科普帖：商品房预售资金如何监管？如何降低购房人风险？

近期，多地烂尾楼业主强制断供事件不断发酵，截至目前，已有河南、湖南、江西、广西等15个省份超过50个楼盘业主发出公开声明，单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款。

“强制停供潮”的背后，是新建楼盘停工、逾期交付乃至烂尾，并涉及开发商挪用预售款、监管银行责任落实不到位等一系列问题，引起市场对商品房预售资金监管制度的关注。

什么是商品房预售制？ 预售资金如何监管？

商品房预售制度是国内房地产开发经营管理制度的重要内容，业界普遍认为，该制度对促进房地产业早期快速发展、解决一定时期内商品房供应不足问题、实现全体人民住有所居发挥了关键作用。

在立法层面，中国内地的期房预售制度于1994年正式确立。

根据当年出台并于2001年进行修订的《城市商品房预售管理办法》，商品房预售是指房地产开发企业（下称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

彼时，国家只作原则性规定。其中，对于开发商取得预售资格提出两方面要求：其一，拥有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；其二，工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。

但对于商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。《城市商品房预售管理办法》明确，“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。

在住建部于2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

根据新华社今年2月初消息， 全国性的商品房预售资金监督管理办法已制定出台。

相较于以往，新规在完善规范商品房预售资金监管措施上有五大“亮点”值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

重点资金如何监管？ 地方调整的方向是什么？

截至目前，多数城市在对预售资金进行全额监管的基础上，划分重点监管资金和一般监管资金。

根据浙商证券相关研报，重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进；而一般监管资金（若有开发贷、按揭贷由银行、金融机构监管）指超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取，但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。

监管资金需存入监管银行的监管账户。

上述研报称，在销售前期，重点监管账户上的受限资金一般多于一般监管账户，因为按揭贷款是贷款银行按照建设周期逐步打入一般监管账户。等到销售进入后期或者销售完毕时，一般监管账户上的资金总量会超过重点受限资金。当项目售罄时，重点监管账户上的受限资金一般占整体销售总额的 15-20%（对于全国性房企来说）。

不同地区重点监管资金的监管额度、监管方式、资金拨付等有所不同。

上述研报称，重点监管资金多以预售款或工程造价为基准乘以固定比例，或按照单方建造成本乘以预售面积，按照销售进度以比例进行归集、监管，各城市监管比例和各节点留存比例有所不同。少数城市按照累计回款乘以固定比例进行监管。

第一财经综合上述研报梳理发现，北京、天津、济南、石家庄等城市按“单方建造成本×面积”计算，北京要求每平方米不得低于5000元；太原、重庆等城市按照预售资金的百分比确定重点监管额度，重庆为总预售款的35％（暂时没有资金风险的项目）；合肥、福州、大连、浙江等城市则按工程预算造价上浮10％～30%左右计算；长沙等城市对预售资金采取“全额全程”监管。

根据今年年初新出炉的全国性的商品房预售资金监督管理办法，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

4月29日，中共中央政治局召开会议，会议进一步提出，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

根据克而瑞地产统计，截至6月初，今年已有全国南京、成都、海口等28省市适度放松预售资金监管。放松内容包括增加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例、允许使用银行保函替代预售监管资金等。

6月下旬以来，多地新建商品房停工、逾期交付、预售资金被违规转移等问题逐渐暴露，影响“保交楼”进度和购房者信心修复，成都、杭州、山西、深圳纷纷重新加强预售资金监管。

在杭州，6月30日当地印发《关于进一步规范杭州市商品房预售资金监管的通知》，7月6日发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》，要求购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户，否则不可办理网签。

对于监管银行，该公告要求，参与银行在近3年内经营活动无重大违法违纪记录，财务稳健，资金充足率、不良贷款率、拨备覆盖率、流动性覆盖率、流动性比例等指标达到监管标准，内部管理机制健全，具有较强的风险控制能力，近3年内未发生金融风险及重大违约事件。

中国内地的预售制有何特殊性？改进方向有哪些？

商品房预售制并非中国内地首创，如果将未达交付条件的住房均视为期房，美国、日本、韩国、澳大利亚等国也实施期房预售。有观点认为中国的商品房预售制源于中国香港的“卖楼花”。

中国社会科学院财经战略研究院邹琳华近日撰文称，从目标定位上，中国内地期房预售更接近于“集资建房”的升级版，主要是为了筹集建设资金，而各类风险主要由购房者自负。

“综合来看，中国香港‘楼花’制度和其它国家成熟市场的期房销售制度在性质及目标定位上更为接近，与中国内地的期房预售制度反而有质的差异。”邹琳华认为，“楼花”制度下，市场风险由双方分担。进一步降低购房者风险、保护购房者权益，将是中国内地期房预售制改革的根本出发点。

全国人大代表，民进江西省委副主委，江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡在今年两会期间也提出类似观点。他表示，当前预售制度下，购房人预付的购房款（即预售资金），包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户，这明显加重了购房人义务、负担，增加了购房人风险，有失公平原则。一旦出现项目烂尾等问题时，将给购房人造成巨大损失，引起社会纠纷和不稳定问题。

他建议，调整购房款付款方式。改变当前由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。申请银行贷款的，后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。