预售资金账户成摆设，谁能说清楚钱去哪儿了？

烂尾楼断供事件还在持续，从业主在网上晒出的数百份《强制停贷告知书》来看，银行在预售资金监管方面的责任受到诸多质疑。

那么，银行在其中具体扮演什么角色？有股份行内部人士对第一财经记者表示，按照监管要求，购房者的购房款应该通过POS机直接刷入监管账户，其中包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等。银行作为监管账户开户行，主要是接受打款，并在房企提出资金提取请求时上报当地房管局，后者确认后银行进行划账。

这些资金虽然是各方共同监管，但在实际操作中，大部分地区是通过银行进行实际监管。该股份行人士认为，既然钱存在银行，考虑到监理单位、建设单位作为房地产公司的供应商，难以保证公允，由银行来监管资金拨付最为合适。

但在实际操作中，银行的角色究竟如何？是否都能起到监管账户的责任？预售资金是否真正进入监管账户，或者进入监管账户后能否规范使用，是保证资金安全、房屋建设全过程的关键。

所谓预售资金监管，是商品房预售制度的产物，主要由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，要求开发商必须将预售资金存入银行专用监管账户，且只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

可以看出，在预售资金监管中，至少涉及房地产行政主管部门[一般为地方住建（委）局、房管局]、银行、开发商三方主体，而到资金正常使用时，还会涉及监理单位、代建单位等。因为长时间缺乏统一监管标准，各地“因城施策”甚至“因区施策”成为常态，也因此存在标准不一、监管主体不明确等诸多问题。

一般来说，各地会在对预售资金进行全额监管的基础上，划分重点监管资金和一般监管资金，其中，重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进，一般监管资金为超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取，但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。

第一财经记者从多位地产及银行业人士处了解到，在不同的地产调控周期，不同程度的不规范操作导致部分预售资金可能被挪用。

第一种风险情况是资金未能规范进入监管账户。“监管宽松时，预售资金监管账户形同虚设，甚至有房企从一开始就只转入一般账户。”上述股份行人士表示，在监管宽松时期，首付款和贷款从贷款银行直接打入开发商对公账户、预售资金不入监管账户的乱象并不少见。

他以南方某城市举例称，当地商品房预售资金普遍是直接进入一般账户，再由开放商自己打入监管账户。“对于银行而言，贷款变存款，肯定乐意。”他补充表示。

第二种情况是资金进入监管账户，但监管宽松时资金依然可以“随进随出”；监管收紧时，银行会根据与地产公司合作情况计算风险敞口，决定使用和留存资金的比例，（留存比例）往往低于监管要求。

另有华南地区地产从业人士对记者表示，即使在这一轮监管收紧之后，当地也主要是针对债务情况超过“三道红线”的地产企业加强监管，一家房企如果在多个银行开设账户，则监管起来更加困难。“就算管住一家银行的账户，也控制不了其他银行的账户。”该人士表示。

这也给银行提供了“睁一只眼闭一只眼”的机会，对于资金的真实用途，银行往往只是追求流程合规，并没有亲自核实。“之前因为大多数城市预售资金监管较为宽松，开发商用各种办法套取预售资金现象很常见。比如，虚报工程进度、提前支取资金，或用部门公关、保函代替（支取预售资金）。”上述股份行人士补充表示，有些地区地产监管部门只需监理公司来批准资金提取条件，银行只是一个“走账”的角色，也因此导致一些房企把A项目的钱转到B项目。

在预售资金监管方面，对于银行责任的界定，目前尚无明确依据，但已有相关案件可做参考。比如，在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管账户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，购房者无需继续向银行偿还本金及利息。

不过据上述股份行人士介绍，近年来随着监管趋严，加上信息化和大数据的发展，不少地区房管局上线新系统，将预售款项流转、预售合同备案、项目详情等打通一起管理，挪用预售资金越来越难。

就在今年2月，全国性的商品房预售资金监督管理办法制定出台，对预售资金监管额度、提取条件等作出统一要求，随后各地陆续出台了相应细则，但不同地区情况依然差异较大。

7月14日晚间，西安市住建局印发《防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，明确强化商品房预售资金监管，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。