首页 > 新闻 > 全球

分享到微信

打开微信,点击底部的“发现”,
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。

多项指标数据明显放缓,美国楼市迎周期拐点

第一财经 2022-05-26 20:53:44

作者:吴将    责编:戚德志

美国房价上涨的趋势仍在延续。

在美联储快速收紧货币政策的背景下,受伤的不仅是美国股市,楼市也已明显感受到了压力。

根据不同机构的统计,过去两年美国房价的平均涨幅在30~40%之间,成为助涨通货膨胀的重要推手之一,但随着美联储今年3月开始加息,抵押贷款利率正以40年来最快的速度攀升,这使得普通民众的购房成本激增,需求受到抑制,楼市可能正迎来周期的拐点。

亚洲房产科技集团居外IQI(Juwai IQI)联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里(Kashif Ansari)在接受第一财经记者采访时称:“美国楼市正在迅速降温,过去两年的市场过热,房价上涨了约30%,但随着按揭利率创下十多年来的最高,买家逐渐减少,市场开始冷却。不过美国楼市的基本面并没有改变,一方面,疫情催生了民众对更大住宅的需求;另一方面,住宅供应仍然严重不足。这意味着美国房价在相当长的一段时间内,仍会保持坚挺。”

居外IQI统计的买家询盘数据显示,2021年美国在中国买家海外购房咨询榜上排名第四,首次跌出前三。下跌的原因或与国际旅行受限以及对美国疫情的担忧有关。

多项楼市指标明显放缓

到目前为止,美国房价上涨的趋势仍在延续,但市场的成交量已出现明显放缓迹象。

周二(24日)公布的美国4月新屋销售总数为年化59.1万户,为2020年4月以来新低,低于前值(70.9万户)且远不及预期(75万户),环比跌幅16.6%,为2013年7月以来最大值。

新屋的库存也在快速增加。截至4月底,市场上有44.4万套新屋待售,为2008年以来最多,高于3月份的40.7万套。按照当前的销售速度,至少需要9个月时间才能耗光库存,高于3月份的6.9个月。

无独有偶,上周美国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示,美国4月成屋销售总数为年化561万套,创2020年6月以来新低,环比下跌2.4%,同比下降5.9%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示,房价上涨和抵押贷款利率大幅上升减少了买家的购房行动,未来几个月成屋销售将出现更多下降,在过去两年的显著激增后,市场状况将回归疫情之前的常态。

美国楼市突然遭遇寒流,显然和美联储今年加息及持续收紧的货币政策密切相关。

房地美(Freddie Mac)5月公布的30年期抵押贷款利率一度飙升至5.3%,为2009年6月以来的新高,而去年同期仅为3%。

快速上涨的抵押贷款利率遏制了市场需求,美国抵押贷款银行家协会(MBA)最新数据显示,4月美国购买新房的抵押贷款申请数量同比去年下跌10.6%,环比上月下跌14%。

伯克希尔·哈撒韦房地产服务公司(Berkshire Hathaway HomeServices)佛罗里达州坦帕市(Tampa)房产经纪人谭雯月(Lena Tan)对第一财经记者表示,楼市降温的主要原因就是加息——投资客直接就选择离场了,因为过高的利率让他们预期收益大幅降低了。

“之前,我见过不少机构投资者,他们会一次性买几千套,然后出租赚取收益,但现在投资客明显变少了,还在买房的大多数都是刚需客户。” 谭雯月如是说。

洛杉矶美国凯利威谦恒信地产(KW CINDY CHIN REALTY INT’L)总监程欣迪也对第一财经记者表示,由于整体上房源供应仍然紧缺,目前还是卖方市场,但由于加息、通货膨胀等因素,买家的承受力下降了,热情也不高了。

程欣迪认为:“美国楼市已从去年的白热化状态回归中等温度,现在是卖家出手的最后时机,再过不久就会冷却到正常状态了。”

房价面临下跌风险?

美国房地产中介机构Redfin的数据显示,2020年年初美国房价的中位数约为30万美元,现在已经涨至42万多,涨幅约40%。德克萨斯州首府奧斯汀(Austin)的房价涨幅这两年长期高居榜首,中位数一路从40万涨到了65万,涨幅超过60%。

在去年市场最火爆的时候,几十人排队抢购一套房,最后还要加价才能买到的情况屡见不鲜,但现在的形势已发生了改变。

据美国房地产资讯网站Realtor的数据,4月份奧斯汀在售的房源中有9.4%出现了降价,一年之前,还只有2.6%。该市4月份的降价房源比例上升速度在美国前50大城市中排在首位。

Realtor的资深经济学家拉提乌 (George Ratiu)近日表示,2022年美国房价的平均涨幅预计会从去年的15%放缓至5%左右,而一旦美联储未能成功打压通货膨胀,甚至出现经济衰退,那么房价下跌的潜在风险就会进一步扩大。

安萨里也对第一财经记者表示,美国楼市正在回归“正常”状态,炒房者退出市场可能会让房价涨幅回落到个位数,但对于刚需买家来说,这未尝不是坏事,因为买房的时候不用再和几十个人同时竞争了。

“我们这边(坦帕市)抢房的人没有以前那么多了,现在通常也就是几个买家抢一套。不过价格并没有松动,有好的房源上市,还是能收到不少报价,但一些老旧的房子,有兴趣的买家就明显少了。”谭雯月表示。

类似的情况也出现在大洛杉矶地区的尔湾市,程欣迪对第一财经记者表示,现在的市场没有之前那么火热了。

“我手里目前有一套不到200万美元的房子待售,这个价位在尔湾算是比较有吸引力的,但这套房子上市后好几天,都还没有人来看房——这在去年是完全不可思议的事。” 程欣迪说道。

对于美国房价未来一年的走势,各家机构众多纷纭,意见不一。其中,房地产服务公司Zillow最为乐观,该公司5月份预测未来12个月美国房价还会上涨11.6%;相比之下,另外一家房地产数据研究公司Core Logic的预测值则只有5.9%;而穆迪分析(Moody's Analytics)更为悲观,该公司研究称,目前美国96%地区的房地产市场相对于当地平均收入而言都属于“被高估”了。

穆迪分析首席经济学家赞迪(Mark Zandi)表示,他预计美国房价未来一年将持平,而在一些“被高估”最严重的地方,房价可能会下跌5~10%。

达拉斯联储最近在一份研究报告也提到:“我们正置身于一个与基本面脱节的房地产市场,这是上次房地产泡沫破裂以来的首次。”

不过即使房价出现下跌,目前大多数经济学家认为,由于美国家庭资产负债表比之前更健康,贷款标准也更严格,像2007年那样的史诗级崩盘不太可能发生。

第一财经广告合作,请点击这里
此内容为第一财经原创,著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权,不得以任何方式加以使用,包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。 如需获得授权请联系第一财经版权部:021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com。

文章作者

一财最热
点击关闭