万科向深圳最大旧改项目注资23亿，曲线参与10万+豪宅盘

花费23亿元，万科（股票代码：2202.HK）入股了深圳的“旧改航母”白石洲城市更新项目。

万科的入股得到了市场的强烈认可，6月8日该项目的开发商——绿景中国（股票代码：00095.HK）的股票开盘大涨，涨幅一度超过50%，截至收盘，绿景中国的股价为1.24港元/股，涨幅为42.53%。

注资23亿元

6月7日，绿景中国公告称，万科入股公司旗下的深圳白石洲沙河五村旧改项目（即“白石洲城市更新项目”）。

白石洲城市更新项目被誉为“深圳旧改航母”，是绿景中国的主要城市更新项目之一，其位于深圳CBD片区的核心地段，南临深南大道，北至香山西街，东邻深圳的豪宅片区华侨城，西至沙河东路，计容建筑面积358万平方米。

资料显示，该项目目前分四期开发，第一期已动工，预计在2023年推盘。绿景中国在2021年年报中表示，白石洲城市更新项目启动，意味着将为集团带来大量稳健的现金流。

白石洲片区的房产中介对第一财经表示，该项目的一期预计在今年下半年会推出292套住宅。尽管还没有备案价，但可以参考的是，目前，白石洲片区的二手房均价在10万元/平左右。

公告显示，绿景中国旗下的智慧城市发展有限公司（下称“智慧城市”）、深圳市四达实业发展有限公司（下称“四达实业”），与万科旗下的深圳市深全房地产开发有限公司（下称“全房地产”）订立认购协议，以促进深圳市南山区沙河街道沙河五村城市更新单元项目（下称“白石洲城市更新项目”）第三期及第四期的发展及营运。其中，四达实业拥有白石洲城市更新项目公司——深圳市绿景天盛实业有限公司100%的股权。

全房地产向四达实业注资约23亿元，其中1.71亿元将注入四达实业作为注册资本，剩下的21亿元将作为四达实业的资本储备。认购事项完成后，万科拥有四达实业8%的股权，绿景中国通过智慧城市对四达实业的持股比例降至92%。万科须在认购协议完成后30日内向四达实业支付11.4亿元，剩余的11.4亿元须不迟于2023年4月30日支付。

值得注意的是，项目的利润并不按照股权的比例进行分配。公告显示，绿景中国和万科将按照80%和20%的比例对白石洲城市更新项目三、四期进行投票和盈利分派。

公告还指出，万科不参与沙河五村第一、二期的发展和营运，无权获得第一、二期的利润，与此同时，万科对第一、二期的任何负债概不负责，

绿景中国表示，认购事项能为四达实业拥有的白石洲城市更新项目的四、五期筹措资金，并减轻四达实业对绿景中国的资金依赖程度。与此同时，引入万科将会提高投资者对绿景中国的信心，为绿景中国提供更多融资选择。

绿景资金困局

万科此次入股白石洲城市更新项目，与绿景中国的资金紧张不无关系。

绿景中国成立于1995年，是深圳本地的房地产开发商，长期专注于深圳、珠海、香港等珠三角城市的旧改，开发了绿景花园、绿景蓝湾半岛、绿景公馆1866等项目，由于专注城市更新，绿景中国的毛利率一直较高，通常维持在50%左右，与此同时，绿景中国的规模一直不大，上市至今，其年度营收从未超过百亿。2021年，绿景中国营收43.78亿元，同比下滑19.3%，股东应占溢利11.53亿元，同比下滑66.62%。

2021年年报显示，绿景中国净负债率81.2%，剔除预收款后的资产负债率64.8%，现金短债比为0.68，触及一道红线。

截至2021年末，绿景中国现金余额为72.87亿元，其中现金及现金等价物39.07亿元，受限存款33.80亿元，与此同时，其一年内到期有息负债达98亿元，现金未能覆盖短期负债。

今年2月，国际评级机构惠誉将绿景中国的长期外币发行人违约评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”，惠誉认为，绿景中国的流动性紧张和融资环境的压力增加了其资本市场工具的再融资风险。

2021年业绩会上，绿景中国执行董事兼主席黄敬舒曾表示，光大银行对白石洲有207亿授信，目前还有175亿可用额度，再加上集团接近100亿左右的货值和现金余额，都足够为白石洲一期开发提供非常好的保障。

不过，在当前房地产融资仍存难度，上半年房企销售普遍下滑的背景下，绿景中国的融资和销售回款是否乐观仍是一个未知数。

另外值得注意的是，万科此次入股白石洲城市更新项目并不意外。早在2015年，万科就曾以6.6亿港元收购绿景中国17.8%的股份，截至目前，万科仍然拥有绿景中国5.89%的股份，而此次万科入股白石洲城市更新项目，更多的或许是“自救”。