华南城易主特区建发，成今年第一家成功卖身的出险房企

华南城易主之事终于落地。

5月16日，华南城（股票代码：1168.HK）公告称，公司已经收到特区建发控股支付的认购金19.1亿港元，与此同时，根据协议，华南城将向特区建发控股配发33.5亿股新股，认购价格为0.57港元/股。

完成认购后，华南城已发行的股份扩大至114.42亿股，特区建发控股持股33.5亿股，占比29.28%，特区建发（特区建发控股的全资母公司）成为了华南城的主要股东兼单一大股东，而此前的创始人兼第一大股东郑松兴持股比例由28.5%降至20.16%，成为第二大股东。此外，腾讯控股有限公司持股8.35%，郑大报持股5.19%，其他股东合计持股37.01%。

华南城成立于2002年，是一家大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商，于2009年在港交所上市，核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等，业务涉及的区域包括深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地。

近年来，受疫情反复、国际贸易环境变化等因素影响，华南城经营业绩出现下滑，甚至有项目传出停工的消息。华南城财报数据显示，2021年4月1日—9月30日，华南城营收61.66亿港元，同比减少13.24%，其中销售物业收入录得38.96亿港元，同比减少了32.6%。

在华南城举办的中期业绩会上，华南城首席财务总监陈茂昌预判，潜在的买家信心不足，很多买家处于观望的状态，未来的销售市场不容乐观。“这个现象至少未来几个月感觉是不会改变的。”陈茂昌说。

另外，尽管因为较为特殊的“商贸物流+”的产业运营模式，华南城的毛利率较一般的房企要高，但是，近年来，华南城的毛利率也出现下滑。数据显示，2018年、2019年、2020年，华南城的毛利率分别为43.21%、45.74%、43.72%，常年高于40%，然而2021年中报显示，华南城的毛利率为36.62%，低于40%。

在资金层面，由于资本市场情况的变化，截至2021年9月，华南城的加权平均融资成本上升至8.51%，较2021年3月31日上升0.12%。另外，截至2021年9月，华南城总计息债务366.077亿港元，资产负债率65.74%。为了保持流动性，华南城开始限制土地投资，与此同时也进行债务结构的调整。

去年以来，民营房企频频爆雷，央、国企成为投资者眼中的安全标的，对于华南城来说，易主特区建发，是出于安全的考量。

深圳市特区建发集团成立于2011年，由深圳市国资委全资持股，属于深圳市基础设施投资建设运营平台，主营业务包括基础设施投资建设运营、产业园区开发建设运营、战略性新兴产业投资、区域经济合作、PPP项目实施等。截至2021年12月，特区建发注册资本335.09亿元，总资产980.21亿元，净资产429.19亿元。

在2021年年末，华南城就曾公告上述认购事项。

华南城表示，特区建发集团成为公司股东，可带来其资源及行业经验，让公司提高管理及运营效率和增强财务实力。公司于综合商贸物流生态系统模式下开发及探索其他潜力的能力和资源将得到进一步丰富及补充。另外，公司也将探索与特区建发集团的合作机会，以实现业务协同效应。

对于所获资金的用途，华南城称，此次发行认购股份的所得款项净额估计约为18.938亿港元，公司拟将所得款项净额用于偿还现有债务及作一般公司用途。

自从“沾光”特区建发，华南城的前途似乎就开始变得明朗起来。

仅宣布卖身特区建发还未一个月，1月26日，华南城就公告称，2022年2月到期的11.50%优先票据及2022年6月到期的10.875%优先票据已获得持有人的足够同意，延长票据的到期日。

2月23日，华南城发布公告称，与深圳能源集团全资子公司深能南京订立战略合作框架协议，双方将在屋顶分散式光伏、热电联产、碳资产管理、多种类储能、综合能源、合同能源管理等领域，依托各自优势，开展全方位积极合作。值得注意的是，深圳能源集团的第一大股东也是深圳市国资委，持股比例超47.78%。

另外，3月31日，深圳国际控股有限公司称，拟收购华南城旗下合肥、郑州物流园，应付总金额约为人民币17.1亿元。

第一财经注意到，在宣布第一大股东将易主特区建发的2021年12月31日，华南城的股价为0.73港元/股，而截至5月16日收盘，华南城的股价为0.75港元/股，股价并没有出现明显上涨。也许，即便华南城卖身国企，资本市场对公司前景似乎仍有疑虑。