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LPR再现非对称降息,5年期以上降15BP,房贷又减负了!

第一财经 2022-08-22 11:39:42 听新闻

作者:段思宇    责编:林洁琛

下半年还有下调空间吗?

正如市场预期,继MLF(中期借贷便利)利率下调后,本月LPR(贷款市场报价利率)也调降了。8月22日,最新一期LPR报价出炉:1年期LPR为3.65%,较上期下调5个基点;5年期以上LPR为4.3%,较此前下降15个基点。

值得一提的是,这是今年以来,5年期以上LPR第三次出现下调,前两次下调幅度分别为5个基点和15个基点。作为房贷利率的锚,对于购房者而言,在加点基数不变的情况下,5年期以上LPR利率的下调将在一定程度上减少房贷支出。

作为宏观变量,从更广泛的层面看,LPR的下调不仅对楼市有直接影响,也将影响各行各业。接受第一财经采访的多位业内人士表示,LPR利率下调之后,将有助于减少实体经济融资成本,提振融资需求;同时,房地产市场下行压力也会有所缓解,将有效对冲当前经济发展面临的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力,稳定宏观经济大盘。

5年期以上LPR再现大降幅

在8月MLF操作利率超预期下调10个基点后,市场对LPR报价结果颇为关注,尤其是5年期以上LPR,该报价影响着购房者的房贷利率及购房成本。此次5年期以上LPR再次下降15个基点,将进一步为购房者减负。

以300万元、30年期等额本息还款的按揭贷款为例,在上海地区,利率调整前,部分银行首套房房贷利率为4.8%(LPR+35BP),此时月供额为15739.96元;而此次利率调整后,首套房房贷利率为4.65%,此时月供额为15469.1元。如此计算,月供额减少了约270.86元,一年约减少3250元。

不过,要注意的是,新增房贷普遍可以享受到上述福利,存量房贷则还要视情况而定。对于购房者来说,若存量房贷的重定价日是今年的1月1日,参考的则是2021年12月LPR的报价,这就意味着,直至下一个重定价日之前,该周期的房贷并不会发生变化;若存量房贷的重定价日是今年的9月1日,即可参考8月LPR的报价。

对于此次5年期以上LPR下调15个基点,市场并不意外。天风证券研究所副所长、固定收益首席分析师孙彬彬分析称,考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”,需要进一步降低住房贷款利率,向历史低点靠拢。参照历史最低水平,2008年底首套房贷款利率达到4.158%,个人住房贷款加权平均利率4.34%,当前两项指标分别为4.25%、4.62%,“15BP似乎能够满足稳增长和稳定房地产市场的基本要求”。

业内的共识也在于,5年期以上LPR下降对于部分持币观望的刚需购房者而言,或可起到节约成本、稳定信心的积极作用,有助于更好满足合理的住房需求。但记者也了解到,在实际情况中,对于新增房贷,不同银行可能会根据贷款人的资质、当时外部环境等对加点基数做出不同调整。比如,此次5年期LPR下调后,不排除有银行再上调相应的加点基数,以保证房贷利率不变。

不过,整体而言,此次央行“降息”对于房地产市场将产生积极的影响,有助于提振房地产市场的景气度。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,随着5年期以上LPR下降,房贷利率成本下调,将进一步激活合理住房消费需求,活跃交易行情。供给端和消费端的活跃,将促进房地产行业景气度的提升,助力房地产业朝更稳的方向发展。

从更广泛的层面看,除了对房贷市场的影响,5年期以上LPR的下调将惠及更多主体,毕竟随着LPR改革的推进,目前银行存量贷款和新发放贷款中,个人按揭贷款、企业中长期贷款、固定资产投资贷款等都是使用5年期LPR作为贷款利率的定价基准。5年期以上LPR的下调,将引导企业贷款利率下行,有力推动降低企业综合融资成本。

