非国企房屋如何落实减租免租？沪上各区细则陆续制定中

一系列复工复产纾困政策下，沪上企业在减租免租上的具体措施应如何落地？

“我公司所在园区的大房东是央企，2014年把厂房整体出租给民企，民企承租我方厂房后，投资对老厂房进行改造并建设成科技产业园区，自主经营和管理。那么，我们这类小微企业租户能否享受减租免租政策？”

“近年来，我公司一直租用非国有企业房屋的厂房，不知公司能否享受到减租免租的相关政策。”第一财经记者从“第一财经抗疫助企平台”后台留言了解到，由于不少小微企业所承租房屋的所有人主体不同，减租免租政策落地过程中，也会有一定差异。

企业需与园区协商为主

目前，由于涉及国有房屋、非国有房屋、在沪央企等不同出租人，作为承租人的企业，在减租免租等政策享受、落地上的情况也会有所不同。

首先，“国有房屋”方面，《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（下称“50条”）中明确，对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。记者从宝山、嘉定等区国资委获悉，目前，区国资委已陆续落实辖区内符合条件的相关企业诉求。

其次，“在沪央企”方面，不少园区或办公楼宇正按照国务院国有资产监督管理委员会于今年3月23日发布的《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通》（下称《通知》）落实相关措施。

《通知》提到，各中央企业要按照271号文件要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金（四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金），其他地区减免3个月租金。同时，对于转租、分租中央企业房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传导至实际承租人。

“这意味着，在沪央企所减免的6个月租金一定要全部落实到实际承租人，央企给予民企（二房东）的减免部分，民企也需要将这部分给到对应的实际承租人。”上海市海华永泰律师事务所高级合伙人、律师郭元鑫对记者表示，从目前园区或办公楼宇情况来看，他们都正在针对各区政策，并结合旗下租户情况来制定统一的解决办法（口径），基本不会诉诸法院裁决。

再次，“非国有房屋”方面，不少法律专业人士对记者表示，对于承租了非国有房屋的企业，本着租赁双方“共担风险、共渡难关”的原则，租赁双方因合理分担因疫情影响而造成的损失。

上海市太平洋律师事务所律师张君强对记者表示，如果园区或办公楼宇的业主或经营管理主体是民营企业，考虑到民营企业所购买的商铺也需要还贷且面临一定的资金压力，相关行政部门无法过多地干预，还需要企业和园区协商解决租金减免问题。

张君强还建议，如果企业接下来还需要继续租用园区或办公楼宇，双方可以进行协商，所在街道的诉调中心可以作为居间调解机构，“从目前相关案例的解决情况来看，法律上一般会支持租金部分减半作为处理结果。”

张君强同时表示，法院在裁判企业租金减免等问题时，还要考虑商业租赁的性质和用途，“比如，企业租用了园区的仓库，园区并非一定要减免这部分租金，因为仓库运营可能与疫情并无直接因果关联；但如果商业租赁的用途是餐饮，该餐饮企业确实在4～5月未达到经营和盈利目的，这可以按照‘情势变更’来进行租金减免。”

也有业内人士对记者分析，“50条”政策的制定原则上是对小微企业的一种“帮扶”，因此在制定政策之时将可减免租金的时期拓展到了6个月，“但在一些非国有房屋与租户的协商案例中，减免时期在2～3个月会比较合理。”

各区细则正在制定中

记者在采访中了解到，沪上一些区属职能部门也正在“50条”基础上，为区属企业制定了更加详细、且更具操作性的帮扶措施。

比如，宝山区于6月2日制定发布的《宝山区加快经济恢复重振 加快推进北转型实施方案》（下称《方案》）明确规定“鼓励引导产业园区等非国有房屋业主或经营管理主体，向符合我区产业发展方向的先进制造业、专精特新等企业给予6个月房屋租金减免。经审核，按照实际减免租金的40%给予补贴，最高400万元”，办理方式为“申请享受”，牵头单位为“区经委”。

该《方案》还规定“鼓励引导市级以上可及企业孵化器、众创空间、大学科技园以及我区签署战略合作协议的大学科技园等创新创业基地的非国有房屋业主或经营主体，向符合我区产业导向的小微企业和科创企业给予6个月房屋租金减免。经审核，按照实际减免租金总金额的30%给予补贴，最高300万元”，办理方式为“申请享受”，牵头单位为“区科委”。

再比如，浦东新区于5月29日发布的《浦东新区加快经济恢复迈出引领区建设更快步伐实施方案》规定，对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，浦东将按照减免租金总额的35%给予补贴，最高350万元。由区相关部门会同各管理局（管委会）、各镇负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制。

同时，对于如何鼓励、引导非国有房屋业主或经营管理主体（包含了商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区等）来为企业减租免租，并扶持下一步发展，闵行区的相关细则也正在制定中且有望最快于下周推出，嘉定区的相关细则的初拟方案也已征求一轮企业意见。

此前，“50条”还规定，“鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴,最高300万元,由各区政府负责实施,补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担”。

“这一补贴政策给予了非国有房屋业主或经营主体一定的权衡与考虑空间，以及如何更好地与承租人（企业）进行协商。这是因为，如果非国有房屋所有人、与承租人（企业）最终诉诸法律裁判的话，就可能无法享受这30%的补贴。”张君强表示，但非国有房屋所有人要符合怎样的条件（减免3个月的房租是否可以享受补贴）还有待进一步明确。