兰州接力松绑楼市，二线逐步打开政策工具箱

楼市政策宽松之风，最近吹向了西北地区，甘肃省会城市兰州加入了楼市松绑的行列，从降低首付比例、部分放松限购、放宽限售条件等方面，予市场以积极信号。

据《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》（以下简称“《措施》”）规定，在降低购房门槛方面，首套房的首付比例不低于20%，二套房不低于30%；同时，对于拥有一套住房并结清了购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，执行首套房贷款政策，即执行“认贷不认房”。

这一首付比例相较于此前的首套房首付比例不低于30%、二套房不低于50%等规定有明显的放松。

在限购方面，《措施》提出，对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产，一定程度上打开了限购窗口。

《措施》还明确，个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元，以及用于居住的公寓房可执行民水、民电收费标准，推进货币化征拆安置等。

此外，在供给端，《措施》亦提及，降低土地竞买保证金比例至20%；压缩预售资金审批时限，提高预售资金拨付使用效率；鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款等。

进入4月不足一周，兰州已是第5个传出楼市松绑政策信息的城市，此前有包括四川绵阳、浙江衢州、河北秦皇岛、辽宁大连等在内的四城发布相关政策，从购房补贴、取消限购限售等方面予以支持；此前亦有包括福州、哈尔滨、郑州等在内省会城市发布放松政策。中指院数据显示，今年一季度，60余城发布房地产相关政策超百次。

平安证券认为，福州、衢州、秦皇岛、兰州等沿海省份、省会城市、核心都市圈城市陆续加入楼市松绑行列，部分更为直接地放松限购限售，楼市调控步入实质性放松阶段。

不过相较而言，兰州的政策力度明显大于上述几城，业内认为实则对郑州“十九条”的承接性更强，且力度更大，有市场人士形容为“基本复制了郑州的政策”。

亿翰智库认为，3月初的郑州“十九条”新政之后，后续再无城市跟进类似需求端政策，兰州是郑州之后第二个出台一系列宽松政策的城市。两城在需求端的政策要点整体一致，但兰州的覆盖面和力度上还要稍大，例如首付比例下降等。

“信贷支持对于撬动需求尤其改善类需求更加关键，因此兰州降低首付比例叠加‘认贷不认房’，更有助于促进改善类需求释放。”亿翰智库表示，同时在供给端方面，兰州提出通过压缩预售资金审批时限提高资金拨付效率，虽然并未对监管额度做出调整，但是也将一定程度上缓解房企预售资金监管压力。

频繁出台刺激政策的背后，是处于低迷期的各地楼市。据克而瑞研究中心数据显示，2022年一季度，在30个二线城市中，有7个城市的库存消化周期超过2年，其中即包括兰州和郑州，同时兰州等城市还面临去化周期同环比齐增的问题，整体库存风险较大。

作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州的“十九条”发布之后，市场有所回温，项目到访量企稳回升。亿翰智库提供的资料显示，郑州新政出台之后，项目来访量明显增加，保利一项目的日到访量达到80组客户，金水区一项目的有效到访环前一周上涨185%。

整体来看，在各地频繁发出调控政策后，3月单月，重点二三线城市的成交已开始回暖。克而瑞数据显示，其重点监测26个城市预计整体成交1481万平方米，环比增长达56%，但同比依然有超45%的降幅；一季度，26个城市成交累计同比下降43%，较前2月（累计同比下降41%）降幅扩大2个百分点。

具体到兰州来看，亿翰智库认为，由于缺乏良好的人口和发展基础，兰州新政本身效果可能有限，但是以郑州、兰州为开端，可期待更多二线城市逐步打开政策工具箱，出台实质性宽松政策。

中信证券认为，房地产放松政策开始由点到面，进入密集出台期，预计2016年房地产调控周期以来出台政策的大部分城市，都存在不同程度放松和取消限制性政策的可能。

不过，松绑政策传递到房企销售端仍需时日。中信证券研报显示，3月单月，其覆盖的18个房企销售同比下降45.5%，一季度下降42.3%；同时销售分化明显，高信用公司3月的销售降幅为33.8%，与1、2月持平，而一般信用公司则同比下降了77.2%，降幅持续扩大。

受益于政策暖风，地产板块再掀涨停潮，截至发稿，光明地产（600708.SH）中华企业（600675.SH）、栖霞建设（600533.SH）、京能置业（600791.SH）、中交地产（000736.SZ）、南山控股（002314.SZ）、新华联（000602.SZ）、华夏幸福（600340.SH）、世茂股份（600823.SH）等个股涨停。