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无量上涨,美国楼市成交量连续下滑,但房价再创新高

第一财经 2022-06-22 11:47:28

作者:李爱琳    责编:冯迪凡

5月全美待售房价中位数突破40万美元大关,较去年同期大涨14.8%至40.7万美元,创上世纪80年代末以来的新高。

美国抵押贷款利率飙升令购房者望而却步,尽管成屋交投下降,但房价还未明显降温。

当地时间21日,美国房地产经纪人协会(NAR)公布最新数据,5月成屋销售总数年化录得541万户,续创2020年6月以来新低,前值为561万户,该指标已经连降四个月,5月成屋销量环比下降3.4%,较去年同期下滑8.6%。

NAR首席经济学家云(Lawrence Yun)表示,美国楼市经历了两年火爆行情,交投已基本回归2019年疫情前水平,房贷利率上升的影响尚未完全反映在上述数据中,预期未来数月房屋销量还将继续下滑。

30年期抵押贷款利逼近6%

美国利率大幅上行、房价不断上涨大大降低了房屋可负担性,购房者持观望态度。

今年3月16日,美联储启动自2018年12以来的首次加息,6月15日,该央行再下猛药,祭出75个基点的加息,以抗击居于40年高位的通胀。过去三个月,美联储合共加息150个基点,联邦基金利率区间由0%-0.25%上调至1.5%-1.75%。

住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)的数据显示,30年期抵押贷款利率一路由4.16%飙升至2008年以来的最高水平5.78%。美联储主席鲍威尔在6月议息会议后的记者会上表示,7月会议上,50个基点和75个基点都在考虑范围。近日,30年期抵押贷款利正向着6%进发,利率走高将推高购房成本,抑制了购房需求。

30年期抵押贷款利率趋势(图源:房地美公司官网)

房地产经纪公司Redfin同日发布报告显示,如果房贷利率为6% ,按每月还款额度2500美元来计,全美只剩不到46%的待售房屋能让美国民众负担得起;如果房贷利率为3%,那么全美接近62%的房源可被负担。另外,该机构统计显示,5月售出的房屋中仍有近六成的成交价高于挂牌价。

供不应求,全美房价再创新高

尽管成交骤降,美国楼市供不应求的局面仍然严峻。报告显示,截至5月底,全美待售成屋为116万套,环比上升12.6%,但较去年同期下降4.1%。按照目前的销售速度,待售成屋供应量仅能支撑2.6个月,一般认为,6个月的库存供应量反应市场供需平衡,而去年楼市最热时,库存量仅为两个月。

待售房源严重短缺,供应受阻问题严峻,继续推动房价大涨。数据显示,5月全美待售房价中位数突破40万美元大关,较去年同期大涨14.8%至40.7万美元,创上世纪80年代末以来的新高,该指标已连续6年零3个月同比上涨,为有记录以来最长的升势。

按不同价位房源的交投表现来看,售价介于10万至25万美元的低端房源表现最为低迷,5月销售额较一年前下跌27%;售价介于75万至100万美元的房源,销售额同比大涨26%;售价超过100万美元的高端房源,销售额同比增长22%。

据美国地产网站Realtor.com的数据,市场上成屋平均待售时间仅为16天,是该平台自2016年开始跟踪这一指标以来的最快速度。5月,全现金交易金额占到成屋销售总额的25%,高于去年同期的23%;首次购房者比例由上一年的31%降至27%,历史上,该指标一般在40%左右,5月数据意味着许多有意“上车”人士因无力负担高房价而被挤出市场;上月,炒房投机客交易金额占成屋销售总额的16%。

Realtor.com首席经济学家黑尔(Danielle Hale)表示,短期利率走高正在推动房地产市场重置,楼市需要再平衡,随着买卖双方因应市场条件快速调整预期,把握市场方向也越来越具有挑战。该机构近期更新了楼市展望,预计今年房屋销量将低于去年。

消费者对房地产市场看法悲观,据房利美(Fannie Mae )5月进行的一项调查显示,仅17%的消费者认为现在是买房好时机,该比例创下2010年年中以来的新底,去年同期则有35%的受访者持相同看法。

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