零售业代表委员建议：将商业不动产纳入公募REITs

近两年，受线上消费叠加新冠疫情的冲击，国内众多购物中心、酒店、写字楼等商业不动产纷纷以被动降租来抵御风险，不少商业综合体通过加强线上促销、直播带货以及推行夜市经济等方式提升运营管理能力，实现逆势崛起，运营管理能力强的权益类资产证券化产品投资价值越来越受到认可。

不少零售产业代表委员认为，当前加快推进商业物业资产证券化的时机已趋成熟。当前，在“新旧动能转换，推动高质量发展”的宏观政策导向下，商业不动产领域正在从过去的产销模式向“资管+运营”模式转型，提升运营管理能力来实现资产增值，推动商业物业资产证券化已成为大势所趋。

全国政协委员、银泰集团创始人兼董事长沈国军认为，从国外成熟市场的发展经验看，商业物业的资产证券化不仅有利于盘活存量资产和沉淀资金，还能扩大物业持有人直接融资通道，提高金融市场配置资源的效率和效益。同时对投资者来说，也丰富了资产配置渠道，对于建立和发展多层次资本市场具有重要意义。从另外一方面来看，近年来国内公募基础设施领域成功推行的REITs（不动产投资信托基金）也为商业物业资产证券化提供了积极借鉴。

沈国军建议，健全商业物业资产证券化的法制环境。REITs产品横跨底层不动产与金融行业，对运营管理、金融投资均有较高要求，现有已发行的产品普遍存在各环节权责分工仍不明确的问题。因此，建议尽快健全REITs立法，明晰REITs中大类资产的类别和属性，明确划分基金管理人与运营管理人的权责边界；此外，建议从土地增值税、印花税、所得税三个角度着手，完善REITs相关的配套税收政策。

“完善商业物业资产证券化的监管体系，一方面加快构建资产评估和信用评级体系，充分发挥对REITs企业资金流动、管理能力等方面的评估和监管效力；另一方面加强对类REITs等创新产品信息披露环节的监管引导，在产品信息披露完备性、及时性和准确性方面，与市场上较为成熟的其他标准化产品看齐。借鉴公募基础设施REITs成功经验，在商业不动产领域开展公募REITs试点。同时，建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中，建议相关主管部门及时出台针对性的财税配套支持政策，促进商业物业资产证券化规模化、规范化及可持续发展。”沈国军建议，政策上推出相应举措引导REITs相关参与主体更加关注底层资产质量，引导物业持有人或资产管理人，通过提升资产运营和管理能力来打造REITs产品的核心竞争力。

全国人大代表、步步高董事长王填也持有相同观点，其认为，商业不动产不同于住宅，应将商业不动产从房地产调控中分出来。建议实施积极的金融政策支持，由于商业不动产整体贷款额度受制于整个住宅调控，银行将商业不动产项目列入房地产控制类贷款，造成商业不动产贷款审批难，建议商业不动产贷款额度从房地产总额调控中分离出来，支持与实体密切相关的商业不动产贷款审批，配套中长期贷款产品，鼓励商业不动产行业的并购重组贷款，鼓励保险、社保等资金投资于商业不动产。

“商业不动产是连接贸易物流、消费升级、第三产业转型的重要纽带，是为社会生产和居民生活提供服务的基础设施，在疫情影响和现金流双重压力背景下，商业不动产发展承担着较大压力，需要将商业不动产区别于房地产住宅类调控，有效鼓励和引导优质商业不动产项目打造和可持续发展。建议将商业不动产入池公募REITs。由于商业不动产具有服务民生的公共属性，是一种生产资料，具有基础设施的功能，建议将公募REITs延展到商业不动产领域，发挥商业不动产对保民生、稳就业、促消费的积极作用。建议建立和推动商业不动产REITs的体制。公募REITs作为优质商业不动产的金融工具，可有效盘活存量资产，有利于提高市场效率。建议尽快推动商业不动产REITs的体制建设，促进商业不动产产业链的健康良性循环，助力实体经济的发展。”王填表示。