专家隔空争辩预售制：房企建房能力如果下降2/3，房价会怎样？

“烂尾楼风波”之下，商品房预售制的存废问题再度引起楼市专家们争鸣。

近日，北师大房地产研究中心主任董藩在2022网易经济学家年会夏季论坛上表示，有的经济学家名气大，在网上他们强调必须取消预售制，这是说法完全是错误的，因为他们根本没有理解预售制背后的积极意义。

稍早前，经济学者任泽平曾在社交媒体上发布观点称，是该取消商品房预售制了，“一手交钱、一手交房，天经地义”、“现房销售，所见即所得”，这是对购房老百姓权益的最大保障，防止不公平的单方面承担烂尾风险。

“如果取消预售，现在开发商生产制造的能力会至少下降2/3，而当市场上房子只能盖出1/3的时候，市场的供需关系会变成什么样，价格长期来看会变成什么样？”董藩称。

对于董藩的上述观点，业界也有不同的意见。

中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强对第一财经分析称，当前，房地产企业的发展水平远非20年前可比，房地产行业的发展也由粗放式进入高质量发展阶段。目前房地产行业供需不平衡问题根源是资源配置的不均衡，这远不是通过预售制就可以解决的。从长期来看，预售制应该逐步退出房地产市场。

第十三届全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹也持相近意见。他曾在2021年全国两会期间提交提案，建议取消商品房预售制度。26日，周世虹在接受第一财经采访时表示，中国商品房预售制自1994年出台，迄今已逾20年。从该制度设计之初，就将购房者和开发商置于一个权益失衡、信息不对等的状态，是一种不公平交易行为。随着企业进入房地产市场的门槛不断降低，购房者被转嫁的市场风险正在不断增大。

“而取消预售制，不仅能够有效降低购房风险，还可以助力房地产行业去杠杆。”周世虹称。

他提到，在中国房地产市场发展初期，商品房预售制是一种帮助开发商低成本融资的有效手段。但伴随中国房地产市场的不断发展，当前，国内大部分房企开发商已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

在周世虹看来，如果继续实施预售制，只会增加房地产金融资产属性，容易形成泡沫。

对于董藩提出开发商生产制造的能力下降，并会导致房地产市场供需失衡的观点，周世虹提出了不同意见。

他认为，“现金流充足再去拿地”是开发商本该遵循的游戏规则。从专业机构数据来看，2021年全国有6300多万套商品房已售，但未竣工交付给购房人，有部分开发商的负债已经上千亿甚至达到万亿以上，随时都有引发债务危机的风险。

“提升房地产竣工面积和房企销竣比，才是当前增加市场房源供给、维护房地产市场稳定的关键。”周世虹称。

在他看来，全国范围内取消商品房预售制的条件早已存在，但受制于房企、商业银行和地方政府等多方利益平衡等问题，一直难以推行。

王业强也不认同“预售制不能取消”。他表示，分地区逐步试点取消预售制不会扰乱市场秩序。“现在是推进房地产市场改革的最好时机，不应选择改良路径。”

也有受访人士认为，当前，在全国范围内，一刀切地取消商品房预售制，尚不现实，但渐进式的试点改革工作需要提上日程。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，从预售制度本身来看，与烂尾楼问题并无直接关系。但近年来，由于预售制所产生的预售资金被挪用问题，烂尾楼风险在客观加大。结合考虑到中国住房市场总体实现供需平衡的背景，完善并逐步取消预售制是可以考虑方向。

而从期房到现房，崔光灿称，这个转变过程并不会一蹴而就。“预售房屋的比例会逐步减少，但预售制的取消需要一个过程，不宜简单地一刀切。”

其中，对于供略大于求的中小城市，可以探索取消预售制，能更好地保障购房人的权益；对于供不应求的大中城市，则尚不具备取消预售制的条件，可对预售制进行制度改革。

中国房地产数据研究中心执行院长陈晟也认为，无论是继续完善预售制还是主动探索现房销售，都应该“因城施策”，逐步推进。此外，他补充称，在一些市场交付信心持续低迷的大城市，资金充裕的房企也可对部分楼盘项目试点开展现房销售。

“当前，在一些大城市，购房者‘不是现房，就不敢买’的心理同样存在。在此背景下，现房销售或能成为部分开发商打通销售环节的一种渠道。”陈晟称。