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壹快评︱如何“取消公摊”?商品房可按套内面积计价和纳税

第一财经 2022-03-07 18:52:04 听新闻

作者:刘展超    责编:任绍敏

当前一些对公摊面积的诟病主要是集中在标示不清,以及相关计价和纳税是以包括公摊面积的建筑面积来计算,从而存在多付费的可能。

3月7日,“建议取消商品房公摊面积”引发热议,该话题一度冲上微博热搜第一,话题总浏览量数亿。

这一话题始自于3月6日《宁夏日报》的一则报道。全国政协委员洪洋建议,国家取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房,同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷,促进社会和谐。

近年来,围绕住房公摊面积话题引发的讨论很多,这次则是在全国两会期间又一次引爆舆论。但笔者认为,“取消公摊”并非一个严谨的表述,按照当代的楼房建筑设计,诸如楼梯管道井之类的公摊面积势必存在,而当前一些对公摊面积的诟病主要集中在标示不清,以及相关计价和纳税是以包括公摊面积的建筑面积来计算,从而存在多付费的可能。

何谓商品房公摊面积?2011年,国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》第十条规定,商品房经营者应当明确标示:当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

这里的“分摊的共有建筑面积”即被俗称为公摊面积,它包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等,一套商品房建筑面积则是套内建筑面积+公摊建筑面积之和。

因建筑类型不同,公摊面积的占比也有所不同,这就造成即便两套房源建筑面积都是100平方米,但套内面积可能却存在70或80平方米的不同情况。在商品房售卖环节,销售方往往只突出宣传房源的建筑面积,或者故意忽略了向购房者交代房源的公摊面积情况,在交房之后,这会造成购房者对房源面积大小的心理落差,进而产生相关纠纷。

当前我国不少城市在对房地产市场进行相关调控,包括采取一些税费和房屋限价等政策,这些措施在实际实施环节也常以房屋的建筑面积为依据。

比如,在房屋买卖的征收契税环节,不少城市规定,90平方米以下房屋交易契税可以按1%征收,140平方米以上的则按3%征收,这里涉及的面积数据也是指建筑面积,即包含了公摊面积。

此外,一些城市推出限价房,如在土地出让环节就规定未来销售价格不能高于5万元/平方米,这里的单价也是以建筑面积计算出来的,而非套内面积。在房屋实际使用期间,物业费和取暖费的收取依据也是以建筑面积为主。

从建筑设计和居住环境的角度来考虑,公摊面积理论上是一个必然的存在,但由于在诸多环节实行以房屋建筑面积为依据,确实增加了发生纠纷的可能性。从与国际接轨,以及预防更多纠纷的角度,笔者建议相关政府部门应该尽早推出措施,规定在房屋交易环节和持有环节,相关税费的计算应以套内面积为主要依据,这样能帮助购房者更清楚了解一套房子的实际使用面积到底有多大,进而做出相应的决策。

从地方上的实际做法来看,当前也有城市采用套内面积计价。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

不过,除重庆之外,当前房屋销售环节采用套内面积计价的城市寥寥无几。

2019年2月,受住房和城乡建设部委托,中国建筑科学研究院有限公司将《住宅项目规范(征求意见稿)》对外公开,其中第2.4.6条规定“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。 中国建筑科学研究院相关负责人当时表示,按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”,一定程度上有利于消费者权益的保护。

不过,这一征求意见稿对外发布已经三年,至今尚无下文,希望相关机构能进一步推进工作。

(作者系第一财经编辑)

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