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5月居民中长贷同比少增3000亿,哪些因素掣肘买房人?

第一财经 2022-06-13 21:46:50 听新闻

作者:亓宁    责编:林洁琛

商品房销售额和居民信贷正式回暖,可能还要再等两个月。

5月,居民中长期贷款同比少增3379亿元,当月30个大中城市商品房成交面积同比腰斩,房地产市场回暖态势似乎仍不明显。

从中央和地方政策来看,近来无论是房贷利率还是首付比例、公积金支持,以及限购、限售等措施的松绑都在加快。不过,根据记者从不同城市居民和房产中介了解,随着疫情缓解,各地尤其一二线城市的看房热度与成交量都有明显升温,但分化较为明显,而且还有部分掣肘因素,比如疫情反复、房价看跌,三四线城市改善型需求和观望情绪浓厚等。

一般来说,房贷数据相对地产销售有一定滞后性,综合机构的分析,目前房地产景气度仍然处于相对低迷的阶段,销售回暖既是行业信心恢复的结果,也是前提条件。多位中介人士对记者表示,目前新房市场新开盘数量下降,热门楼盘“人挤人”,但也有期房因为被担心“烂尾”而持续冷场。对于二手房,因为个别热门城市此前限购、限售等政策的影响,加上多数业主不愿低位出售,市场活跃度明显下降。

有分析师预测,考虑到信贷需求修复较慢,5年期以上LPR(贷款市场报价利率)仍有下调可能,预计空间15BP。叠加疫情缓解、因城施策效果进一步传导,6月信贷增量有希望进一步改善。但商品房销售额和居民信贷正式回暖,可能还要再等两个月。

购房者“蠢蠢欲动”

“现在房贷利率很便宜了,首套房最低能到4.25%,而且房价也下来了,肯定心动啊。”来自某三线城市的张强(化名)想换房很久了,最近房贷利率一路下调让他心动不已。此前,他所在的城市放松了限售、限购政策,他只要卖掉现在两室一厅的房子,再次购买即可享受首套房的贷款政策。

从5月成交来看,根据克而瑞数据,30个监测城市预计成交面积为1318万平方米,环比上升4%,但同比仍下降59%。百强房企5月单月业绩环比增长5.6%,同比下滑59.4%。虽然环比已有回暖趋势,同比降幅也没有明显扩大,但压力依然不小。

在此背景下,支持刚需的同时,不少地方二季度以来“双管齐下”,重点通过因城施策吸引张强这样的改善型住房需求。中原地产研究院数据显示,今年以来已有超过150个城市发布了房地产调控政策,创下历史纪录,其中仅5月就有超过100个城市发布110多条稳楼市新政。

张强所在城市的一位房产中介人士对记者表示,随着各类政策的落地,他手中的成交量已经明显增加。但因为不断有开发商资金紧张的消息传出,很多购房者开始担心期房烂尾、建筑质量不佳,转而购买二手房。“像我们这种小地方肯定还是新房为主,一个是大家都有住新房的观念,另一个是二手房还有过户费什么的比较麻烦,”张强对记者表示,考虑到期房交房的不确定性、开发商暴雷对房屋质量的影响,他也开始考虑二手房,“只要物业和周围环境设施还可以,也可以考虑(二手)。”

不过一个明显的变化是,在三四线城市经历了一轮大范围放松之后,热门二线城市近期逐渐成为调控主力。但相比三四线城市主要矛盾在于新建住房的去库存压力,热门二线城市更倾向于活跃二手房市场,一方面将多孩家庭等作为定向放松的主要对象,刺激改善型需求;另一方面平衡“房住不炒”,开辟远城区购房需求,佛山、青岛以及成都等外围区域去化率较低的城市都出台了新政。

尽管一线城市给楼市松绑的动作很少,但远郊甚至周围城市也是不错的选择。比如“北漂”多年的李卫(化名),最近了解到环京楼市政策松绑之后,考虑入手一套河北燕郊的房子。

作为不少北京外地通勤人的选择,燕郊楼市2017年之后因为限购等政策不断降温,目前不少热门小区房价已经较高点腰斩,比如李卫看上的首尔甜城均价已经从当年接近4万元/平方米降到1.5万~1.8万元/平方米左右。

此前记者曾从当地银行和中介人士处了解到,目前燕郊已经放开对外地人的限购政策,而且可以享受首套房4.25%利率、20%首付的最新政策,成交量和看房客户明显增多,某个高性价比的小区3天就成交了十几套,超过上个月整月的成交量。

信贷乏力背后还有担忧

但这些需求很大一部分还没有落地。央行公布的5月信贷数据显示,反映居民购房需求的中长期贷款增加1047亿元,虽然较4月份有所好转,但仍同比少增3379亿元。这也意味着,今年以来居民中长期贷款单月新增额同比继续下滑,其中2月和4月甚至出现了罕见的负增长。

这其实与5月的住房成交量较为一致。有券商分析,房贷数据一般相对地产销售有一定滞后性,目前房地产景气度仍然处于相对低迷的阶段。

销售回暖既是行业信心恢复的结果,也是前提条件。那么问题出在哪里?居民购房信心什么时候可以恢复?

张强心动却迟迟没有出手,主要有两个考虑:房价和资金。“现在这个环境房价肯定不可能大涨了,如果我是刚性需求肯定砸锅卖铁就先买了,但是现在有一个住着不着急,而且想换大房手上资金还不太够,只能再观望观望。”张强表示,房价低迷虽然是入手的好机会,但却恰恰不忍心卖掉手中的房子,没有办法回笼资金。加上疫情的影响,做调味品批发销售的张强明显感受到家庭收入下降,短期与妻子一边增加储蓄,一边减少支出。

但当前不同城市的矛盾各有不同。就在张强所在城市二手房开始逐渐回暖的时候,不少二线城市甚至一线城市的新房市场却比二手房市场火爆,甚至已经有开发商将此前首付6个月交齐的条件缩短至15天,相应折扣也取消了,但其中分化也较为明显。

来自苏州、杭州、成都,以及深圳、广州、北京等地的多位中介人士对记者表示,目前带看和成交量已经明显回升,但新房和二手房、楼盘与楼盘之间的分化较为明显。因为此前限售、限购等政策的限制,目前即使松绑,多数位于核心区域的房主也不愿低位出售。加上新房因为区位等原因往往价格更低、房贷更优惠、促销活动较多,二手房市场远比新房市场冷淡。

“新房限价导致与二手房倒挂不少,短期看是好事,但是政府放地、开发商拿地积极性可能就小了,好楼盘会越来越少,还有人担心长期下去建筑质量也会变差。”一位深圳房产中介人士对记者表示,目前深圳南山区、福田区等价格倒挂明显的热门楼盘秒光,但是其他东部区域的楼盘则卖得比较慢。

国金证券地产分析师杜昊旻认为,参考2014~2016年的宽松调控周期,政策落地后市场销售需要一定恢复时间,预计8月全国商品房销售额单月同比或将转正。据国金证券监测,6月4日~10日40个重点城市商品房成交合计407万平方米,周环比下降7%、同比下降46%,其中一线城市、三四线城市明显改善,二线城市环比回落;二手房市场上,17个重点城市普遍增长。

对于信贷需求,浙商证券首席经济学家李超认为,预计随着各项宽信用工具落地、疫情形势向好,实体信贷需求进一步回暖,6月信贷增量大概率较5月进一步改善。但居民住房贷款修复速度相对较慢,预计5年LPR后续仍存在降低15BP的可能性。

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