之二的土地卖家表示，目的为销售的建筑商现在正与租赁投资者交锋。

传统的房屋建筑商也开始涉足租房业务。全美规模最大、最权威的美国建筑商和美国房地产公司之一莱纳（Lennar）已经与中桥合伙公司（Centerbridge Partners）和德国安联房地产公司（Allianz Real Estate）合作，投入40亿美元用于建造和收购专门的出租房。与此同时，美国最大的房屋开发商之一普尔特（PulteGroup）也签署了一项协议，为美国最大的单户房东Invitation Homes开发7500套房屋。

根据上市服务机构RentCafe的数据，到目前为止，“为租而建”的市场规模不大，全国有14000套在建房屋，但正在快速增长。房地产咨询公司贝纳斯（John Burns）的数据显示，在全美范围内，第四季度购买的成品地块中，约有6%用于出租房屋项目，比一年前的3%有所增加。在美国东南部，包括卡罗莱纳州、田纳西州和佐治亚州的热点地区，这一比例上升到14%。

追踪房地产投资活动的公司Kukun的首席经济学家麦克劳林（Ralph McLaughlin）说，在疫情之前，工人阶级家庭还差不多有能力拥有自己的住房，但现在可能还需要五到十年的时间来完成这个梦想。他说，除非是高收入者，一般人能在美国任何地方购买质量不错的一手房的日子可能已经过去了。