上海楼市加速度，第二批新盘供应超1.3万套房

上海的首轮土拍刚结束，楼市就快速“上新”了，同时供应量超出市场预期、认购规则也发生了变化，市场正在加速恢复。

6月10日，上海网上房地产披露了2022年第二批次将上市的新盘，46个新项目将供应13151套房源，共约149.7万平方米。其中，宝山区此轮供应最多，共有9个项目入市。

从供应结构来看，46个新盘中，备案均价在6万元/平方米以上的项目有18个，占比约40%；其中有8个项目均价超过10万元/平方米，分别位于静安区、虹口区、黄浦区、徐汇去、杨浦区、普陀区。

同时，外环内项目的数量和占比有明显提升，本批次中共有23个项目，占比大幅提高至50%，而第一批次中，外环内项目供应仅9个。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，6万元以上的项目此次占比较大，契合了当前上海的市场需求。“上海本身已经进入到改善时代，同时在经历过两个月的封控之后，也会有一些特殊需求释放。所以供给结构上的微调，有助于够缓解供求的结构性矛盾。”

除了供应量明显加大之外，本次的规则也出现了变化。

在新上市的楼盘中，杨浦区的仁恒海上源、闵行区的华发四季半岛已发布了认购公示，均将于6月13日-17日期间线上认购，认购期为5天，较过去的7天有明显缩短。

除了整体节奏加快之外，入围比有放宽的迹象。

2021年初，上海推出了新房摇号计分制，当认购对象的总组数和准售房源套数比例超过1.3：1时，将启动计分排序入围摇号的程序。此后8月下旬，第四批项目入市时，该规则有所变动，即项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比的，才会触发计分制。

彼时的规定显示，根据入围比、所在环线，可划分为四档：内环内为2.5、内外环间为2、外环外为1.8或1.3。也即100套房源的认购客户需超过180组客户、200组、250组客户才会触发计分，否则购房者的分数再低也可以参与摇号，从而增加了参与摇号的人数。

此次入市的46个新盘中，位于临港的6个项目，入围比均设定为1.8；在此前的四个批次中，临港推出的所有项目入围比均为1.3。同时，闵行区的华发四季名邸，入围比也从此前的1.3调整为1.8。

（蟠龙天地）

卢文曦向第一财经表示，很多热点区域的热点盘入围分数很高，将入围比放宽，则积分要求会有变低，会让更多人有参与的机会，这也有利于缓解购房者的焦虑情绪。亿翰智库研究总监于小雨也认为，本轮需要计分摇号的项目预计将较第一批次明显减少，有利于降低购房门槛，低积分参与摇号的可能性预计大幅增加。

整体来看，此番供应数量明显超出预期。卢文曦向第一财经表示，根据此前盘点，市场对第二批次入市新盘数量的预期是不到40个，当前较大量的供应实际上缓解了市场对新房供应不足的焦虑，并有助于推动上海恢复到正常的新房交易水平和交易秩序。

当前的上海楼市已经在逐步修复中，热点项目的热度并未减弱。

两开两罄的大虹桥板块热盘蟠龙天地，本次分为蟠龙景苑、蟠龙臻苑入市，分别有538套、33套房源入市，备案均价分别在6.87万元/平方米、8.19万元/平方米，后者为叠加、联列。此前二期入围分数高达81分以上。据项目附近的中介介绍，2020年该项目一期的销售均价在6.4万元/平方米，现在二手房价格已经在9万元/平方米左右。

同样于此次入市的龚祥苑项目，是招商蛇口于2021年的首轮集中供地以约21.86亿元摘得，商住办综合地块，房地联动价为4.5万元/平方米，此次备案均价则为5.39万元/平方米。

即便如此，这个首开共约350套的项目，验资客户已超1300组。此外，据销售介绍，该项目还有个总价在35万元左右的加装包，“我们基本上完成已验资客户的回访，90%以上应该都会选这个加装。”

另外值得一提的是，2021年首轮集中供地的松江一个商住办综合地块，在今年一批次入市时，备案均价与房地联动价保持一致。

随着复工复产的推进，楼市已经重启。据上海中原地产统计，在5月30日-6月6日的一周内，入市6个项目，总供应面积达到25.77万平方米，已经恢复到正常水平；同时新房成交面积约为8.84万平方米，环比增加141.80%。