公募REITs扩募推进，业内称扩容至商业不动产是趋势

基础设施公募REITs扩募政策落地。4月15日，沪深交易所分别就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见，拟细化明确基础设施REITs新购入基础设施项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。

中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇认为，更多资产通过REITs发行上市会增加优质资产的供给，扩大REITs市场规模，包括流通市值规模等。政策也在鼓励长线资金、长线机构和价格投资导向的机构更多地进入REITs市场。

首批公募REITs的原始权益人有何经验？招商蛇口产业园REITs是首批9只基础设施公募REITs之一，招商蛇口总经理助理余志良表示，原始权益人要结合自身战略考虑是否要搭建平台，同时做好未来资产组合的循环机制和相应安排。

REITs是否应向商业地产等领域扩容？REITs是否有助化解相关领域风险？在日前举办的2022清华五道口全球金融论坛上，上述负责人进行了深入探讨。

房企试水REITs是未来趋势

目前，境内公募REITs涉及的行业是基础设施不动产投资领域，包括仓储物流、收费公路、水电气热等。商业不动产何时纳入公募REITs引发业内关注。

张宇提到，从境外成熟市场经验来看，REITs市场的发展路径是从房地产做起，逐渐拓展到基础设施，美国较为典型。

“国内是从基础设施先开始，但是未来是不是逐步向房地产扩容和过渡？我想可能是一个大趋势。”张宇提到。

他进一步表示，购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、租赁公寓等资产的供需非常活跃，这就意味着其租金和价格非常市场化和透明，这是做REITs重要的资产层面前置条件。

张宇也提到，在房地产调控的大背景下，开发商利用上述类型的资产发行REITs，再拿钱反哺其业务，技术上的突破和防范不难实现。“做业务上的切割，做资金的闭环管理，这个其实是可以实现的，技术上应该不是一个大问题。”

与此同时，REITs对于化解房地产风险也是有效的。张宇援引数据提到，梳理目前四十余个推出了REITs的国家或地区发现，REITs的机制制度改革创新，与当地的房地产市场风险，甚至是金融体系的一些关联风险相挂钩。

“通过REITs去化解、帮助解决这类型的风险，起到了比较明显的效果。”他表示。

美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院John P.Morgridge杰出讲席教授邓永恒指出，美国REITs迅速发展的经验表明，REITs对于建立可持续的、稳定的房地产市场非常有帮助。“当前中国迫切需要一个长期可持续的住房市场。为了实现这个目的，必须要有一个坚实的市场，比如说REITs市场。”

搭建REITs平台不是简单的融资

近期，沪深交易所就REITs扩募公开征求意见，对新购入项目业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项进行规定。

扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。华夏基金援引数据表示，以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300亿~500亿美元，约占当年市值总量的2%~4%，扩募是REITs规模增长的主要途径。

记者了解到，部分公募基金正在为应对REITs扩募做准备，涉及人员、系统、业务对接等多方面。

首批基础设施公募REITs有哪些参与经验？如何看待产品上市之后的表现？

余志良说，REITs的现金流特点以及产品属性和产业园区高度吻合，解决了产业园区的重要痛点，即重投入、周转慢，也为产业园区打开了非常好的退出通道。

“产业园区一个很典型的特点就是现金投入大，回收相对偏慢，具有重资产、周转慢的特点。通过养熟资产，用REITs进行退出，我们获得了现金之后就会再来投入新园区的开发，形成了有效的循环跟周转。”他说。

除融资、加速资源周转之外，他提到，形成REITs产品还会促进经营团队加大力度对资产进行增值改造提升，同时强化团队经营能力。

对原始权益人，余志良提出两点建议，首先要结合自身战略考虑是否要搭建平台，其次对未来资产组合的循环机制作出相应安排。

“去搭这样的平台，一定不是简单地进行融资，而是注重产业跟资本的高度协同，形成有机互动，要和企业长远资本战略匹配。”他提到。