近两年,受线上消费叠加新冠疫情的冲击,国内众多购物中心、酒店、写字楼等商业不动产纷纷以被动降租来抵御风险,不少商业综合体通过加强线上促销、直播带货以及推行夜市经济等方式提升运营管理能力,实现逆势崛起,运营管理能力强的权益类资产证券化产品投资价值越来越受到认可。
不少零售产业代表委员认为,当前加快推进商业物业资产证券化的时机已趋成熟。当前,在“新旧动能转换,推动高质量发展”的宏观政策导向下,商业不动产领域正在从过去的产销模式向“资管+运营”模式转型,提升运营管理能力来实现资产增值,推动商业物业资产证券化已成为大势所趋。
全国政协委员、银泰集团创始人兼董事长沈国军认为,从国外成熟市场的发展经验看,商业物业的资产证券化不仅有利于盘活存量资产和沉淀资金,还能扩大物业持有人直接融资通道,提高金融市场配置资源的效率和效益。同时对投资者来说,也丰富了资产配置渠道,对于建立和发展多层次资本市场具有重要意义。从另外一方面来看,近年来国内公募基础设施领域成功推行的REITs(不动产投资信托基金)也为商业物业资产证券化提供了积极借鉴。
沈国军建议,健全商业物业资产证券化的法制环境。REITs产品横跨底层不动产与金融行业,对运营管理、金融投资均有较高要求,现有已发行的产品普遍存在各环节权责分工仍不明确的问题。因此,建议尽快健全REITs立法,明晰REITs中大类资产的类别和属性,明确划分基金管理人与运营管理人的权责边界;此外,建议从土地增值税、印花税、所得税三个角度着手,完善REITs相关的配套税收政策。
“完善商业物业资产证券化的监管体系,一方面加快构建资产评估和信用评级体系,充分发挥对REITs企业资金流动、管理能力等方面的评估和监管效力;另一方面加强对类REITs等创新产品信息披露环节的监管引导,在产品信息披露完备性、及时性和准确性方面,与市场上较为成熟的其他标准化产品看齐。借鉴公募基础设施REITs成功经验,在商业不动产领域开展公募REITs试点。同时,建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中,建议相关主管部门及时出台针对性的财税配套支持政策,促进商业物业资产证券化规模化、规范化及可持续发展。”沈国军建议,政策上推出相应举措引导REITs相关参与主体更加关注底层资产质量,引导物业持有人或资产管理人,通过提升资产运营和管理能力来打造REITs产品的核心竞争力。
全国人大代表、步步高董事长王填也持有相同观点,其认为,商业不动产不同于住宅,应将商业不动产从房地产调控中分出来。建议实施积极的金融政策支持,由于商业不动产整体贷款额度受制于整个住宅调控,银行将商业不动产项目列入房地产控制类贷款,造成商业不动产贷款审批难,建议商业不动产贷款额度从房地产总额调控中分离出来,支持与实体密切相关的商业不动产贷款审批,配套中长期贷款产品,鼓励商业不动产行业的并购重组贷款,鼓励保险、社保等资金投资于商业不动产。
“商业不动产是连接贸易物流、消费升级、第三产业转型的重要纽带,是为社会生产和居民生活提供服务的基础设施,在疫情影响和现金流双重压力背景下,商业不动产发展承担着较大压力,需要将商业不动产区别于房地产住宅类调控,有效鼓励和引导优质商业不动产项目打造和可持续发展。建议将商业不动产入池公募REITs。由于商业不动产具有服务民生的公共属性,是一种生产资料,具有基础设施的功能,建议将公募REITs延展到商业不动产领域,发挥商业不动产对保民生、稳就业、促消费的积极作用。建议建立和推动商业不动产REITs的体制。公募REITs作为优质商业不动产的金融工具,可有效盘活存量资产,有利于提高市场效率。建议尽快推动商业不动产REITs的体制建设,促进商业不动产产业链的健康良性循环,助力实体经济的发展。”王填表示。
中信建投:建议继续关注REITs市场抗周期、高股息、强原权三大方向
需要持续丰富REITs市场产品体系、完善REITs市场生态体系、优化REITs市场发展环境。
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