高房价正在逼退租房需求！美国租房市场还能火多久？

当房价太贵，租房就成了退而求其次的选项，但如果租金也在涨呢？

根据美国劳工统计局最新公布的消费者价格指数（CPI），衡量主要住宅租金的价格指数6月同比上涨5.8%，是1986年以来的最快涨幅。作为CPI的重要计算指标，租金成本增加推动整体通货膨胀率达到了9.1%。

穆迪分析公司首席经济学家赞迪（Mark Zandi）表示，美国劳工部的数据往往滞后，市场租金实际正以两位数百分比增长，所以在今年的剩余时间里，租金增速还会继续推动CPI上扬。但赞迪也补充说：“好消息是，由于租房者没有能力负担更高的租金，正在退缩，所以市场租金似乎正在见顶。更多房屋租赁供应也在到来，尽管这需要一两年的时间才能对市场租金产生明显影响。”

投资咨询公司BCA Research美国资产部首席策略师唐克尔（Irene Tunkel）也对第一财经记者称，租金通胀是CPI中一个被疫情扭曲的类别，“在早前较低的抵押贷款利率和充足的财政刺激措施的帮助下，在家工作的现象激增，导致人们对更大和更好的住房需求急剧增加。房价升值历来是房租上涨的一个重要驱动力。但随着住房市场的冷却，租金通胀将逐渐消退。”

租赁市场还能火多久

随着房价水涨船高的租金已经有了缓和的迹象。根据房屋在线租赁经纪公司Zumper的数据，在全美前100大都市地区中，6月份的一居室租金中位数比5月份增长了0.5%，达到1422美元，低于疫情期间1%至2%的涨幅，但同比涨幅为11%。6月份的两居室租金比5月份下降了2.9%，达到1708美元，也仍比一年前增长了约9%。

但需求因素将支撑租金继续上涨。多家房地产机构今年6月陆续发布的报告显示，尽管近一年以来租金涨势显著，但对许多美国人来说，租房是比买房更可负担的选择。

在线房地产公司Zillow的报告显示，住房可负担性已创下15年来的新低。一套美国典型房屋的购房抵押贷款每月要比租房多支付839美元，这一差距比过去20年的高峰值还高了近200美元。在一年前，购房和租赁之间每月成本的差异几乎是持平的。

房地产咨询公司贝纳斯（John Burns）近日发布的调查也显示，随着美国家庭寻求相对更高的可负担性和灵活性，住房需求转向租房，单户出租（SFR）经营者对未来六个月的租赁活动保持乐观的态度。有分析师认为，这种需求要到夏末即8月才会达到高峰。

贝纳斯的调查称，有74%的独栋别墅运营商表示对未来六个月的租赁预期为“强烈”到“非常强烈”。分析认为，这一结果印证了当前强劲的租赁评级、创纪录的高入住率和快速的租赁时间，表明独栋房屋租赁市场的强劲和稳定性。

贝纳斯还称，目前市场上仍有大量资金等待着收购租赁房屋。这会限制房价下跌的程度，并扩大对租房市场的供应。

供应短缺

从供应角度来说，根据全美公寓协会（NAA）数据，在全美范围内，公寓空置率低于5%，一个空置公寓有十几名租户抢夺。这种白热化的住房市场，部分是由普遍的住房短缺推动的。全美每年需要建造32.8万套各种价位的新公寓房来满足目前的需求，但自1989年以来，这种建造水平只出现过五次。

房地产管理软件公司RealPage首席经济学家帕森斯（Jay Parsons）称，近83.6万个多户家庭单位正在建设中，为1973年以来最多，但供应链问题正在拖长房屋完工的周期。全美住房建筑商协会（NAHB）数据称，由于材料短缺，在疫情前建造一栋新房需要4到6个半月，但现在需要8个月或更长时间。

此外，大多数新房针对的是高收入租户，而不是供应短缺最严重的低端需求。帕森斯说：“在租赁市场的市场价格上，可负担性不是一个主要的逆风因素，但如果工资增长放缓，它可能很快成为下行因素。”

在截至6月的12个月中，生产和非管理层工人的平均时薪增长了6.4%，在疫情期间这一增速一直高于租金，但最近几个月，随着收入增长的减缓和租金上涨的加速，这一差距已经缩小。一些低收入租房者已被租房市场挡在门外。

房地产经纪公司Redfin副首席经济学家玛尔（Taylor Marr）提醒说，对许多美国人来说，租房比买房更有吸引力，虽然预计租金价格的增长在未来几个月将继续放缓，但仍会保持在高位，并可能持续引发租房者负担能力问题。