武汉楼市又现“日光盘”，专家：持续动能有待观察

6月下旬，武汉市武昌滨江板块一楼盘二期加推270套大户型房源，推出当日全部售完，销售金额达13.42亿元。就在同一天，该市后湖板块也有楼盘实现“日光”。

今年5月起，武汉楼市政策陆续出台，历经三次加码，最终在6月出现触底反弹势头，市场成交明显活跃，创出月度成交10885套的半年新高。但接受第一财经采访的专家表示，土地市场的复苏，消费信心的提振和未来预期的稳定，依然任重道远。

楼市承压

在疫情叠加行业深度调整的影响下，楼市全面承压。作为典型的新一线城市，武汉也不例外。中指研究院数据监测显示，今年上半年，武汉新建商品住房成交55942套，成交面积627.7万平米，同比分别下滑47.2%和48.9%，跌幅均高于全国平均水平。

截至5月底，武汉住房去化周期达到14个月，其中新城区平均达17.6个月，“金三银四红五月”回暖的预期全部落空，市场压力不断显现。

2022年1-6月武汉住房成交情况

数据来源：第一财经根据武汉房管局数据整理

在土地供应方面，2022年武汉已经完成两批集中供地，累计成交住宅用地16宗，规划建筑面积89.52万平米，与去年前两次供地（89宗和1476万平米）相比，下跌明显。

同样，今年上半年武汉土地出让金收入仅为222.03亿元（包括住宅、商业等全口径），与去年同期相比大幅减少了824亿元。参与拿地的民企数量锐减，国企央企成为拿地主力，成交价格也多为底价成交，土地市场热情不再。

三轮渐进式调整

中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受第一财经记者采访时表示， 2022上半年，武汉楼市出现前所未有的降温，4、5两月成交量更是跌破万套大关。

从5月21日开始，武汉基于市场动态调整，不断寻找政策放开边际。首先是针对亲属投靠、多孩家庭、外来刚需等群体，打开了第一道突破口，采取定向放松的政策对上述群体给出“可新购一套住房”的房票指标。不过，中指研究院数据监测显示，5月21～31日的11天内，该市累计成交住宅3275套，日均成交297套，增幅不到2成，未达预期。

紧接着，在6月初，有关部门又全面解除了武汉经开区等四大区域的限购措施，但市场反应依旧一般，6月1～19日累计成交住宅5414套，日均成交仅285套，并未出现预想中的大幅反弹。

直到针对改善性需求放开限购，情况才出现好转。6月20日，武汉楼市维稳纾困措施再次加码，针对本地户籍家庭可在限购区域购房3套，非武汉户籍购房证明亦降低至6个月。这一次效果终于显现，监测数据显示，从6月20至30日，武汉共成交商品房住宅5441套，日均494套，相较于5月日均272套的成交水平，涨幅达到81.6%。其中，6月30日一天成交量达到1178套，7月1日单日成交量更达1226套，创出近两个月来的单日成交新高。

李国政表示，武汉经过三轮渐进式调整，通过房贷利率、落户、限购放松等一系列手段，形成组合拳效应，有效促进了市场需求的释放，特别是自住和改善性需求不断入市，推动了市场成交的活跃。

持续动能有待观察

尽管武汉楼市近期出现明显反弹，但在多重压力之下，反弹态势能否持续还有待观察。李国政分析认为，市场成交量持续在谷底徘徊，挫伤了房企拿地积极性。同时，不少房企项目停工、烂尾、延期交房、复工不力等现象时有发生，影响了消费者和市场发展的信心。此外，市场去库存压力依然不小，不同区域的市场冷热状况失衡。

“在行业整体疲弱、消费不振的大环境下，既往的政策效果打折扣，地方政府不断试探政策边际，尺度把握也比较困难。特别是一些城市多次反复救市还加剧了消费者的观望情绪。”李国政预测，按照“因城施策、循序渐进”原则，武汉未来可能还会持续优化相关措施，支持居民的合理购房需求，“如果达不到预期目标，不排除还会有其他储备政策继续跟进的可能。”