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前4月住宅销售降超30%,这些强二线城市也“盯”上多孩家庭

第一财经 2022-05-17 23:26:20 听新闻

作者:亓宁    责编:林洁琛

三孩家庭规模占比较小,信号意义更强;二孩家庭更为普遍,可以释放一定量的需求。

楼市前4月数据依然不乐观,各地因城施策也更加聚焦楼市主要矛盾,更多强二线城市加入了新政队伍。

5月16日,统计局公布今年1~4月房地产数据,其中全国房地产开发投资同比增速由正转负的同时,新开工面积及竣工面积同比分别下降26.3%和11.9%。商品房销售继续低迷,1~4月住宅销售额同比下降超30%。

在此背景下,各地的因城施策还在持续深化,尤其随着央行调整新增首套房贷款利率下限,越来越多的强二线城市也再次推出楼市新政,部分新房市场回暖的城市开始着重稳定二手房,对二孩/三孩高净值家庭的改善型住房需求寄予厚望。有从业人士对记者表示,多孩家庭的确是一个潜在购房群体,相关政策可以通过释放二手房供应活跃市场,也能增加新房市场需求,但三孩家庭规模占比较小,信号意义更强,二孩家庭更为普遍,可以释放一定量的需求。

随着利好政策不断落地,部分地区楼市逐渐呈现回暖的迹象。据各地中介人士向记者反映,目前浙江宁波、四川广元等部分城市已经落地执行4.4%的首套房最低利率下限。有苏州地区中介人士对记者表示,其所在门店成交量呈现出每日递增趋势,但二手房看房仍因各小区疫情防控要求而受到一定影响。

住宅销售额再次跌超3

从统计局最新数据来看,今年前4个月,房地产行业景气度持续下行。具体来看,1~4月份全国房地产开发投资为39154亿元,同比下降2.7%,相比前3月0.7%的增速由正转负。其中,住宅投资为29527亿元,下降2.1%。同期,房企房屋新开工面积(39739万平米)同比下降26.3%,其中住宅(28877万平米)下降 28.4%;房屋竣工面积为20030万平米,下降11.9%,其中住宅(14662万平米)下降11.4%。

与此前央行公布的信贷数据一致,前4月房企到位资金为48522亿元,同比下降23.6%。其中,国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款均分别下降24.4%、5.2%、25.1%,仅前期降至“冰点”的外资融资增长129.4%,为38亿元。在此背景下,开发商拿地热情仍未恢复,同期土地购置面积(1766万平米)同比下降46.5%。

投资、拿地信心难以及时恢复,背后是开发商对行业前景的担忧,国内商品房单月销售已经连续8个月量、价双双同比负增长。今年前4个月,商品房销售面积为39768万平米、销售额为37789亿元,分别同比下降20.9%、29.5%,其中住宅销售面积下降25.4%,销售额下降32.2%。

(数据来源:国家统计局)

具体看,4月单月,这一下滑趋势更为明显,据中泰证券数据,4月商品房销售面积和销售额分别同比下降39.0%和46.6%;销售均价9326元/㎡,同比下降12.5%。

从数据也可以看出,尽管今年以来已有超百城调整楼市政策,但此轮疫情反复明显干扰了楼市的回暖节奏。中泰证券地产分析师陈立认为,商品房跌幅持续扩大主要受疫情对企业推盘的负面影响,同时消费者持续低迷的购房需求尚未得到实质性改善。

不过,好消息是,在日前央行、银保监会宣布新增首套房贷款利率下限由LPR(贷款市场报价利率)调降20个基点的同时,各地的因城施策也再次密集放出,不同城市各有侧重,越来越多的强二线城市加入调控队伍。

因城施策更注重当前主要矛盾

据中指研究院分析,今年以来,二线和三四线城市发布政策频次各占一半,但自4月以来,二线城市出台政策节奏明显加快。记者梳理发现,从各线城市政策侧重点来看,在普遍调整利率的基础上,三四线城市主要围绕调整公积金、发放购房补贴、落户/引才、优化限贷等方面进行调整;二线城市则更加侧重优化限购及限售、降低交易税费、优化人才购房政策,同时兼有货币化安置和多孩家庭住房支持等。

不同侧重点的背后,各城市的主要矛盾也有较大差异,多数三四线城市因去库存压力较大则重点鼓励新房销售;二线城市因为人口流入较大,加上前期开发商的优惠促销,新房市场表现较好,二手房压力相对更大,政策多侧重于从供需两端活跃二手房市场。

比如,去年一度因为市场过热收紧政策的杭州近日发布新政,从优化二手房交易政策、优化税收、缩短限购年限等方面松绑楼市。其中,在该市限购范围内购买二手住房的,对落户本市未满5年的户籍家庭取消社保要求,对非本市户籍家庭则将“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的时间规定分别调整为1年和12个月。

数据显示,今年4月,杭州全市二手房整体成交量继续处于低位,总成交套数(约3950套)比3月的4500套减少了500套左右,同比去年4月的9939套下滑60%。另据同策研究院数据,其同期二手房挂牌量超过13万套,去化压力较大。

成都则围绕“郊区市场”展开购房支持,优化家庭住房总套数认定标准和无房居民家庭认定标准,包括近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算;购房人及其家庭成员在市内无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的,认定为无房居民家庭。

此前较长时间保持收紧政策的海口市,近日也加入松绑楼市的队伍。5月15日,海口市发布6项稳楼市新政,放松限购、限贷、限售,包括未落户人才只要具备12个月社保就可以在海口购房;未还清贷款的购买第二套房首付比例从70%下调至50%;5年限售期从不动产登记前置为购房合同备案。无锡梁溪区、经开区和惠山区也在近期分别发布人才购房新政,其中梁溪区对A类人才购房最高补贴可达1000万元。

多孩家庭改善型需求被寄予厚望

值得注意的是,近期多个二线城市“瞄准”了二孩/三孩家庭的改善型住房需求。对于符合条件的三孩家庭,杭州新政允许其在本市限购范围内限购的住房套数增加1套;对于符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。

近日,南京楼市新政也提出,二孩及以上家庭可新增一套商品住房;东莞也对二孩三孩家庭放宽限购,同时通过降低增值税征免年限、限售年限等放开二手房供应,鼓励相应家庭满足改善型需求。无锡也顺应国家鼓励生育的政策,对生育两个孩子及以上本市户籍居民家庭新增一个购房资格,并对二孩/三孩家庭给予购房贷款优惠。

有中介人士认为,在消费信心普遍不足的情况下,有意愿和能力生三孩的高净值家庭的确是一个潜在购房群体,但因为规模占比较小更多释放的是信号意义。相比之下,二孩家庭更为普遍也有一定量的需求,相关政策一方面可以通过释放二手房供应活跃市场,另一方面也能增加改善型需求。

陈立认为,疫情逐渐好转的背景下,差别化住房信贷政策的出台,叠加因城施策的持续推进,有利于供需两端的边际改善,从而推动销售企稳回升。

有苏州地区中介人士向购房者展示的内部成交数据显示,近日随着当地疫情缓解和各类利好政策出台,无论是新房还是二手房均已恢复至疫情前水平,其所在门店成交量呈现出每日递增趋势,但二手房看房仍因各小区疫情防控要求而受到一定影响。另据各地中介人士向记者反映,目前浙江宁波、四川广元等部分城市已经落地执行4.4%的首套房最低利率下限。

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