LPR再现非对称降息

2019年LPR机制改革以来,历次政策利率调降后,LPR均会调降。此前业内普遍预期,两种期限的LPR大概率同步下降,但对于下调的幅度未达成共识。

目前来看,一年期LPR下降5个基点,叠加年初下调的10个基点,今年以来一共下降了15个基点;5年期以上LPR下调15个基点,今年则已累计下降了35个基点。

值得一提的是,这是年内LPR第二次出现非对称降息,主要原因是当前面临中长期贷款需求更需提振的情况,“压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本,改善其加杠杆的意愿。”中信证券首席经济学家明明对记者称。

在明明看来,企业的中长期贷款以及住房按揭贷款均参考5年期LPR报价,而信贷的结构改善需要中长期贷款规模及占比的提升,因此银行应当更多向中长期贷款让利,从而实现稳增长的政策意图。

另一方面,控制短端LPR水平,可以避免企业利用贷款资金空转套利,从而背离金融服务实体的政策初衷。明明认为,当前1年期LPR报价已处于相对较低水平,但对于资质较优的企业来说,依然存在着套利的空间,甚至可能与部分期限较长的定期存款定价之间形成“倒挂”。在此情况下,若过度引导1年期LPR下调超过10BP,可能诱使企业套利。

中国银行研究院高级研究员王有鑫对第一财经表示,从降息幅度看,此次1年期和5年期LPR利率呈现非对称降息特点,反映了央行继续实施稳健货币政策的立场,通过合理使用价格和结构性货币政策工具,保持市场流动性合理充裕,加大对实体经济的信贷支持力度。

7月社会融资规模和人民币信贷增速放缓不是由流动性缺乏导致的,主要还是与宏观经济环境变化和市场主体融资需求低迷有关。王有鑫称,因此,对1年期LPR调降5个基点,幅度低于MLF利率下调幅度,可以体现我国维持稳健货币政策立场不变,不希望大水漫灌,对短期物价水平带来压力。同时,由于企业投资和居民房地产等消费意愿不足,对5年期LPR利率实施更大幅度的降息举措,有利于刺激长期信贷需求回升,实现稳增长和稳物价的均衡。

与此同时,此次非对称降息还透露一个信号。东方金诚首席宏观分析师王青对记者称,此次5年期LPR降幅更大,1年期降幅较小,表明定向支持楼市是当前降息政策的重点,推动房地产尽快企稳回暖成为稳定宏观经济大盘的关键。

随着LPR下调,业内的共识在于,企业和居民贷款利率也将出现新一轮较快下降的趋势,进而带动有效信贷需求回升,以宽信用支持稳增长的政策意图。这意味着继5月稳住宏观经济大盘一揽子政策落地后,新一轮稳增长措施正在加码,重点也由此前打通物流堵点、推动复工复产的供给端发力,转向更大力度的提振消费、投资等宏观经济总需求。

未来LPR仍有下调空间

在政策利率、LPR报价利率接连下调后,市场宽松预期也进一步升温。未来是否还有降准和降息的空间?货币政策是否正走向宽松?

对此,多数观点认为,当前经济下行压力仍大,尤其是房地产市场下行趋势未止的情况下,难言本轮货币宽松将止于此次降息,后续货币政策走向仍需密切观测经济基本面和房地产市场边际变化。

王青分析称,下半年仍有一定下调空间,特别是5年期LPR报价可能还有15~20个基点的较大降幅。“视下半年消费、投资修复状况而定,政策性利率(MLF利率)还有灵活调整的空间。在LPR报价加点方面,8月1年期LPR报价下调,叠加10年期国债收益率下行,将推动银行存款利率下调,进而带动报价行压缩LPR报价加点。”

其中,鉴于推动楼市回暖正在成为提振信贷需求、改善市场预期、缓解经济下行压力的关键,王青认为,接下来5年期LPR报价会延续更大幅度下调势头,或类似5月份的单独下调。

明明也对记者表示,面对当前依然较为严峻的形势,央行降息只是开端,未来货币、财政、地产等领域增量政策值得期待。当前多地购房政策已经进行调整放松,为居民实质性减负,支持刚性和改善性住房需求的同时,有助于购房者预期和置业信心恢复,鼓励居民加杠杆,拉动房地产销售企稳。

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